Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2013 по делу n А32-14152/2012. Изменить решение (ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-14152/2012

27 марта 2013 года                                                                             15АП-2103/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 марта 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ванина В.В.

судей Величко М.Г., Пономаревой И.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от Управления имущественных отношений администрации муниципального образования города Армавир: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом,

от общества с ограниченной ответственностью туристическая фирма «Лота-Интур»: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации муниципального образования города Армавир

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.12.2012 по делу № А32-14152/2012

по иску Управления имущественных отношений администрации муниципального образования города Армавир

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью туристическая фирма "Лота-Интур"

о взыскании задолженности по арендной плате,

принятое в составе судьи Колодкиной В.Г.

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город Армавир (далее – управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью туристическая фирма «Лота-Интур» (далее – общество, ответчик) о взыскании задолженности за пользование нежилыми помещениями в сумме 1 440 548 руб. 48 коп. за период с 24 апреля 2010 года по 20 сентября 2012 года и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11 февраля 2010 года по 30 сентября 2012 года в сумме 193 504 руб. 36 коп. (с учетом изменения размера исковых требований в соответствии со статьей 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11 декабря 2012 года иск удовлетворен в части. С ответчика в пользу истца взыскано неосновательное обогащение за пользование имуществом в сумме 1 151  333 руб. 29 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 136 478 руб. 71 коп. В остальной части иска отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 25 878 руб. 12 коп.

Управление обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), и просило решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. При определении размера арендной платы суд первой инстанции применил не подлежащие применению коэффициенты вида деятельности арендатора, приняв во внимание целевое назначение помещений по сведениям технического паспорта, составленного по состоянию на 2003 год, которые использовались при расчете арендной платы по договору аренды № 3460 от 30 января 2008 года. Между тем, в договоре аренды № 3488 от 29 января 2009 года было определено иное целевое назначение объекта аренды – использование в качестве экскурсионного бюро. Соответственно, условия договора аренды № 3460 от 30 января 2008 года не распространяются на спорные правоотношения.

В возражении на апелляционную жалобу общество просит решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Стороны, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

От ответчика поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя общества.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 29 января 2009 года между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, № 3488, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору, а арендатор – принять во временное владение и пользование за плату нежилые помещения № 2-12, литер А, № 1-9, 11-14, литер Б, общей площадью 219,8 кв.м, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город Армавир, расположенные по адресу: город Армавир, ул. Энгельса д. 37, для размещения экскурсионного бюро (пункт 1.1 договора).

Пунктом 2.2 договора арендная плата за пользование имуществом определена в размере 49 294 руб. 30 коп. в месяц. Расчет арендной платы по формуле, установленной постановлением Главы муниципального образования город Армавир № 1910 от 7 июля 2008 года, приведен в приложении № 2 к договору.

Согласно пункту 2.4 договора арендная плата, установленная в пункте 2.2 договора, не включает в себя плату за пользование земельным участком; данная плата оплачивается в сумме 220 688 руб. 20 коп. в год.

Пунктом 5.1 договора срок действия договора определен с 29 января 2009 года по 24 января 2010 года.

Поскольку договор был заключен на срок менее одного года, постольку он не подлежал государственной регистрации.

Актом от 29 января 2009 года истец передал ответчику, а последний принял в аренду спорные нежилые помещения.

По своей правовой природе спорный договор представляет собой договор аренды недвижимого имущества, правоотношения из которого регулируются главой 34 ГК РФ.

Решением Межрегионального арбитражного суда от 25 января 2010 года № 146/09 общество присуждено к исполнению в натуре обязанности по освобождению арендуемых им нежилых помещений, расположенных по улице Энгельса 37 в г. Армавире, и передаче их по акту управлению. Решение мотивировано прекращением отношений аренды в связи с истечением срока действия договора.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22 июня 2010 года по делу № А32-10861/2010, оставленным без изменения постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 9 сентября 2010 года, отказано в удовлетворении требований общества об отмене решения Межрегионального арбитражного суда от 25 января 2010 года № 146/09.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 23 марта 2011 года по делу № А32-6286/2010, оставленным без изменения постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 23 июня 2011 года, на принудительное исполнение решения Межрегионального Арбитражного суда от 25 января 2010 года № 146/09 был выдан исполнительный лист.

Доказательства возврата спорных жилых помещений ответчиком истцу в период с 24 апреля 2010 года по 30 сентября 2012 года в деле отсутствуют. Факт использования ответчиком спорных помещений в указанный период обществом не оспаривается.

В силу изложенного, несмотря на то, что статья 69 АПК РФ не определяет установленные решением третейского суда обстоятельства в качестве преюдициальных, материалы дела свидетельствуют о том, что в спорный период ответчиком не была исполнена обязанность по возврату истцу арендованного по договору № 3488 имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в пункте 38 Информационного  письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66), прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы; последнее прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Поскольку обязательство по уплате арендной платы возникает из договора и в силу указанной выше правовой позиции ВАС РФ существует до дня возврата арендованного имущества арендодателю независимо от истечения срока действия договора аренды, постольку суд первой инстанции, сделав правильный по существу вывод о том, что управление обладает правом требования с общества оплаты пользования спорным имуществом в период с 24 апреля 2010 года по 30 сентября 2012 года, дал неверную правовую оценку его правовой природы как кондикционного права.

Размер причитающейся управлению платы за пользование спорными помещениями определен судом первой инстанции на основании постановления Главы муниципального образования город Армавир от 7 июля 2008 года № 1910 «Об утверждении порядка расчета годовой арендной платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального образования город Армавир» с применением коэффициентов типа деятельности арендатора (Ктд) согласно назначениям спорных помещений, установленных договором аренды № 3460 от 30 января 2008 года, который действовал между сторонами в период, предшествовавший заключению договора № 3488.

При этом суд первой инстанции не принял во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 за пользование объектом аренды при несвоевременном исполнении обязанности по его возврату арендатор обязан уплатить арендодателю арендную плату, установленную договором.

Договором, из которого возникла неисполненная арендатором в спорный период обязанность по возврату имущества, является договор № 3488, в силу чего размер арендной платы за использование этого имущества не может определяться условиями договора № 3460.

Пунктом 2.2 договора № 3488 арендная плата за пользование имуществом определена в размере 49 294 руб. 30 коп. в месяц. Расчет арендной платы по формуле, установленной постановлением Главы муниципального образования город Армавир № 1910 от 7 июля 2008 года, приведен в приложении № 2 к договору. Этим же договором определено целевое назначение арендованного имущества – для размещения экскурсионного бюро; данному типу деятельности арендатора соответствует установленный постановлением Главы муниципального образования город Армавир от 7 июля 2008 года № 1910 «Об утверждении порядка расчета годовой арендной платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального образования город Армавир» коэффициент в размере 2,0, который применен при определении размера арендной платы в приложении № 2 к договору, которым данный размер установлен в сумме 49 294 руб. 30 коп.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Из абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ следует, что устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления применяются в случаях, предусмотренных законом. Из пункта 2 статьи 3 ГК РФ следует, что термином «закон» в указанной норме обозначены федеральные законы.

Доказательства того, что в отношении аренды муниципальных помещений законом предусмотрено государственное регулирование цен в деле отсутствуют.

Постановление Главы муниципального образования город Армавир от 7 июля 2008 года № 1910 «Об утверждении порядка расчета годовой арендной платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального образования город Армавир» не является федеральным законом и регулирует публичные отношения, связанные с управлением муниципальным имуществом соответствующего муниципального образования и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому положения данного акта подлежат применению к спорному договору аренды постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. При этом, если стороны распространили действие такого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Пунктом 2.2 договора № 3488 стороны прямо предусмотрели ставку арендной платы за пользование спорными помещениями в размере 49 294 руб. 30 коп. в месяц.

В силу изложенного сумма причитающейся управлению арендной платы за пользование спорными помещениями в период с 24 апреля 2010 года по 30 сентября 2012 года подлежит определению по ставке 49 294 руб. 30 коп.

Причитающаяся управлению сумма арендной платы за пользование спорными помещениями по указанной ставке в период с 24 апреля 2010 года по 30 сентября 2012 года составляет 1 440 548 руб. 48 коп.

Из материалов дела следует, что 2 марта 2010 года ответчиком было уплачено в счет арендной платы за спорные помещения 49 300 руб., 22 августа 2012 года – 100 000 руб. (платежное поручение № 22 от 22 августа 2012 года).

Из правовой позиции истца следует, что оплата в сумме 49 300 руб. зачтена в оплату остатка долга за январь 2010 года (в части 11 131 руб. 40 коп.) и за февраль 2010 года (в части 36 869 руб. 12 коп.), то есть не влияет на сумму долга в спорный период. Довод о том, что, что долг за указанный период оплачен иным платежным документом, а оплата в сумме 49 300 руб. подлежит отнесению на спорный период, ответчиком ни в суде первой инстанции, ни в апелляционном суде не приводился.

Платежное поручение № 22 от 22 августа 2012 года не содержат указания на конкретный период аренды, в оплату которого произведен соответствующий платеж.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 7 июня 2011 года по делу № А63-7032/2010, к арендным отношениям по аналогии закона подлежит применению статья 522 ГК РФ.

Исходя из применения пункта 3 статьи 522 ГК РФ по аналогии закона к арендным отношениям, если арендатор не воспользовался правом указать в счет какого периода аренды производится оплата, исполнение обязательства по арендной платы засчитывается в погашение обязанности по уплате арендной