Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2013 по делу n А53-30901/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

п.п. 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (п. 5 Правил).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 30.11.2011 №346-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28.06.2011 №913/11, положения гл. III.1 «Государственная кадастровая оценка» Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 №167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственных кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Судом первой инстанции судебная  экспертиза об определении рыночной стоимости спорных земельных участков не  проводилась.

Оценивая представленный отчет оценки, суд первой инстанции указал, что отчет об оценке не соответствует требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»:

оценщиком использован лишь один метод – сравнительный, это влечет необходимость его предельной корректности, поскольку иных корректировок выводы эксперта не получают. Оценщик был не корректен в выборе аналогов, выбор конкретных единиц сравнения, равно как и отказ от других единиц, оценщиком в отчете не обоснован. Цена объектов, признанных аналогами, отличается более, чем в 2 раза. Максимальное значение 27000 руб./сот., минимальное – 12000 руб./сот. Площади объектов-аналогов отличаются более, чем в 37 раз. Ко всем исследуемым в отчете земельным участкам оценщиком выбраны одни и те же аналоги. Отчет не содержит обоснования возможности применения в качестве аналогов земельные участки, расположенные за чертой города Ростова-на-Дону. Объекты-аналоги имеют различное разрешенное использование. Спорные же участки имеют разрешенное использование- специальное назначение;

отсутствует обоснование всех корректировок, применяемых в отчете, не описана процедура согласования результатов скорректированных значений стоимости объектов-аналогов и итоговая процедура согласования результатов расчётов.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Отчет об оценке № 169/09-12.1 от 15.11.2012, составленный ООО «Аскольд», в порядке статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», был представлен на экспертизу Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков». Экспертами общественной организации была проведена проверка соответствия отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (нормативно-методическая экспертиза).

Согласно экспертному заключению от 02.10.2012 №1087/2012 от 19.11.2012 отчет об оценке ООО «Аскольд» №169/09-12.1 от 15.11.2012 соответствует требованиям Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и стандартов (т. 4 л.д. 21-30).

Нормами статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика.

Не приняв отчет об оценке в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, суд не установил иную рыночную стоимость, тем самым не разрешив спор по существу.

Исковые требования первоначально сформулированы истцом как установление кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, при этом уточнение размера рыночной стоимости произведено по итогам их оценки. Однако значимый правовой результат для истца состоит не в установлении определенного размера кадастровой стоимости, а в установлении кадастровой стоимости, равной рыночной.

Согласно части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Суд первой инстанции не предложил истцу представить иные доказательства относительно рыночной стоимости земельного участка, в тоже время ответчиком либо третьими лицами, возражающими против исковых требований, сведений об иной рыночной стоимости спорного земельного участка в материалы дела не представлено.

Из разъяснений, изложенных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 со ссылкой на нормы статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», следует, что суду при разрешении спора в целях изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, надлежит дать оценку отчету оценщика о рыночной стоимости спорного земельного участка с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения имеющихся в отчете, подготовленном кадастровым центром, рыночной информации и статистическом анализе рыночной информации о стоимости земельных участков.

Для целей применения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Данная правовая позиция определена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».

Истец является налогоплательщиком земельного налога в отношении данного участка. При этом в силу статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемого объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации.

При таких условиях, права и законные интересы общества нарушены внесением в государственный кадастр недвижимости сведений о стоимости земельных участков, не соответствующих их рыночной стоимости.

Учитывая правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 28.06.2011 N 913/11, в соответствии с которой, по правилу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта, исходя из правил статей 1, 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации о платности за землю, ее рыночной стоимости, статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» об актуальности данных кадастра, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.12.2012 по делу № А53-30901/2012 отменить.

Принять отказ открытого акционерного общества «Ростовское» (ОГРН 10961650022229/ ИНН 6165155494) от исковых требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Производство по делу в части исковых требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области прекратить.

В остальной части исковые требования открытого акционерного общества «Ростовское» (ОГРН 10961650022229/ ИНН 6165155494) удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082615:124, площадью 7752 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, ул. Речная/ ул. Вавилова, 1 а/155 в размере 1240320 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082615:120, площадью 499998 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, ул. Вавилова в районе Военного городка N 140 Ростовской-на-Дону КЭЧ в размере 74999700 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082615:232, площадью 294394 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, ул. Вавилова в районе Военного городка N 140 Ростовской-на-Дону КЭЧ в размере 44159100 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082615:233, площадью 246254 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, ул. Вавилова в районе Военного городка N 140 Ростовской-на-Дону КЭЧ в размере 36938100 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082615:234, площадью 926683 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, ул. Вавилова в районе Военного городка N 140 Ростовской-на-Дону КЭЧ в размере 129735620 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082615:235, площадью 1110225 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, ул. Вавилова в районе Военного городка N 140 Ростовской-на-Дону КЭЧ в размере 155431500 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082615:236, площадью 493994 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, ул. Вавилова в районе