Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2013 по делу n А53-23332/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-23332/2012

08 апреля 2013 года                                                                           15АП-1437/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 апреля 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаовым Т.Д.,

при участии:

от истца – представителя Селезнева Е.О. (доверенность от 01.11.2012),

от третьих лиц:

от Правительства Ростовской области – представителя Гаричян О.К. (доверенность от 13.02.2013),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Комкас»

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 18 декабря 2012 года по делу №А53-23332/2012

по иску общества с ограниченной ответственностью «Комкас»

к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ростовской области

при участии третьих лиц - Правительства Ростовской области, Муличенко Сергея Геннадьевича, Администрация г. Таганрога, комитета по управлению имуществом г. Таганрога РО, Румянцева Константина Владимировича, Егорова Анатолия Александровича, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Джулай Алексея Дмитриевича, Лановик Дмитрия Викторовича, ООО «Росполимер»,

о об изменении кадастровой стоимости земельного участка,

принятое судьей Андриановой Ю.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

               общество с ограниченной ответственностью «Комкас» (далее – ООО «Комкас», истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ростовской области (далее – кадастровая палата) об установлении кадастровой стоимости земельного участка по адресу: г. Таганрог, Мариупольское шоссе, площадью 9215 кв.м. с кадастровым номером 61:58:05289:0034 равной рыночной стоимости (5 120 000 рублей).

               Исковое заявление мотивировано следующим. Истец является арендатором земельного участка, размер арендной платы составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены Управление Росреестра по Ростовской области, комитет по управлению имуществом г. Таганрога, Правительство Ростовской области, Джулай А.Д., Егоров А.А., Румянцев К.В., Лановик Д.В., Муличенко С.Г., ООО «Росполимер».

               Решением Арбитражного суда Ростовской области в иске отказано.

               Как установил суд первой инстанции, расчет арендой платы в соответствии с пунктом 3.1 договора и приложением к нему определен исходя ставки арендной платы земельного участка 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость указанного земельного участка в составляет 17 905 205 рублей. Для удовлетворения требований заинтересованного лица об установлении кадастровой стоимости в размере доказанной им рыночной стоимости земельного участка суду нет необходимости проверять достоверность результатов государственной кадастровой оценки в виде кадастровой стоимости спорного земельного участка или законность нормативного акта, которым они утверждены, потому что такое требование направлено не на оспаривание кадастровой оценки в целом, а на уточнение ее результатов применительно к данному конкретному земельному участку. Данное требование носит исковой характер и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства. Истцу при подаче настоящего иска следует доказать рыночную стоимость земельного участка на дату, когда проводилась кадастровая оценка – 01.01.2007.

               Отклоняя представленное заключение оценщика, суд указал, что оценщик для исследования рынка недвижимости посчитал необходимым привести описание экономической ситуации в регионе, однако описал его в период 2008-2010 годов, что не имеет отношения к периоду, на который произведена оценка. В отчете приведена излишняя информация, которая никак не используется в расчётах, что нарушает закрепленный пункте 4 Федерального стандарта оценки № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254 принцип достаточности, так как отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете приведена информация, полученная после даты оценки - 2008-2011 годы. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки. Оценщик был не корректен в выборе аналогов. Цена объектов, признанных аналогами, отличается более чем в 3 раза. Максимальное значение 103 333 руб./сот., минимальное - 25833, 33 руб./сот., что свидетельствует о наличии факторов, влияющих на стоимость, но эти факторы не описаны и не учтены оценщиком. Информация, приведенная оценщиком, не позволяет составить однозначное мнение о стоимости участка. Площадь объекта оценки 9215 кв.м. Площади объектов-аналогов 1500 кв.м, 1350 кв.м, 600 кв.м. Объекты не сопоставимы по площади, но корректировка на площадь не сделана. Оценщик должен был применить корректировку на разрешенное использование, так как это один из ценообразующих факторов в отношении земельных участков. Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок. Отчете при описании аналогов указано, что принятые в качестве таковых участки расположены в зоне, предназначенной преимущественно для жилой застройки, тогда как оцениваемый участок расположен в зоне смешанной застройки (объект промышленности).

               Истец обжаловал решение в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, иск удовлетворить.

               Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Эксперт Романова А.М. приняла поручение на проведение судебной экспертизы, дала подписку о том, что предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Суд неправильно оценил экспертное заключение как ненадлежащее. Отобрав для сравнения объекты-аналоги, стоимость предложения по которым варьируется от минимального до максимального, эксперт Романова А.М. рассчитала среднюю рыночную стоимость объекта экспертного исследования. Эксперт сравнивал аналогичные объекты недвижимости (землю с землей, а не со зданием). Исследование проводилось спустя пять лет после даты оценки. Метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода является единственно возможным. Критическая оценка судом экспертного заключения дана самостоятельно, без обращения к иным экспертным организациям, которые могли бы проверить отчет. В судебное заседание не был вызван эксперт Романова А.М., которая могла бы дать пояснения.

               В отзыве на апелляционную жалобу Правительство Ростовской области просило решение оставить без изменения, поддержал доводы решения суда относительно отчета об оценке.

               Администрация г. Таганрога представила письменные возражения на апелляционную жалобу, поддержав вывода, содержащиеся в решении суда и в отзыве Правительства Ростовской области.

               Определением от 04.03.2013 апелляционный суд вызвал в судебное заседание для дачи пояснений эксперта Таганрогской межрайонной ТПП Романову А.М., предложил истцу рассмотреть вопрос о заявлении ходатайства о назначен6ии по делу повторной экспертизы.

               В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель Правительства Ростовской области против доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения.

               Апелляционным судом также был допрошен эксперт Романова А.М., которая дала пояснения относительно выполненного ею экспертного заключения (подробное изложение допроса эксперта приводится в протоколе судебного заседания).

               Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон и пояснения эксперта, апелляционный суд пришел к выводу о необходимости отмены решения суда и удовлетворения иска.

               В настоящем споре стороны и третьи лица не оспаривают наличие у истца права на иск об изменении кадастровой стоимости земельного участка в целях установления ее равной рыночной стоимости. Возражения относительно субъектного состава лиц, привлеченных к участию в деле, и их процессуального положения также не заявлено.

               Основные возражения против иска были заявлены Правительством Ростовской области, сводятся исключительно к оценке использованных в судебной экспертизе подходов и методов.

                Апелляционный суд исходит из того, что по спорам данной категории отказ в удовлетворении иска возможен в том случае, если экспертное заключение об оценке рыночной стоимости земельного участка, изготовленное в порядке проведения судебной экспертизы, получило отрицательное заключение саморегулируемой организации оценщиков либо было опровергнуто другой экспертизой, выполненной в рамках того же дела. Однако такие доказательства ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции представлены не были.

               Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

      В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»).

               Как указано в пункте 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

   В пункте 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92 сказано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

   Однако такая независимая оценка проведена при рассмотрении дела судом первой инстанции не была, Правительство Ростовской области о проведении такой экспертизы ходатайство не заявило, какое-либо экспертное заключение (отчет об оценке) Правительство Ростовской области по своей инициативе не представило.

   Оценка судом первой инстанции экспертного заключения от 24.09.2012 №085 04 00235 судебного эксперта-оценщика Романовой А.М. повторяет, практически дословно, доводы отзыва Правительства Ростовской области, в котором приводится критическая оценка заключения эксперта, не основанная на каких-либо заключениях специалистов, экспертов, оценщиков.

   В судебном заседании апелляционной инстанции эксперт Романова А.М. дала пояснения, опровергающие доводы отзыва Правительства Ростовской области. Апелляционный суд не нашел причин не доверять показаниям эксперта, предупрежденной об уголовной ответственности за дачу ложных показаний. Представитель Правительства Ростовской области пояснения эксперта в судебном заседании не опроверг.

   Апелляционный суд исходит из того, что экспертное заключение об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на конкретную дату не может быть оспорено участвующими в деле лицами без привлечения организаций (оценщиков), которые обладают специальными познаниями и правом проведения аналогичных экспертных исследований.

   Апелляционному суду не было представлено экспертное заключение, отчет об оценке, которые бы опровергали заключение судебного эксперта-оценщика Романовой А.М. от 24.09.2012.

   Апелляционный суд, руководствуясь принципом состязательности, а также принимая во внимание, что в иске об установлении кадастровой стоимости земельного