Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2013 по делу n А53-31889/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При оценке доказательственного значения представленного истцом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка надлежит учитывать, что результаты оценки, проведенной различными оценщиками (в том числе в порядке судебной экспертизы), могут иметь расхождение, не свидетельствующее о недостоверности какого-либо из отчетов. Поэтому предоставление в качестве доказательства иного отчета об оценке само по себе не является основанием к отказу в иске об установлении рыночной цены в том размере, в котором просит истец, либо к удовлетворению иска по цене, указанной в ином отчете (в том числе в заключении судебной экспертизы).  Отклонение представленного истцом отчета как доказательства по делу возможно при констатации недостоверности отчета в связи с нарушением при его составлении требований законодательства об оценочной деятельности, стандартов оценки. В таком случае рыночная цена земельного участка может быть установлена судом на основании иного (не оспоренного) отчета либо по результатам судебной экспертизы, если все представленные отчеты недостоверны.

Кроме того, допустимое расхождение между величиной рыночной стоимости, определенной различными независимыми оценщиками, должно носить разумный характер (как минимум, величины предполагаются однопорядковыми). Поэтому в случае значительного расхождения выявленной рыночной стоимости в представленных сторонами различных отчетах суд может назначить по делу судебную экспертизу.

В рассматриваемом споре достоверность отчета была подтверждена заключением саморегулируемой организации. Оснований для проведения судебной экспертизы не имелось. Вместе с тем, о проведении экспертизы ходатайствовал сам истец, а установленная экспертом рыночная стоимость спорного участка практически совпадает с величиной, обозначенной в отчете, что косвенным образом свидетельствует о достоверности отчета.

Законом не предусмотрены обязательные требования проведения экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка. В связи с этим, суд апелляционной инстанции считает, что для подтверждения достоверности отчета об оценке, как одного из доказательств по делу, достаточно проведение нормативно-методической экспертизы, результаты которой подтверждают соответствие данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

В рамках настоящего спора ответчиками не приводились доводы о том, что оценщику сообщены недостоверные сведения о предмете оценки либо о том, что экспертом использованы заведомо недостоверные сведения об объектах-аналогах.

Довод апелляционной жалобы правительства о нарушении  нормативных актов об оценке основан на ошибочном понимании норм материального и процессуального права, а также опровергается материалами дела, в связи с чем отклоняется судом апелляционной инстанции.

Как верно указано судом первой инстанции, оценка производилась на дату, значительно удаленную во времени – 01.01.2007, вследствие этого доступность информация об объектах, принимаемых за аналоги, ограничена. В частности, оценщик лишен возможности проверки и уточнении такой информации сверх указанного в соответствующей публикации. Содержание объявлений о предложении сходных объектов к продаже является кратким, стандартным и, как правило, не содержит таких сведений как вид разрешенного использования, транспортная доступность, наличие коммуникаций, срок экспозиции, допустимые пределы торга. Установление данных характеристик в момент оценки (то есть спустя пять лет) невозможно. Это с неизбежностью влечет необходимость установления уместных и обоснованных допущений в отношении характеристик объектов. В рассматриваемом споре обоснование этих допущений приведено в отчете. Кроме того, как видно, большинство исследованных объектов имеют промышленное назначение. В отношении наличия коммуникаций оценщиком применены презумпции их наличия, поскольку все объекты, принятые за аналоги, расположены на территории города Ростова-на-Дону, которая в основном такими коммуникациями обустроена. При этом оценщик указал, что по его профессиональному мнению, основанному на анализе информации о ценах, для данного вида участков наличие или отсутствие коммуникаций не является фактором, значительно влияющим на цену. Сведения о сроке экспозиции на рынке объектов-аналогов не являются необходимой информацией для оценки. Она, как правило, не отслеживается региональными риэлторами, а потому по этому вопросу информационной базы фактически нет. Доказательств заниженной цены объектов аналогов либо их ускоренной продажи третьим лицом не представлено. Также не подтвержден посредством анализа текста самого отчета независимого оценщика и довод Правительства Ростовской области об отсутствии обоснования применения 5% скидки от цены продажи объектов аналогов. Такое обоснование имеется на странице 38 отчета независимого оценщика. Вывод оценщика о возможности применения скидки основан на анализе рынка недвижимости, научных и информационных публикациях, где указано, что обычная скидка составляет до 20% от цены предложения и соответствует обычаем делового оборота ввиду значительности капиталовложений при приобретении земельного участка, отсутствия негативных факторов рынка в 2006 году, отсутствия кризисных и инфляционных ожиданий.

Заявители жалоб не представили суду иного отчета, в котором имелись бы более полные и детальные сведения об объектах-аналогах, не указали на наличие источников такой более полной информации и не ходатайствовали о проведении экспертизы с использованием таких источников, в связи с чем доводы о недопустимости принятых независимым оценщиком допущений как влияющих на достоверность величины оценки несостоятельны.

Доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка или недостоверности рыночной стоимости, определенной в отчете, не имеется.

В силу положений статей 9,65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Рыночная стоимость спорного земельного участка установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость по результатам кадастровой оценки земель, результаты которой утверждены постановлением администрации Ростовской области от 28.04.2008 № 212.

По смыслу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (постановление Президиума ВАС РФ №913/11 от 28.06.2011).

Оценив отчет об оценке, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что он соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержит достаточную информацию и статистический анализ о стоимости сравнимых и схожих земельных участков. Рыночная стоимость каждого спорного земельного участка определена по состоянию на 01.01.2007, то есть на дату проведения государственной кадастровой оценки земель.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», являясь органом кадастрового учёта, не оспаривает как возможность применения к спорным правоотношениям положений части 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, так и результаты определения рыночной стоимости земельных участков, изложенные в заключении эксперта.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что законный интерес лица, обратившегося в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, состоит именно в приведении в соответствие показателей кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка показателям его рыночной стоимости. Наличие такого несоответствия выступает нарушением прав лица как собственника земельного участка и плательщика земельного налога, размер которого зависит от величины кадастровой стоимости. Судебный порядок рассмотрения споров по определению кадастровой стоимости земельных участков направлен на преодоление неточностей ее определения посредством проверки соответствия кадастровой стоимости действительным показателям рыночной стоимости. Результатом такой проверки будет установление судом в соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночной стоимости земельного участка.

Права общества, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из содержания решения Арбитражного суда Ростовской области от 24.01.2013 не усматривается, что суд принял решение о каких-либо правах и обязанностях муниципального образования «Город Ростов-на-Дону», Правительства Ростовской области.

В результате удовлетворения исковых требований общества, органы местного управления и субъекта РФ не лишаются субъективных прав, на них не возлагаются какие-либо обязанности.

Ссылки заявителей апелляционных жалоб на то, что установление более низкой кадастровой стоимости земельных участков повлияет на полномочия органа местного самоуправления в части формирования местного бюджета и приведет к уменьшению налоговой базы земельного налога, подлежат отклонению, поскольку названные правоотношения носят публично-правовой характер, тогда как в силу п.3 ст.2 Гражданского кодекса Российской Федерации к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормой пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Кроме того, в силу положений статьи 57 Конституции Российской Федерации администрация может претендовать только на законно установленные и исчисленные налоги.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

На основании вышеуказанного, судебная коллегия полагает апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционных жалоб подлежат отнесению на заявителей жалоб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.01.2013 по делу № А53-31889/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Взыскать с Правительства Ростовской области в доход федерального бюджета 2 000 (две тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с администрации г. Ростова-на-Дону в доход федерального бюджета 2 000 (две тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           М.Н. Малыхина

Судьи                                                                                             О.Г. Авдонина

Н.Н. Мисник