Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2013 по делу n А53-31403/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 30.11.2011 №346-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28.06.2011 №913/11, положения гл. III.1 «Государственная кадастровая оценка» Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 №167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о её утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно представленному истцом в материалы дела отчёту ООО «ГЕО-ДОН» №386-2012 от 25.06.2012 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:062501:0004, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 1-я Луговая, 2а, по состоянию на 01.01.2007 составила 5 810 000 руб. (т. 1 л.д. 12-29).

Рыночная стоимость спорного земельного участка установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость по результатам кадастровой оценки земель, результаты которой утверждены постановлением администрации Ростовской области от 28.04.2008 №212.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в  пункте 1 информационного письма от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указал, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчёт независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчёте, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 24.19 указанного закона при обосновании расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка заявителю надлежит представить отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Соответственно в рамках судебного спора о доказывании размера рыночной стоимости земельного участка предоставление таких доказательств является допустимым и возможным.

Помимо отчёта об оценке к материалам дела приобщено экспертное заключение (т. 1 л.д. 48-57), подготовленное саморегулируемой организацией оценщиков «Некоммерческое партнерство «Межрегиональный союз оценщиков» от 29.06.2012 №228/06-12 о соответствии отчёта об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. То есть бремя доказывания исполнено истцом в соответствии с требованиями федерального закона.

Однако, несмотря на это, суд по ходатайствам истца и Правительства Ростовской области определением от 04 декабря 2012 года назначил по делу судебную комиссионную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Бета консалтинг» Кориневскому А.Ю. и экспертам Учреждения ТПП Ростовской области фирма «Донэкспертиза» Алексееву В.В., Зиннатуллину С.З. Перед экспертами был поставлен вопрос об определении величины рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2007.

Между тем из материалов дела следует, что мнения экспертов по поставленному вопросу не совпали, в связи с чем, было подготовлено два самостоятельных заключения.

Согласно заключению ТПП Ростовской области фирма «Донэкспертиза» №0480601642 от 09.01.2013 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2007 составила 9 069 000 руб., а согласно заключению ООО «БЕТА Консалтинг» №3СЭ/139-2012 от 09.01.2012 – 8 368 118 руб.

Суд первой инстанции не принял в качестве надлежащего доказательства по делу заключение ТПП Ростовской области фирма «Донэкспертиза» №0480601642 от 09.01.2013 как составленное с нарушением требований федеральных стандартов оценки.

Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Федерального закона №135-ФЗ и федеральными стандартами оценки.

Как правомерно указал суд первой инстанции, эксперты ТПП Ростовской области фирма «Донэкспертиза» в нарушение ФСО №3 в отчёте не указали информацию о том, к какому сегменту рынка относятся земельный участок и какие ценообразующие факторы должны быть проанализированы при определении его стоимости. Из отчёта не следует, что экспертами проводился осмотр спорного земельного участка, в отчёте отсутствуют его фотографии. Кроме того, для определения рыночной стоимости принадлежащего истцу земельного участка экспертами в качестве объектов-аналогов определены лишь три земельных участка, что представляется явно недостаточным для составления объективного представления о сложившейся по состоянию на 01.01.2007 рыночной стоимости земельных участков в городе Ростове-на-Дону. В заключении не мотивирован каким-либо образом выбор применённых аналогов по результатам анализа рынка. Представленный отчёт не содержит фактический расчёт по методу сравнения продаж.

Рассмотрев заключение ООО «БЕТА Консалтинг» №3СЭ/139-2012 от 09.01.2012, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о его соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Довод апелляционной жалобы правительства о том, что заключение ООО «БЕТА Консалтинг» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, отклоняется судом апелляционной инстанции как немотивированный и документально неподтверждённый.

Ссылка правительства на то, что оценщик некорректно подобрал аналоги при использовании сравнительного подхода и не провёл корректировку площади земельных участков, взятых в качестве объектов-аналогов, является необоснованной и противоречит материалам дела.

В заключении ООО «БЕТА Консалтинг» №3СЭ/139-2012 от 09.01.2012 приведены таблицы с корректировками, каждой из которых даны обоснование и пояснения по расчёту применимых корректировок с описанием методики расчёта и формулы. Подобранные экспертом аналоги схожи с исследуемым объектом по физическим, экономическим, техническим, материальным характеристикам.

Кроме того, цены, по которым определяются цены сделок (предложений) формируются не оценщиком, а сторонами сделки (продавцами). Сама по себе цена земельного участка не может являться критерием его выбора в качестве аналога. Федеральные стандарты оценки, как и другие нормативные акты в области оценочной деятельности, не содержат указания ни на то, какой разброс цен аналогов является приемлемым, ни на то, как разброс цен по аналогам может влиять на однозначность оценки. Анализ и усреднение всех доступных объектов являлись единственным правильным действием со стороны оценщика, иначе был бы нарушен принцип справедливого размера налогообложения.

Также отклоняется довод Правительства Ростовской области о том, что заключение ООО «БЕТА Консалтинг» не является результатом назначенной судом экспертизы, поскольку совместное исследование по определению рыночной стоимости принадлежащего истцу земельного участка в нарушение определения суда не проводилось.

Согласно статье 84 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации комиссионная экспертиза проводится не менее чем двумя экспертами одной специальности. Комиссионный характер экспертизы определяется арбитражным судом. В случае, если по результатам проведенных исследований мнения экспертов по поставленным вопросам совпадают, экспертами составляется единое заключение. В случае возникновения разногласий каждый из экспертов, участвовавших в проведении экспертизы, дает отдельное заключение по вопросам, вызвавшим разногласия экспертов.

Таким образом, возможность составления нескольких заключений в случае возникновения разногласий у экспертов, которым было поручено провести комиссионную экспертизу, напрямую предусмотрена нормами действующего законодательства.

Каких-либо иных пороков в заключении ООО «БЕТА Консалтинг» №3СЭ/139-2012 от 09.01.2012 ни в апелляционной жалобе, ни в судебном заседании суда апелляционной инстанции Правительство Ростовской области не привело.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно указал, что выводы, изложенные в заключении ООО «БЕТА Консалтинг» №3СЭ/139-2012 от 09.01.2012, не опровергают, а подтверждают доводы истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:44:062501:0004, утверждённой постановлением администрации Ростовской области от 28.04.2008 №212, его рыночной стоимости.

Требования истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01.01.2007, являются обоснованными и заявлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, в частности, в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учётом этого, суд обоснованно удовлетворил исковые требования в полном объёме, установив кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости на 01.01.2007 в размере 8 368 118 руб.

При этом, ввиду отсутствия в материалах дела доказательств недостоверности заключения ООО «БЕТА Консалтинг» №3СЭ/139-2012 от 09.01.2012, суд первой инстанции правомерно в соответствии с нормами действующего законодательства принял за основу рыночную стоимость, определённую  в указанном заключении эксперта. 

Суд апелляционной инстанции также отклоняет довод апелляционной жалобы  администрации г. Ростова-на-Дону о том, что обжалуемый судебный акт нарушает права администрации как исполнительного распорядительного органа местного самоуправления, в том числе, в сфере планирования, бюджета, финансов и учёта.

Администрация г. Ростова-на-Дону не является участником спорных правоотношений, поскольку не наделена полномочиями по установлению кадастровой стоимости земельных участков либо внесению изменений в государственный кадастр недвижимости в сведения о кадастровой стоимости земельных участков. Обжалуемый судебный акт не затрагивает её субъективные права и обязанности и не создаёт препятствия для реализации её субъективных прав или надлежащего исполнения обязанностей по отношению к одной из сторон спора.

Довод жалобы о том, что корректировка кадастровой стоимости вызовет уменьшение бюджетных поступлений, отклоняется судом апелляционной инстанции, так как в силу положений статьи 57 Конституции Российской Федерации администрация может претендовать только на законно установленные и исчисленные налоги.

Возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормой пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Также подлежит отклонению довод администрации о том, что обжалуемое решение суда, в котором установлена кадастровая стоимость спорного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определённом по состоянию на 01.01.2007, фактически создает предпосылки к возникновению в последующем споров о возврате излишне уплаченного земельного налога.

Рыночная стоимость земельного участка, определённая по состоянию на 01.01.2007, будет внесена в государственный кадастр