Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2013 по делу n А32-11825/2011. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее - Пленум № 58) основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Порядок продажи имущества должника определен в статье 139 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»: в течение месяца с даты окончания инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов для утверждения предложения о продаже имущества должника, включающие в себя сведения о составе имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети «Интернет», где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения. В случае, если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным управляющим собранию кредиторов или в комитет кредиторов предложений о продаже имущества, представленные предложения не утверждены собранием кредиторов или комитетом кредиторов, конкурсный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении предложений о продаже имущества (пункт 1 указанной статьи). В случае возникновения в ходе конкурсного производства обстоятельств, в связи с которыми требуется изменение порядка, сроков и (или) условий продажи имущества должника, конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения соответствующие предложения относительно таких изменений (пункт 2 указанной статьи).

Реализация имущества должника по смыслу норм ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» о конкурсном производстве, является основным мероприятием в данной стадии процесса несостоятельности, направленным на получение средств для погашения требований кредиторов должника. Для обеспечения максимального баланса интересов участвующих в деле лиц вопросы определения порядка и условий продажи имущества должника входят в компетенцию собрания кредиторов, которые утверждают такой порядок, а также утверждают изменения в него. Вмешательство суда, контролирующего ход процесса несостоятельности должника, ограничено случаями появления неразрешимых противоречий между собранием кредиторов и управляющим. Признаком таких противоречий является отсутствие утвержденного собранием кредиторов порядка реализации имущества в течение двух месяцев, поскольку чрезмерное затягивание процедуры несостоятельности очевидно нарушает законные интересы всех кредиторов. По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 139 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» арбитражный суд может вмешаться в процесс определения порядка реализации имущества должника не только в случае отсутствия утверждения такого порядка в течение двух месяцев, но и в случае наличия неразрешимых противоречий при рассмотрении вопроса об изменении такого порядка.

Рассмотрение вопроса об утверждении порядка реализации залогового имущества проводится на основании этих же правовых норм.

В материалы дела представлено положение о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника, являющегося предметом залога ОАО «Россельхозбанк», которое направлено в адрес банка 19.09.2012 (в день оглашения резолютивной части определения о признании ОАО «Россельхозбанк» залоговым кредитором). До настоящего времени согласование положения банком не произведено. Мотивированные возражения по условиям положения о продаже ни банк, ни иные участвующие в деле лица не представили.

Таким образом, между управляющим и конкурсным кредитором, чьи права обеспечены залогом имущества должника, имеются неразрешенные разногласия по поводу порядка продажи имущества, которые надлежит разрешить в судебном порядке.

На основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

В силу пункта 11 постановления Пленума № 58 поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

По смыслу указанных разъяснений изменение начальной продажной цены залогового имущества относительно результатов оценки, проведенной в порядке статьи 131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», возможно по тем же принципам, по которым суд вправе изменить порядок, сроки и условия продажи имущества: если предложения по стоимости способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам. При этом суду необходимо учитывать, что предлагаемая к утверждению цена является начальной ценой и может быть несколько ниже рыночной с расчетом на то, что определение истинно рыночной цены произойдет в будущем в ходе осуществления торгов (при очевидном условии, что торги организованы в форме, обеспечивающей максимально возможное участие в них всех заинтересованных лиц). Установление очевидно завышенной цены является недопустимым, поскольку может снизить привлекательность продаваемого объекта для потенциальных покупателей.

В материалы дела представлены сведения об оценке рыночной стоимости заложенного имущества, проведённой ООО «Партнеръ», в соответствии с которой начальная цена земельного участка, находящегося в залоге, составляет 11 880 000 рублей.

Определением от 29.11.2012 арбитражный суд назначил судебную экспертизу для определения начальной продажной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 3 368 100 кв.м. с кадастровым № 23:23:0000000:109, расположенного по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, Бесскорбненское сельское поселение, в границах плана СПК колхоза «Родина». Проведение экспертизы поручено ООО «Южная оценочная компания «Эксперт».

Согласно заключению ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» стоимость вышеназванного участка составила 17 053 000 рублей.

При рассмотрении вопроса об установлении начальной цены реализации заложенного имущества арбитражный суд правомерно исходит из следующего.

Определяя принципы оценки доказательств, Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 71 установил следующие правила: арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Из анализа заключений об оценке стоимости заложенного земельного участка следует, что ООО «Партнеръ» использовало сравнительный и доходный подходы; при использовании сравнительного подхода в качестве аналогов объекта оценки приняты участки, расположенные в Курганинском, Выселковском, Каневском и Брюховецком районах Краснодарского края. Затратный подход ООО «Партнеръ» не использовало в связи с тем, что такой подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом износа.

В заключении, представленном ООО «Южная оценочная компания «Эксперт», использовался только сравнительный подход, в качестве объектов-аналогов выбраны земельные участки, расположенные в Брюховецком, Усть-Лабинском и Крымском районе Краснодарского края. Мотивы неприменения затратного и доходного метода ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» в заключении не привело.

В соответствии со статьёй 20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 утвержден федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»

Пунктом 14 ФСО № 1 определено, что сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В силу пункта 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения (пункт 21 ФСО № 1).

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

Из анализа отчета об оценке ООО «Партнеръ» и заключения ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» следует, что в качестве объектов-аналогов спорного участка не принимались земельные участки, расположенные в том же районе Краснодарского края (Новокубанский район). При этом ООО «Партнеръ» выбрало один объект-аналог, расположенный в Курганинском районе, Краснодарского края, которые непосредственно граничит с Новокубанским районом. Объекты-аналоги, выбранные ООО «Южная оценочная компания «Эксперт», расположены в районах, значительно удаленных от места нахождения оцениваемого объекта.

Таким образом, из анализа представленных доказательств относительно рыночной стоимости заложенного имущества следует, что ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» не мотивировало отказ от использования затратного и доходного методов оценки, а также использовало в качестве объектов-аналогов земельные участки, которые расположены на значительном удалении от оцениваемого участка.

Сравнение стоимости предложения объектов-аналогов, представленной в отчете ООО «Партнеръ» и заключении ООО «Южная оценочная компания «Эксперт», показывает, что участок в Курганинском районе, расположенном рядом с Новокубанским районом, имеет самую низкую стоимость предложения в размере 4 рубля 33 копейки за квадратный метр.

В дело представлена справка ООО «Оценка плюс» от 06.12.2012 о рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения в Новокубанском районе, в соответствии с которой стоимость 1га составляет от 14 100 рублей до 30 000 рублей.

В соответствии с оценкой ООО «Партнеръ» предполагаемая стоимость 1га спорного земельного участка составляет 35 273 рублей, в соответствии с заключением ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» - 50 631 рубль.

В силу статьи 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

В соответствии с нормами ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка стоимости имущества должника не является для собрания кредиторов и арбитражного суда обязательной к установлению в качестве начальной продажной цены. Реализация имущества должника по смыслу норм ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» о конкурсном производстве, является основным мероприятием в данной стадии процесса несостоятельности, направленным на получение средств для погашения требований кредиторов должника, и должна привести в итоге к получению максимально высокой (рыночной) цены.

Очевидно, что рыночная стоимость имущества максимально точно определяется в ходе открытых торгов при условии, что процедура проведения этих торгов не будет препятствовать участию в них всех заинтересованных лиц. Начальная цена в ходе торгов может измениться как в сторону повышения при наличии активного спроса, так и в сторону снижения при проведении повторных торгов. Оценка, проводимая уполномоченным специалистом в порядке ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» всегда будет приблизительной, основанной на определенной доле условностей и допущений. При этом суду, определяя начальную цену, надлежит избегать как установления чрезмерно высокой начальной цены (поскольку это повлечёт отсутствие у потенциальных покупателей интереса к приобретению имущества