Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2013 по делу n А32-28125/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-28125/2012

13 мая 2013 года                                                                                 15АП-3292/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ванина В.В.

судей Величко М.Г., Барановой Ю.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от ООО "София": Аксенова А.Г., паспорт, по доверенности от 06.05.2013г.

от ЗАО "Тандер": Хлыстов П.В., паспорт, по доверенности № 2-4/345 от 28.06.2012г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "София"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.02.2013 по делу № А32-28125/2012

по иску закрытого акционерного общества "Тандер"

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "София"

о взыскании задолженности и неустойки

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "София"

к закрытому акционерному обществу "Тандер"

о взыскании убытков

принятое судьей Колодкиной В.Г.

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Тандер" (далее – ЗАО "Тандер", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "София" (далее - ООО "София", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.08.2011г. по 09.12.2011г. в размере 341 285, 19 руб.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2012г. к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО "София" о взыскании с ЗАО "Тандер" убытков в размере 296 277, 23 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, было привлечено ООО «Альфа-Плюс».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14 февраля 2013 года по основному иску с ООО «София» в пользу ЗАО «Тандер» взыскана задолженность по арендной плате в сумме 229 582, 22 руб. и неустойка в сумме 111 702, 07 руб., а также расходы по госпошлине в сумме 9 825, 70 руб. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО "София" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда Краснодарского края отменить, исковое заявление ЗАО "Тандер" оставить без рассмотрения, встречное исковое заявление удовлетворить в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что в материалах дела отсутствуют сведения о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем суд должен был оставить исковое заявление без рассмотрения. Заявитель также ссылается на то, что помещения № 104, № 105, № 106 были освобождены арендатором ООО «София» и переданы по акту приёма-передачи от 19.08.2011 года, подписанному обеими сторонами. Как указывает ответчик, удовлетворяя требования ЗАО «Тандер», суд ссылается на надлежащим образом отправленные на имя арендатора уведомления о расторжении договора аренды от 08.07.2011г. и комиссионный акт от 09.12.2011 года. Вместе с тем, согласно описям вложения в письма, адресатом является Федорович Ольга, а не юридическое лицо. Из уведомлений о вручении усматривается, что письма получены «лично», однако в расшифровках подписи не указана фамилия Федорович. Кроме того, в судебном заседании ООО «София» обращало внимание суда на отсутствие надлежащим образом оформленного уведомления о досрочном расторжении договора. В частности, в уведомлении от 08.07.2011 года отсутствовала печать арендодателя. Комиссионный акт от 19.12.2011г. не может служить доказательством неисполнения со стороны ООО «София» обязательств по договору, т.к. составлен в одностороннем порядке, в отсутствие представителя ООО «София». Доказательств, свидетельствующих об уклонении ООО «София» от подписания комиссионного акта, истцом не представлено. Истцом не представлены подписанные сторонами акты о сдаче в аренду помещений ООО «София» после 19.08.2011года. Как указывает ответчик, не может являться обоснованным вывод суда об использовании ООО «София» помещений №№ 124, 125, 126, относящихся к местам общего пользования, поскольку в договоре аренды от 10.01.2011г. и в акте приёма-передачи, подписанных обеими сторонами, указано, что помещения № 124, № 125, № 126 не переданы и не приняты. ООО «София» не согласно с решением суда и в части отказа в удовлетворении встречного иска о взыскании убытков, поскольку истец по встречному иску предоставил в суд все доказательства, подтверждающие обоснованность заявленных требований. Как следует из представленных в суд документов, ООО «София» в рамках арендных правоотношений выполнило ремонтные работы в арендуемом помещении на общую сумму 112 249 рублей. ЗАО «Тандер» не были представлены в суд доказательства отсутствия улучшений арендованного имущества и отделимости их от него, также отсутствуют доказательства о демонтаже названных перегородок и перепланировки помещения. Согласно смете на строительство перегородок в аптеке ООО «София» от 25.09.2009 года, составленной ООО «Альфа-Плюс», произведенные работы выполнены капитально: установлены перегородки, монтированы двери, размер которых подбирался непосредственно под проем перегородок. На сегодняшний день помещение находится в прежнем состоянии, нынешний арендатор ООО «Гравитация» пользуется им с учетом произведенных ООО «София» ремонтных работ. Ситуация, связанная с досрочным расторжением по инициативе арендодателя и отсутствием возможности реализации фармацевтических товаров, вынудила арендатора вывезти лекарственные средства и медикаменты на хранение в складское помещение, в связи с чем между ООО «София» и ИП Лаклакян A.M. был заключен договор аренды складского помещения, оплата за пользование которым является прямыми убытками ООО «София». По этой же причине, ввиду невозможности осуществления торговой деятельности, ООО «София» было вынуждено произвести сокращение численности работников.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, которую просил удовлетворить, отменив решение суда первой инстанции.

Представитель истца в судебном заседании указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы и просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.01.2011 г. между ЗАО «Тандер» (арендодатель) и ООО «София» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № ГК/24/74/11, согласно условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения №№ 104, 105, 106, 107, 124, 125, 126, общей площадью 94, 84 кв.м., расположенные на втором этаже здания гипермаркета «Магнит» литер А1, А2, А3, А4, общей площадью 6 497, 5 кв.м., находящегося по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, х. Трудобеликовский, ул. Ленина,17, а арендатор обязался принять помещение и уплачивать арендодателю арендную плату в порядке, на условиях и в сроки, предусмотренные договором (п.2.1 договора).

Целевое использование помещений – розничная продажа медикаментов и парафармацевтики с использованием товарного знака (знака обслуживания) ООО

«София» (п. 2.4 договора).

В пункте 3.1 договора определен его срок - 11 месяцев.

Согласно разделу 4 договора арендная плата состоит из базовой арендной платы и переменной арендной платы. Базовая арендная плата в месяц составляет 66 388 руб., которая рассчитана как 61 646 руб. за аренду площади помещения, 4 742 руб. за эксплуатационные расходы. Согласно пункту 4.7.2 договора, начиная со второго месяца аренды, базовая арендная плата вносится за каждый месяц срока аренды ежемесячно авансом не позднее 10 числа месяца, за который осуществляется платеж.

Переменная арендная плата начисляется арендодателем и уплачивается арендатором ежемесячно в сумме потребленных арендатором коммунальных услуг, определенных на основании фактического потребления услуг и расчетным путем. Оплата переменной арендной платы, начиная с третьего месяца аренды, вносится за каждый месяц срока аренды, ежемесячно авансом не позднее 10 числа месяца, за который осуществляется платеж в размере 100% от размера переменной арендной платы за предыдущий расчетный период, зафиксированного в расчете потребляемых коммунальных услуг.

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 10.01.2011 г.

Неисполнение ответчиком обязанности по оплате арендной платы за пользование спорными помещениями в период с 01.08.2011г. по 09.12.2011г. послужило основанием для обращения ЗАО «Тандер» в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт предоставления истцом ответчику и принятия последним во временное владение и пользование нежилых помещений №№ 104, 105, 106, 107, 124, 125, 126, общей площадью 94, 84 кв.м., расположенных на втором этаже здания гипермаркета «Магнит» литер А1, А2, А3, А4, общей площадью 6 497, 5 кв.м., находящегося по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, х. Трудобеликовский, ул. Ленина,17, подтверждается актом приема-передачи от 10.01.2011 г.

Довод апелляционной жалобы о необоснованности вывода суда об использовании ООО «София» помещений №№ 124, 125, 126, относящихся к местам общего пользования, поскольку в договоре аренды от 10.01.2011г. и в акте приёма-передачи, подписанных обеими сторонами, указано, что помещения № 124, № 125, № 126 не переданы и не приняты, подлежит отклонению в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, помещения, расположенные на втором этаже здания гипермаркета «Магнит» литер А1, А2, А3, А4 в х. Трудобеликовском, ул. Ленина,17, в том числе под №№  124,125,126, ранее по акту приема-передачи от 01.05.2010 г. были переданы арендатору на основании договора аренды от 10.02.2010 г. № ЦНТ 1/019/10, т.е. на момент заключения договора аренды от 10.01.2011 г. № ГК/24/74/11 спорные помещения №№ 124-126 уже находились во владении ООО «София». Доказательств возврата арендованных по договору аренды от 10.02.2010 г. № ЦНТ 1/019/10 помещений под №№ 124,125,126 арендодателю после прекращения договора аренды от 10.02.2010 г. суду не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено  Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 11.4 договора аренды от 10.01.2011 № ГК/24/74/11 арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по причинам не указанным в п. 11.3 договора, уведомив об этом арендатора за 1 (один) месяц до предполагаемой даты отказа от исполнения договора.

Доводам апелляционной жалобы об отсутствии надлежащего уведомления арендатора о расторжении договора аренды судом апелляционной инстанции дана следующая правовая оценка.

Как следует из материалов дела, 19.07.2011 ЗАО «Тандер» вручило ООО «София» письмо от 08.07.2011., которым уведомило арендатора о том, что договор аренды от 10.01.2011 № ГК/24/74/11 считается расторгнутым по истечении одного календарного месяца со дня получения уведомления, а также о необходимости освобождения занимаемых помещений. Истцом ответчику также был передан подписанный арендодателем акт сдачи-приема недвижимого имущества, датированный 19.08.2011 (месячный срок по п. 11.4 договора).

Дополнительно письмо от 08.07.2011 было направлено в адрес арендатора по почте и получено ООО «София» 09.08.11, что подтверждается ответом Филиала ФГУП «Почта России» Краснодарский почтамт от 05.09.11 № 25.16.2.3-19/3273.

Уведомлением от 18.07.11 истец повторно сообщил ООО «София» об отказе в одностороннем порядке от договора. Уведомление получено ответчиком 09.08.2011, что подтверждается почтовым уведомлением.

То обстоятельство, в описи вложения в почтовое отправление в качестве получателя указана Федорович Ольга, не свидетельствует о ненадлежащем уведомлении истцом ответчика о расторжении договора аренды, поскольку в качестве адреса получателя указан адрес ООО «София», директором которого является Федорович О.О.

Письмом от 18.08.2011 ООО «София» сообщило ЗАО «Тандер» о намерении продолжать сотрудничество и заключить договор аренды на новый срок с 10.12.2011.

В ответ на указанное письмо ЗАО «Тандер» в очередной раз уведомило об отказе от договора и сообщило о необходимости освободить занимаемые помещения (письмо от 29.08.2011).

При указанных обстоятельствах, как верно указал суд первой инстанции, договор аренды от 10.01.2011 № ГК/24/74/11 прекратил свое действие в связи с расторжением его в одностороннем порядке.

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства возврата ответчику истцу спорных нежилых помещений.

Доводы апелляционной жалобы о том, что помещения № 104, № 105, № 106 были освобождены арендатором ООО «София» и переданы по акту приёма-передачи от 19.08.2011 года, подписанному обеими сторонами; что комиссионный акт от 19.12.2011г. не может служить доказательством неисполнения со стороны ООО «София» обязательств по договору,