Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2013 по делу n А32-28125/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

т.к. составлен в одностороннем порядке, в отсутствие представителя ООО «София», а доказательств, свидетельствующих об уклонении ООО «София» от подписания комиссионного акта, истцом не представлено, подлежат отклонению в силу следующего.

Акт приёма-передачи от 19.08.2011 года не отражает действительной передачи имущества ответчиком истцу, поскольку, как следует из материалов дела, 29.08.2011г. истец требовал от ответчика освобождения помещений, которое было направлено в адрес ООО «София» 31.08.2011г. и получено им 20 сентября 2011 года, оставлено последним без ответа и удовлетворения. Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, в связи с уклонением арендатора от освобождения спорных помещений, истец 20.10.2011г. обратился с соответствующим иском в Арбитражный суд Краснодарского края, в последующем отказавшись от иска в связи с освобождением ответчиком 09.12.2011 г. арендованных им помещений.

Как правильно указал суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, момент возврата арендованного имущества был обоснованно определен истцом на основании комиссионного акта от 09.12.2011 г., составленным с участием незаинтересованных лиц (представителей магазина «Эльдорадо», магазина «Сортландия», ГМ «Трудобеликовский»), зафиксировавшим освобождение ООО «София» помещений №№ 104-107, 124-126.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно пункту 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Реализуя данное право, ЗАО «Тандер» правомерно предъявило исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.08.2011 г. по 09.12.2011 г. в сумме 229 582 руб. 22 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Поскольку ответчиком доказательства оплаты долга в сумме 229 582 руб. 22 коп. равно как и доказательства прекращения указанной обязанности иным предусмотренным законом способом представлены не были, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности требований истца в части взыскания с ответчика долга в размере 229 582 руб. 22 коп.

В соответствии с пунктом 10.3 договора аренды от 10.01.2011 г., в случае не освобождения арендатором занимаемого помещения полностью или частично в сроки, предусмотренные п.5.5 договора, арендатор выплачивает арендодателю арендную плату с коэффициентом 1,5 за каждый день пользования помещением по день фактического освобождения помещения.

Как верно указал суд первой инстанции, по своей правовой природе условие, предусмотренное пунктом 10.3 договора аренды, представляет собой соглашение о неустойке (ст. 330 ГК РФ), поскольку обязанность по уплате денежной суммы, предусмотренной данным пунктом договора аренды поставлена в зависимость от исполнения (неисполнения или ненадлежащего исполнения) обязательства арендатора по возврату переданного имущества.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по возврату имущества установлен судом, подтвержден материалами дела и ответчиком не оспарен, а доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено, требование истца о взыскании с ответчика неустойки в сумме 111 702 руб. 97 коп. правомерно удовлетворено судом первой инстанции в указанном размере.

Довод апелляционной жалобы о том, что в материалах дела отсутствуют сведения о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем суд должен был оставить исковое заявление без рассмотрения, подлежит отклонению в силу следующего.

В соответствии с положениями статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Действующим законодательством применительно к спорам о взыскании задолженности по оплате арендной платы, возникающим из договора аренды, обязательный претензионный порядок урегулирования спора не предусмотрен.

В п. 14.5 договора предусмотрено, что все споры и разногласия, которые могут возникнуть из договора или в связи с ним, разрешаются сторонами путем переговоров, а при не достижении согласия передаются на рассмотрение в арбитражный суд по месту нахождения здания торгового комплекса.

Претензионный порядок урегулирования спора можно признать установленным только в случае, если в договоре определены конкретные требования к форме претензии, а также порядку и срокам ее предъявления и рассмотрения. Иной досудебный порядок можно признать установленным, если договор содержит четкую запись об установлении такого порядка. Указание на ведение переговоров в целях урегулирования возникших споров не может быть расценено установлением обязательного досудебного (претензионного) порядка урегулирования споров. Буквальное значение слов и выражений договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) не позволяет сделать вывод о наличии в нем условия об обязательном досудебном (претензионном) порядке урегулирования спора.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части удовлетворения первоначального иска изменению не подлежит.

Как следует из материалов дела, ООО "София" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с встречным иском о взыскании с ЗАО "Тандер" убытков в размере 296 277, 23 руб.

Доводы апелляционной жалобы о незаконности решения суда в части отказа в удовлетворении встречного иска отклоняются судом апелляционной инстанции в силу следующего.

Обращаясь с иском в части взыскания 112 249 рублей ООО «София» ссылается на то, что произвело работы по обустройству арендуемого нежилого помещения, стоимость которых должна быть возмещена арендодателем.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28 июля 2009г. между ЗАО «Тандер» и ООО «София» был заключен предварительный договор аренды недвижимого имущества № ЦНТ 1/1094/09, в соответствии с условиями которого стороны обязались заключить в будущем договор аренды помещения ориентировочной общей площадью 91 кв. м, на втором этаже здания торгового комплекса, расположенного по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, х. Трудобеликовский, ул. Ленина, 17 на условиях, установленных предварительным договором.

В силу п. 5.1 предварительного договора арендодатель обязался произвести подготовительные работы по обустройству и ремонту помещения, необходимые для осуществления арендатором коммерческой деятельности в помещении. Перечень подготовительных работ, выполняемых арендатором, прилагается к предварительному договору и является его неотъемлемой частью (приложение № 3).

Согласно п.5.4 предварительного договора арендатор имеет право произвести иные подготовительные работы своими силами и за свой счет. Перечень и график выполнения данных работ арендатор предварительно согласовывает с арендодателем. В случае производства арендатором указанных работ, арендодатель предоставляет арендатору помещение по подписываемому сторонами акту доступа.

В соответствии с актом доступа от 24.08.2009 г. арендатору предоставлен доступ в помещение, согласован перечень подготовительных работ. В п. 4, 5, 11 акта доступа арендатор подтвердил, что помещение передано ему в надлежащем техническом состоянии.

Согласно пункту 7 акта доступа арендатор осуществляет выполнение в помещении перегородок из ГКЛ в один слой с двух сторон в трех помещениях.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, из представленных документов следует, что арендодатель выполнил предусмотренный предварительным договором перечень подготовительных работ и передал ООО «София» помещение в определенном договором состоянии. Последнее воспользовалось своим правом произвести иные подготовительные работы своими силами и за свой счет.

В обоснование произведенных затрат на ремонтные работы в арендуемом помещении истец по встречному иску представил договор № 1-П от 10.09.2009 г., заключенный с ООО «Альфа-Плюс» на производство работ по созданию ГКЛ/перегородок на сумму 112 249 руб., смета на строительство перегородок, платежные документы об оплате третьему лицу стоимости произведенных работ на сумму 112 249 руб.

В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

По смыслу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.

К предмету доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды, но и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений. При этом под улучшениями следует подразумевать такие затраты арендатора в объект аренды, которые не только отвечают признакам неотделимости, но и приводят к улучшению стоимостных характеристик объекта аренды. Все вышеуказанные обстоятельства должны наличествовать в совокупности. Отсутствие любого из них влечет отказ в удовлетворении иска.

Между тем, как верно указал суд первой инстанции, истец по встречному иску не представил доказательств того, что установка перегородок из гипсокартона в арендуемых помещениях является неотделимой без вреда для арендуемого объекта. Демонтаж этих перегородок с целью выполнения требований ст. 622 ГК РФ, предписывающей арендатору вернуть объект аренды собственнику в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, потребует затрат от арендатора. Однако возможность таких затрат предполагается в силу предписаний статьи 622 Кодекса и неизбежность этих затрат сама по себе не порождает право арендатора требовать возмещения стоимости отделимых улучшений.

Доказательств выполнения арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества с согласия арендодателя, подлежащих возмещению в порядке ст. 623 ГК РФ, ООО «София» суду не представлено.

ООО «София» в состав требований по встречному иску включена также сумма переплаты за арендованное помещение в размере 16 272 руб. 23 коп. и за места общего пользования в размере 21 756 руб. со ссылкой на акты сверок. Между тем, как верно указал суд первой инстанции, представленные акты сверок составлены истцом по встречному иску в одностороннем порядке, сумма переплаты первичными документами не подтверждена. Представленные апелляционному суду акты сверок взаимных расчетов, подписанные со стороны арендодателя главным бухгалтером С.В Ершовой, не свидетельствуют об отсутствии арендатора по оплате арендной платы за указанные помещения, поскольку в деле отсутствуют доказательства наличия у С.В. Ершовой полномочий на совершение от имени ЗАО «Тандер» сделок по изменению спорного договора аренды в участи условия о размере арендной платы. Доказательств согласования сторонами размера арендной платы за места общего пользования (1 кв.м. – 700 руб.) суду не представлено.

В сумму убытков ООО «София» включен размер арендной платы в сумме 86 000 руб., уплаченной за период с 01.08.2011 г. по 10.12.2011 г. по договору аренды от 01.08.2011 г. № 0022, заключенному с индивидуальным предпринимателем Лаклакян А.М. Истец по встречному иску обосновывает это тем, что в результате намерения ЗАО «Тандер» досрочно расторгнуть в одностороннем порядке договор аренды от 10.01.2011 г., он вынужден был для осуществления своей деятельности заключить другой договор аренды с индивидуальным предпринимателем.

В сумму убытков ООО «София» включено также пособие двум сотрудникам в связи с сокращением численности штата работников из-за необходимости освобождения арендованного помещения и временном прекращении хозяйственной деятельности общества в размере 60 000 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Кодекса.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный вред), а также неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации,