Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2013 по делу n А32-30104/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-30104/2012

22 мая 2013 года                                                                                 15АП-4213/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Ковалевой Н.В.,

судей Ереминой О.А., Кузнецова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем

судебного заседания Клята Е.В.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом (почтовое уведомление № 34400260496198),

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом (почтовое уведомление № 34400260496228),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эльгуль"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.02.2013 по делу № А32-30104/2012

по иску Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар

(ИНН 2310041258 ОГРН 1022301172475)

к обществу с ограниченной ответственностью "Эльгуль"

(ИНН 2310059840 ОГРН 1022301601310)

об обязании возвратить арендованное имущество,

принятое в составе судьи Сумина Д.П.

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Эльгуль» (далее – ответчик, общество) об обязании ответчика возвратить нежилые муниципальные помещения № 3/1, 11-16, 30-33, часть пом. № 34 лит. п/Р, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 151, являющихся предметом договора аренды муниципального имущества от 11.11.2005 № 533/3.

Исковые требования мотивированы тем, что между сторонами был заключен договор аренды муниципального имущества от 11.11.2005 № 533/3.

После окончания  срока действия договора аренды ответчик продолжал пользоваться нежилыми муниципальными помещениями, определенными указанным договором.

Департаментом в адрес ООО «Эльгуль» направлялось письмо об отказе от исполнения договора аренды от 11.11.2005 № 533/3 и возврате муниципального имущества. Требования Департамента ответчиком не исполнены.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.02.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Решением от 11.02.2013  суд обязал общество с ограниченной ответственностью «Эльгуль» возвратить арендованные по договору аренды от 11.11.2005 г. № 533/3 нежилые помещения № 3/1, 11-16, 30-33, часть пом. № 34 лит. п/Р, общей площадью 208,7 кв.м., расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, д. 151 Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар по акту приема-передачи.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Эльгуль» обжаловало его в порядке, предусмотренным главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель указывает следующее:

- п.7.3.5. договора аренды действительно предусматривает односторонний отказ от договора арендодателя, но этим пунктом и договором не определен срок, в течение которого арендодатель обязан предупредить арендатора о прекращении договора аренды, поэтому в данных обстоятельствах надлежит руководствоваться нормами статьи 610 ГК РФ, которая гласит, что в случае, если договор заключен на неопределенный срок, любая из сторон вправе отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца;

- суд рассматривает письмо от 15.03.2012 и от 21.06.2012 как предупреждение о прекращении договора. Однако, суд не учитывает следующих обстоятельств: во-первых, письмо от 21.06.2012 получено ответчиком 13.07.2012, а исковое заявление об обязании освободить помещение направлено в суд 01.10.2012,т.е. до истечения установленного законном срока. Во - вторых, не было проанализировано письмо №9648 от 15.03.2012, в котором вообще нет предупреждения об отказе от договора аренды, а имеется предупреждение об устранении нарушений, что и было выполнено ООО «Эльгуль» и результат устранения нарушений был направлен в адрес департамента (письмо №9 от 02.04.2012).

- судом не учтены возражения ответчика, в которых указано, что письмо №9648 от 15.03.2012 предписывает ООО «Эмульгар» произвести за свой счет действия для узаконивания перепланировки арендуемого помещения, которая была произведена предыдущим арендатором, но не узаконена им в соответствии с Постановлением №6099 от 12.08.2010. Пункт 7.1.5 нельзя рассматривать как основание для прекращения договора аренды, поскольку в отношении этого пункта сторонами достигнуты договоренности.

- нарушений со стороны ответчика допущено не было: перепланировка произведена предыдущим арендатором, ответчик лишь пытался ее узаконить, а в субъаренду помещения сдавались с письменного согласия арендодателя.

Заявитель просит отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края по делу А32-30104/2012.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные  о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды муниципального имущества от 11.11.2005 г. № 533/3 нежилые муниципальные помещения № 3/1, 11-16, 30-33, часть пом. № 34 лит. п/Р, общей площадью 208,7 кв.м., расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская , д. 151 переданы в аренду ООО «Эльгуль» на срок с 26.09.2005 по 22.09.2006 для использования под магазин (л.д. 8-17).

После окончания срока действия договора аренды ответчик продолжал пользоваться нежилыми муниципальными помещениями, определенными вышеуказанным договором аренды и в силу требований статьи 621 ГК РФ является продленным на неопределенный срок.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что срок предупреждения об отказе от договора в договоре аренды не указан, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям

В соответствии с пунктом 2 статьи  610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Иной срок согласован сторонами в  п.2.1. договора, в котором указано, что  в случае продления договора на неопределенный срок Арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом Арендатора за один месяц.

В соответствии с п. 7.3. договор аренды прекращает свое действие в случае отказа арендодателя от исполнения договора аренды.

В соответствии с п. 7.1.5., 7.1.6. договора аренды основаниями расторжения договора аренды являются случаи, когда арендатор производит перепланировку и переоборудование имущества без письменного разрешения арендодателя, а также когда арендатор предоставляет полученное имущество другим лицам по какому-либо основанию без письменного согласия арендодателя.

Арендодатель, принятые на себя обязательства по договору аренды выполнил надлежащим образом и в полном объеме, арендатор произвел перепланировки, не оформленные в установленном порядке, что послужило причиной обращения арендодателя в суд.

Договор, заключенный между истцом и ответчиком по своей правовой природе является договором аренды недвижимого имущества, а именно помещений и регулируется положениями § 1 главы 34 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор, согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела письмом от 21.06.2012, направленным истцом в адрес ответчика и полученным ответчиком 13.07.2012 арендодатель отказался от договора аренды.

Согласно пункту  п. 7.3. договора аренды, договор  прекратил свое действие через месяц после получения письма ответчиком, т.е. 13.08.2012. В указанном письме истец указал арендатору о необходимости возвратить арендованное имущество в указанный срок по акту приема-передачи, при этом, привести их в первоначальное состояние.

В суд с исковым заявлением об обязании возвратить сданное в аренду имущество истец обратился 04.10.2012 (л.д.5), уже после того, как в указанный в письме срок имущество не было возвращено.

В пункте 7.2.1. договора указано, что основаниями  для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды являются:

- если арендодатель не внес арендную плату или плату за пользование земельным участком более двух раз подряд,

- имеется систематическая недоплата арендной платы, повлекшая задолженность, превышающая размер арендной платы за два срока оплаты,

- при принятии решения органа местного самоуправления о реконструкции или сносе арендуемого имущества,

- в случае невыполнения арендатором обязанностей, предусмотренных пунктами 5.3.15, 5.3.16, 5.3.19 договора.

Из технического паспорта на помещения следует, что помещения переоборудованы (л.д. 16), из письма от 21.06.2012 № 29445.26 (л.д.18,38) следует, что у арендатора имеется задолженность по арендной плате в размере 17 535,76 руб. за аренду помещений и 41 812,16 руб. - за пользование земельным участком в размере. Письмо получено ответчиком 13.07.2012 (л.д.20)

Согласно пункту 4.7 договора аренды арендная плата не включает в себя плату за пользование земельным участком. Плата за пользование земельным участком вносится ежеквартально, исходя из того, что оплате подлежит сумма - 44370,28 руб. в год.

Таким образом, задолженность по аренде за земельный участок – за несколько периодов платежа (более двух), задолженность за пользование помещениями – также более, чем за два периода платежа, поскольку арендная плата в год составляет 28986,32 руб., в квартал – 7 246,58 руб., а задолженность составляет 17 535,76 руб. Суд также учитывает, что согласно пункту 4.5. договора оплата производится за каждый месяц вперед, с оплатой до 10-го числа текущего месяца.

Ответчиком не представлены доказательства своевременной оплаты по договору.

В указанном письме также указано, что арендатором произведена перепланировка части принятых в аренду нежилых помещений.

Ответчиком также не представлены доказательства относительно того, что переоборудование было произведено иным лицом.

О перепланировках в арендованных помещениях также сообщается в письме от 15.03.2012 №9648.26 (л.д.35). В указанном письме Департамент предложил ответчику произвести оформление переоборудования в соответствии с действующим законодательством за свой счет и в случае согласия представить гарантийное письмо с указанием сроков. Такого письма суду не представлено. Довод заявителя жалобы о том, что в указанном письме стороны достигли каких-то договоренностей, которые не позволяют арендодателю отказаться от договора по пункту 7.1.5 является не обоснованным.

Так, из пункта 1.1. договора аренды следует, что арендодатель обязуется предоставить в аренду, а арендатор принять имущество, общей площадью 208,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 151, (лит. п/Р помещения № 3/1, 11-16, 30-33, часть помещения № 34) по техническому паспорту для использования под магазин. По акту арендатор принял помещения общей площадью 208,7 кв.м (акт приема-передачи л.д.14). Между тем, в техническом паспорте на нежилые помещения №11,12,14,16,33,32/1,34/1 лит. Под/Р подвал, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 151 указана общая площадь помещений 205,4 кв.м, а также указано, что помещение №34 преобразовано в помещение 34, 34/1, помещение №32 в помещение 32,32/1, помещение 15,30,31 преобразовано в помещение №15, помещение №11, часть №12 преобразовано в помещение №12, помещение №3/1, часть №4, №13,№18 преобразовано в помещение №12, помещение №14 изменилось за счет внутренней перепланировки.

Таким образом, из помещений, переданных в аренду по договору переоборудование произошло в помещениях: №11, 12, 3/1,14. Поскольку указанные помещения принимались в аренду без замечаний со стороны арендатора, площадь арендуемых помещений изменилась, а доказательств того, что помещения уже были изменены на момент приемки в аренду ответчик суду не представил, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что переоборудование помещений было произведено иным лицом, является не обоснованным.

Следовательно, у арендодателя имелись основания для отказа от договора в одностороннем порядке, что и было сделано.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично,