Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013 по делу n А53-35541/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

а именно: санитарно-защитная зона АЗС - 50 метров, охранная зона ЛЭП (ВЛ-110 кВ) - 20 метров, минимальные отступы застройки от границе земельного участка - 4,8 метра, минимальное расстояние от АЗС с подземными резервуарами до жилых зданий - 25 метров.

Данные требования градостроительного плана земельного участка являются не выполнимыми.

Так, спорный земельный участок с северной стороны граничит с земельным участком по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Космическая, 3/1, на котором в пятидесятиметровой охранной зоне АЗС при наличии разрешение на строительство индивидуального жилого дома фактически возведен многоквартирный жилой дом.

Невозможность сокращения пятидесятиметровой санитарно-защитной зоны АЗС путем разработки дополнительных мероприятий подтвердило Управление Роспотребнадзора по Ростовской области письмом № 07-67/355 от 16.01.2013 по причине расположения и проектирования в непосредственной близости от спорной АЗС жилых домов.

Восточная граница спорного земельного участка является общей с земельным участком по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Космическая, 2, собственник которого также получил разрешение на строительство индивидуального жилого дома, также попадающего в санитарно-защитную зону АЗС радиусом 50 метров.

Требования о необходимости обеспечения пятидесятиметровой охранной зоне АЗС установлены главой IV раздел 4.1.9. п. 14 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно - защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

Также ответчику при проектировании и строительстве АЗС на спорном земельном участке необходимо соблюсти требования НПБ 111 -98* «Автозаправочные станции. Требования пожарной безопасности», таблица 2, где указано, что минимальное расстояние от АЗС с подземными резервуарами до жилых зданий должно быть не менее 25 метров.

Согласно представленным схемам спорного земельного участка (том 1 л.д. 103, том 1 л. д. 111), в защитную зону АЗС радиусом 50 метров попадают и уже возведенный, но незавершенный строительством объект, многоквартирный жилой дом по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Космическая, 3/1 , и весь земельный участок по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Космическая, 2, предназначенный для индивидуального жилищного строительства в соответствии с полученным разрешением на строительство. До указанных земельных участков с северной и восточной стороны от спорного земельного участка, предназначенных для жилищного строительства, расстояние составляет менее 25 метров, что является основанием для вывода суда о несоответствии запланированных к строительству на спорном земельном участке объектов требованиям пожарной безопасности.

Помимо невозможности возведения комплекса АЗС на спорном земельном участке по причине невозможности выполнения санитарно-эпидемиологических норм и противопожарных правил, ответчиком также заявлено о невозможности размещения на спорном земельном запланированных объектов по причине невозможности соблюдения градостроительных норм и правил.

Так, согласно схеме спорного земельного участка (том 2 л.д. 1 11 ) с южной стороны данный земельный участок частично попадает в границы охранной зоны линии электропередачи ЛЭП (ВЛ-110 кВ), составляющей 20 метров, что предусмотрено приложением к Правилам установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 г. № 160. Следовательно, часть спорного земельного участка шириной 8,5 метров по всей длине участка - 42,5 м., что составляет 361,25 кв. м., невозможно использовать под застройку.

С учетом предусмотренных градостроительным планом спорного земельного участка отступов от границы участка до места возведения запланированных объектов и с учетом невозможности использования части спорного земельного участка под застройку в связи с наличием охранной зоны линии электропередачи ЛЭП (ВЛ-110 кВ) на спорном земельном участке невозможно разместить все указанные в спорном договоре аренды объекты недвижимого имущества в соответствии с действующими строительными и градостроительными нормами и правилами. Данный вывод суда также подтверждается письмом проектной организации ОАО «Ростовгражданпроект» от 18.01.2013. При этом судом первой инстанции правильно принято во внимание отсутствие действий истца как арендодателя по спорному договору к изменению разрешенного вида использования спорного земельного участка как в тексте самого договора аренды, так и по данным государственного кадастра недвижимости, с целью определения объектов, которые могли бы быть построены на спорном земельном участке с соблюдением строительных и градостроительных норм и правил.

С учетом выявленных недостатков ответчик письмом от 21.01.2013 обратился к истцу с предложением о досрочном расторжении спорного договора.

Изложенные обстоятельства дела свидетельствуют о невозможности использования ответчиком спорного земельного участка в спорный период для целей, указанных в договоре, а именно для строительства всех запланированных и поименованных в спорном договоре объектов по причине невозможности соблюдения строительных, градостроительных, санитарных и противопожарных норм и правил.

Вышеописанные недостатки спорного земельного участка не были оговорены сторонами при заключении спорного договора аренды.

Невозможность использования спорного земельного участка в спорный период в соответствии с ч. 1 ст. 612 ГК РФ является основанием для освобождения ответчика как арендатора по спорному договору от внесения арендной платы, а, следовательно, и основанием для вывода суда об отсутствии оснований взыскания арендных платежей в судебном порядке.

Доводы истца о его неосведомленности об указанных пороках передаваемого в аренду по спорному договору имущества и невозможность его использования в соответствии с условиями договора, отсутствия его вины в невыявлении таких недостатков арендуемого земельного участка на стадии подготовки и заключения договора, не может явить основанием для взыскания арендных платежей, так как в силу ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки переданного в аренду имущества даже при условии его неосведомленности о таких недостатках на момент заключения договора.

Обязанность уплачивать арендные платежи возникает у арендатора в случае, если имущество ему передано, и он имеет фактическую возможность пользоваться им в соответствии с определенным в договоре назначением, что в данном конкретном случае невозможно.

Изложенные обстоятельства о невозможности использовать земельный участок по его целевому назначению и выводы суда являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Все доводы, приведенные истцом в апелляционной жалобе, были предметом исследования и оценки суда первой инстанции и сводятся к несогласию истца с выводами суда первой инстанции, положенных в обоснование принятого по делу судебного акта, что само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права.

Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Ростовской области от 25 марта 2013 года по делу № А53-35541/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           И.В. Пономарева

Судьи                                                                                             М.Г. Величко

Ю.И. Баранова