Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 по делу n А01-1292/2012. Изменить решение (ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А01-1292/2012

31 мая 2013 года                                                                                 15АП-4094/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 мая 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Кузнецова С.А., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.

при участии:

от ответчика - директор Аннин С.Н.;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "АниК-1" на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 11.02.2013 по делу № А01-1292/2012

по иску Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям

к ответчику - ООО "АниК-1"

при участии третьих лиц- администрации муниципального образования "Город Майкоп", Управления архитектуры и градостроительства муниципального образования «Город Майкоп»

о взыскании задолженности

принятое в составе судьи Афашагова М.А.

УСТАНОВИЛ:

Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АниК-1» о взыскании задолженности в размере 522957 руб. 74 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 37083 руб. 78 коп. (с учетом изменения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – т. 1 л.д. 43).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены администрация муниципального образования город Майкоп, Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования город Майкоп (определение от 25.10.2012 0 т. 1 л.д. 100-102).

Решением от 11.02.2013 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 479629 руб. 39 коп. задолженности, 37083 руб. 78 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Решение мотивировано тем, что с момента приобретения в собственность здания склада литер Д кадастровый номер 01:08:0504002:0018:79:401:002:200207680:0500, площадью 604,8 кв.м и здания административной основной пристройки литер А кадастровый номер 01:08:0504002:0018:79401:002:200207680:03001:20001, площадью 383,7 кв.м, расположенные по адресу: г. Майкоп, ул. Подгорная, 399, квартал П-4, ответчик использует земельный участок, на котором расположены эти объекты площадью, необходимой для их эксплуатации. Факт пользования земельным участком не зависит от государственной регистрации прав владельца находящихся на участке объектов, поскольку с момента завладения имуществом у его нового владельца возникает реальная возможность фактического владения и пользования таким имуществом, а следовательно, земельным участком. Ответчиком для размещения производственной базы использовался земельный участок площадью 14943 кв.м. Отсутствие заключенного между сторонами договора аренды земельного участка не является основанием для освобождения ответчика от обязательств по оплате за фактическое пользование земельным участком. Размере подлежащей взысканию суммы определен с учетом местных нормативных правовых актов об установлении арендной платы и произведенной частичной оплаты. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате, к ответчику применена ответственность, предусмотренная статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что истец затягивает заключение договора аренды земельного участка. Ответчик обращался в Комитет по управлению имуществом дважды, вывод о том, что ответчику необходимо обратится в Комитет по управлению имуществом еще раз, необоснован. По мнению заявителя, истец нарушает нормы Земельного кодекса Российской Федерации, так как в настоящее время плата за пользование участков начисляется за всю площадь земельного участка. Заявитель также указал на то, что судом дана неправильная квалификация экспертному заключению.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика жалобу поддержал.

Представитель Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям в заседание не явился. Комитетом заявлено ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя.

Как следует из отзыва, истец доводы жалобы не признает, просит решение оставить без изменения.

Представители третьих лиц - администрации муниципального образования "Город Майкоп", Управления архитектуры и градостроительства муниципального образования «Город Майкоп» в заседание не явились. Третьи лица о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит изменению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 16.03.2004 между Комитетом по управлению имуществом  муниципального образования город Майкоп (арендодатель) и ООО «Южная строительная коммуникационная компания» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 002936 (т. 1 л.д. 79-82), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель категории земли поселений с кадастровым номером 01:08:0504002:0018, находящийся по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Подгорная, 399, для размещения производственной базы в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 14943 кв.м. На участке имеются строения: производственные здания и сооружения.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды 25 лет.

В пункте 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 213087 руб. 18 коп. согласно прилагаемому расчету к договору (т. 1 л.д. 83). Арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально до 15.04, 15.07, 15.10, 01.12 текущего года (пункт 3.2).

По дополнительному соглашению от 03.06.2008 (т. 1 л.д. 89-91) изменен размер арендной платы – 713513 руб. 30 коп.

ООО «АниК-1» по договору № 33/VI купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2010 приобрело в собственность здание склада литер «Д» кадастровый номер объекта 01:08:0504002:0018:79:401:002:200207680:0500, площадью 604,80 кв.м и здание административной основной пристройки литер «А» кадастровый номер 01:08:0504002:0018:79401:002:200207680:03001:20001, площадью 383, 70 кв.м, расположенные по адресу: г. Майкоп, ул. Подгорная, 399, квартал П-4 на земельном участке с кадастровым номером 01:08:0504002:0018.

Указанные объекты недвижимого имущества переданы покупателю по акту от 13.09.2010.

Право собственности ответчика на указанные объекты зарегистрировано в установленном порядке, что выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № регистрации 01/014/2012-129 и № 01/014/2012-128 (т. 1 л.д. 8-9).

В связи с неисполнением собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 01:08:0504002:0018, обязательств по оплате за пользование земельным участком, Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Истцом заявлено требование о взыскании платы за пользование земельным участком как неосновательного обогащения в связи с отсутствием между сторонами договорных отношений по аренде земельного участка.

Исковые требования удовлетворены судом первой инстанции в полном объеме, при этом судом первой инстанции не учтено следующее.

Из материалов дела следует, что ЗАО «Адыгейская телефонная компания» приобрела у ООО «Южная строительная коммуникационная компания» здание склада литер «Д» кадастровый номер объекта 01:08:0504002:0018:79:401:002:200207680:0500, площадью 604, 80 кв.м и здание административной основной пристройки литер «А» кадастровый номер 01:08:0504002:0018:79401:002:200207680:03001:20001, площадью 383, 70 кв.м, расположенные по адресу: г. Майкоп, ул. Подгорная, 399, квартал П-4.

Впоследствии, указанные объекты недвижимости переданы ООО «АниК-1».

В связи с изменением собственников объектов недвижимости дополнительные соглашения о переводе прав и обязанностей арендатора к договору аренды земельного участка № 002936 от 16.03.2004 не заключались.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей вправе собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что право пользования арендуемым продавцом земельным участком (либо пропорциональное его частью), на праве аренды переходит к новому собственнику недвижимости независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

ООО «АниК-1» приобрело объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 01:08:0504002:18 площадью 14943 кв.м, на основании договора № 33/VI купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2010. Переход права собственности зарегистрирован 15.06.2010.

На момент отчуждения недвижимого имущества на основании указанного договора земельный участок использовался продавцом недвижимости (ЗАО «Адыгейская телефонная компания») по условиям договора аренды № 002936 от 16.03.2004, заключенному с администрацией муниципального образования «Город Майкоп», на что указано в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2013 по делу № А01-1520/2012, поскольку ЗАО «АТК» приобрело, в свою очередь, объекты недвижимости у арендатора земельного участка – ООО «Южная строительная коммуникационная компания».

Таким образом, в силу названных норм при переходе права собственности на объекты недвижимости от ООО «Южная строительная коммуникационная компания» права и обязанности арендатора по договору аренды № 002936 от 16.03.2004 перешли к ЗАО «АТК».

При переходе права собственности на объекты недвижимости к ООО «АниК-1» права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка также перешли к ООО «АниК-1».

Договор аренды № 002936 от 16.03.2004 в установленном порядке не расторгнут, недействительным не признан.

Следовательно, в связи с приобретением ООО «АниК-1» объектов недвижимости расположенных на земельном участке с кадастровым номером 01:08:0504002:18, к указанному лицу перешло право пользование всем земельным участком, ранее предоставленным для эксплуатации спорных объектов недвижимости в аренду ЗАО «АТК».

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка Перемена лица в обязательстве происходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09).

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, расположенное на спорном участке (15.06.2010), к обществу в силу прямого указания закона перешли права и обязанности арендатора по договору аренды № 002936 от 16.03.2004.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Заявитель