Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2013 по делу n А32-21787/2010. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-21787/2010

05 июня 2013 года                                                                              15АП-2989/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куликовым Г.А.,

при участии: от истца: Рухтин С.А. (по доверенности л.д.77, т.3),

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации муниципального образования города курорта Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 28.01.2013 по делу № А32-21787/2010

по иску общество с ограниченной ответственностью "Амфион"

к администрации муниципального образования города-курорта Сочи

о признании права собственности на объекты недвижимости,

принятое в составе судьи Шевченко А.Е.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Амфион" (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации г. Сочи (далее – администрация) о признании права собственности на следующие объекты недвижимости: нежилое здание литера Ж площадью застройки 518,32 кв. м, нежилое здание литера Е площадью застройки 93,9 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Орел-Изумруд, ул. Дачная, 13.

Исковые требования заявлены на основании ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2011 исковые требования удовлетворены. Признано право собственности ООО "Амфион" на следующие объекты недвижимости: нежилое (административно-бытовое) здание литера Е общей площадью 277,8 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Орел-Изумруд, ул. Дачная, 13; нежилое (административное с магазином) здание литера Ж общей площадью 1428,5 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Орел-Изумруд, ул. Дачная, 13. Суд первой инстанции пришел к выводу, что общество осуществляло действия, направленные на получение необходимых разрешений на строительство и ввод нежилых зданий в эксплуатацию, названные здания соответствуют строительным и иным нормам и правилам.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2012 решение от 29.08.2011 отменено, в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что истец не доказал факт совершения им действий, направленных на получение необходимых разрешений на строительство и ввод нежилых зданий в эксплуатацию. Спорные строения расположены на арендуемом обществом земельном участке, что исключает возможность удовлетворения иска в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, более того, названный договор аренды является недействительным, так как совершен в момент, когда администрация не являлась собственником соответствующего земельного участка.

Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 29.05.2012 по делу № А32-21787/2010 данное постановление отменено, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Кассационный суд отметил, что вопрос о том, на каком праве земельный участок принадлежит лицу, построившему самовольное строение, с позиции статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации судами не исследовался, не дана надлежащая оценка доводам общества о наличии у него права постоянного (бессрочного) пользования на соответствующий земельный участок. Вывод суда апелляционной инстанции о непринятии обществом надлежащих мер к получению разрешения на строительство является преждевременным. Суды, констатировав отсутствие в деле доказательств отказа в выдаче разрешения на строительство и акта ввода объектов в эксплуатацию, не исследовали вопрос о правомерности такого поведения уполномоченного органа.

При новом рассмотрении дела решением суда первой инстанции от 28.01.2013 исковые требования удовлетворены, признано право собственности на спорные объекты.

Суд установил, что за счет средств истца построены спорные объекты недвижимости, которые соответствуют градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам, что подтверждается заключением судебной строительно-технической экспертизы от 21.04.2011. Суд счел обращения ООО «Амфион» в органы местного самоуправления, муниципальное унитарное предприятие "Муниципальный институт генплана" свидетельствующими о совершении истцом действий, направленных на получение необходимых разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, и указал на непредставление доказательства рассмотрения Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи заявления истца о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - административного здания с магазином. С учетом положений прежней редакции пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что земельный участок общей площадью 7703 кв. м, на котором расположены приобретенные истцом в собственность и спорные объекты недвижимости, принадлежит истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Суд также отметил, что поскольку истцом представлены доказательства того, что возведение спорных строений не нарушает права и интересы третьих лиц, то отсутствуют доказательства заявления иска с целью упрощенного порядка легализации самовольных строений.

Администрация г. Сочи обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2011 в установленном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке, просила отменить решение и принять новый судебный акт об отказе в иске. Жалоба мотивирована тем, что спорные строения возведены без получения разрешения на строительство и с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В отзыве на апелляционную жалобу (с учетом дополнений) ООО "Амфион" просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. Со ссылкой на заключение эксперта полагает доказанным факт соответствия спорных строений обязательным требованиям. Полагает, что общество умышленно поставлено администрацией в положение невозможности получить как разрешение на строительство, так и разрешение на ввод в эксплуатацию, поскольку договор аренды ничтожен, а документально подтвердить право постоянного  (бессрочного) пользования общество не может, в заключении нового договора аренды администрация истцу отказывает, по вине администрации сохраняется правовая неопределенность в отношении оснований землепользования истца. Полагает, что обращение за получением разрешения на строительство после начала строительства не исключено нормами градостроительного законодательства. Считает, что при таких обстоятельствах обращение с иском не может быть квалифицировано как злоупотребление  обществом принадлежащими ему правами. Иной способ легализации строения у истца отсутствует.

В судебное заседание не явился представитель ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства. Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя общества, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 22.06.2007 общество «Амфион» приобрело у Макаревич Натальи Владимировны ряд объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Дачная, 13 (нежилое здание с пристройкой - холодильник литера Аа, сооружения - навесы литеры Г, Г3, Г5, Г6, нежилое здание – контору, литера Г2). Право собственности истца было зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 06.08.2007 (л.д. 19-24).

В связи с приобретением названных объектов недвижимости на основании договора от 08.11.2007 Макаревич Натальей Владимировной истцу также были переданы права по договору аренды земельного участка от 29.10.2001 №4900002342 в отношении участка площадью 7703 кв. м по ул. Дачной, 13 в Адлерском районе г. Сочи с кадастровым номером 23:49:004 004 0008:0108 (соответствующее право аренды ранее было получено Макаревич Н.В. в аналогичном порядке по договору от  28.09.2006 от первоначального арендатора и собственника вышеуказанных объектов недвижимости – ООО «Сочи-Сервис-Холод» (л.д. 11-16, 42-51 т.1)).

На арендуемом участке обществом «Амфион» без получения разрешения на строительство возведены административное здание с магазином литера Ж и административно-бытовое здание литера Е.

Согласно техническим паспортам и описанию спорных объектов в заключении судебной экспертизы, оба здания являются трехэтажными постройками первой группы капитальности, обладают признаками недвижимости (ст. 130 ГК РФ). Год их постройки обозначен как 2007. Площадь застройки здания под литерой Е по внешнему обмеру составляет 99,1 кв. м, общая площадь помещений 277,8 кв. м. Площадь застройки здания под литерой Ж по внешнему обмеру составляет 518,3 кв. м, общая площадь помещений 1428,5 кв. м.

Из ситуационного плана в техническом паспорте (л.д. 53 т.1) усматривается, что строение лит. Ж является смежным с навесом лит. Г, строение лит. Е примыкает к зданию лит. А. В заключении судебного эксперта отмечено, что строение лит. Е создано путем реконструкции одноэтажного здания проходной (л.д. 47-48 т.2).

Ссылаясь на невозможность легализации названных строений, возведенных истцом за собственный счет, общество обратилось с иском о признании права в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу приведенной нормы права самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольное строительство является правонарушением, поэтому в силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а сама самовольная постройка, по общему правилу подлежит сносу.

Признание права на самовольную постройку допускается за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" арбитражным суда разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ  от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Под принятием мер к получению разрешения на строительство в установленном порядке надлежит понимать обращение до начала строительства к компетентному органу с заявлением о выдаче разрешения на строительство и пакетом документов, предоставление которых предписано для соответствующих целей законом.

Перечень таких документов приведен в ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Согласно редакции приведенной статьи на заявленный истцами период строительства (2007 год) необходимым являлось предоставление: правоустанавливающих документов на земельный участок; градостроительного плана земельного участка; материалов, содержащихся в проектной документации (пояснительная записка; схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; схемы, отображающие архитектурные решения; сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; проект