Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2013 по делу n А53-6614/2009. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

договора аренды земельного участка, в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

В соответствии с частью 15 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010, нашедшие свое отражение в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» общие начала (принципы) являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Принятые до вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (04.08.2009) нормативные акты публичных образований, устанавливающие порядок определения арендной платы, несоответствующий указанным принципам применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могут быть оценены с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков, с указанной даты.

Установление после введения в действие постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 или применение ранее установленных упомянутыми органами регулируемых ставок арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям Земельного кодекса, Вводного закона к Земельному кодексу, принципам и правилам, установленным в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

С учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов «г» и «д» пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости. Уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства, в том числе пунктом 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу.

При этом приведенная норма закона, по существу, представляет собой санкцию за затягивание сроков жилищного строительства, следовательно, при своевременном его осуществлении, арендная плата не может быть выше двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом приведенной правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, положения пункта 4 приложения № 1 к постановлению от 05.12.2007 № 475, согласно которым размер арендной платы определяется исходя из рыночной стоимости права аренды, определенной оценщиком, в том случае, когда результат оценки превышает вышеприведенные ограничения (предельный размер арендной платы), установленные федеральным нормативным актом, с 04.08.2009 надлежит применять ставки, закрепленные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 либо пунктом 15 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Доводы о том, что и до 04.08.2009 нормы местного и регионального законодательства о порядке определения размера арендной платы не соответствовали требованиям федерального закона, судом апелляционной инстанции отклоняются.

До вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 возможность оценки нормативных актов органов местного самоуправления и региональных органов власти на соответствие названному постановлению отсутствует.

Ставки установленные пунктом 15 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» могут быть превышены региональными нормативными актами, поскольку в данной норме установлены минимальные размера арендной платы.

После вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 определены предельные размеры арендной платы за земли, предоставленные под жилищное строительство, - 2,5 % и 5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, за период с момента передачи арендатору земельного участка и до 04.08.2009 надлежит производить по условиям договора. Оснований для применения иной методики расчета арендной платы не имеется.

Аналогичная позиция высказана Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа по делу № А53-7083/2010 между теми же сторонами.

Из материалов дела следует, что размер арендной платы определен в договоре в соответствии с отчетом № 048602340 от 18.12.2007, составленному ТПП Ростовской области «Донэкспертиза» (выписка из протокола № 48 заседания комиссии по согласованию результатов оценки от 21.12.2007 - т. 1 л.д. 22).

Согласно отчету рыночная ставка годовой арендной платы составляет 8302000 рублей с НДС 18 %, без НДС – 7035593 руб. 22 коп.

В пункте 8 постановления администрации Ростовской области от 05.12.2007 № 475 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области» установлено, что коэффициент индексации, подлежит применению начиная со следующего года по отношению в году, в котором была установлена арендная плата.

Как отмечено выше, отчет рыночной ставки годовой арендной платы составлен в 2007 году, следовательно, не учитывает изменение уровня инфляции в последующие годы, в связи с чем определение судом первой инстанции размера арендной платы за 2008 год с учетом коэффициента инфляции на 2008 год произведена правомерно в соответствии с пунктом 8 постановления администрации Ростовской области от 05.12.2007 № 475 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области».

В 2008 году действовал коэффициент инфляции равный 7 %, с 06.03.2008 – 8,5% , с 06.08.2008 – 10,5 %.

Годовая арендная плата за 2008 год определяется путем суммирования следующих плат за период действия названных коэффициентов составляет 7671776 руб. 61 коп.: (7035593,22 х 1,07 : 366 х 65) + (7035593,22 х 1,085 : 366 х 153) + (7035593,22 х 1,105 : 366 х 148).

Довод о том, что договор аренды фактически заключен 10.01.2008 (дата государственной регистрации договора), отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку рыночная оценка годовой арендной ставки определена на 13.12.2007 и не учитывает изменение уровня инфляции в последующий период фактического пользования земельным участком. Исходя из экономической природы уровня инфляции, для актуализации размера арендной платы на следующий год необходима ее индексация, начиная с 1 января следующего года.

Размер арендной платы обоснованно определен судом первой инстанции с момента передачи земельного участка арендатору по акту от 25.12.2007 в соответствии с пунктом 8.8. спорного договора аренды, доказательств передачи во владение арендатора участка в иную дату в материалах дела не имеется.

Ссылка заявителя жалобы на непригодное для целей аренды состояние земельного участка, не принимается во внимание судом апелляционной инстанции.

В акте от 25.12.2007 отсутствуют какие-либо замечания арендатора относительно состояния земельного участка.

Кроме того, на момент подписания спорного договора аренды и акта приема-передачи к нему объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, находились в собственности ответчика в связи с их выкупом у граждан. Следовательно, принимая земельный участок с находящимися на нем подлежащими сносу строениями, ответчик осознавал необходимость их сноса для строительства жилых объектов. В этой связи снос ранее расположенных на земельном участке объектов с целью строительства свидетельствует о том, что фактически участок находился во владении арендатора.

При таких условиях, вывод суда первой инстанции о наличии оснований для начисления арендной платы за период с 25.12.2007, правомерен.

За период с 25.12.2007 по 31.03.2009 арендная плата составляет 9859168 руб. 22 коп., арендатором произведена оплата в размере 10091883 руб. 58 коп., в связи с чем требования в части взыскания задолженности удовлетворению не подлежат.

Первоначально истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за период с 21.03.2008 по 31.03.2009, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации период взыскания пени увеличен до 04.08.2011.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В связи с несвоевременным внесением аренных платежей по договору, истцом правомерно заявлено о взыскании неустойки.

В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено о применении исковой давности по требованию о взыскании пени за период с 01.04.2009 по 25.02.2010, поскольку требование о взыскании пени за период с 01.04.2009 по 04.08.2010 заявлено в суд 26.02.2013.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности установлен в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Поскольку заявление об увеличении размера пени в связи с увеличением периода ее начисления подано в суд 26.02.2013, в удовлетворении требования о взыскании пени за период с 01.04.2009 по 25.02.2010 судом первой инстанции отказано обоснованно.

Довод заявителя жалобы о том, что срок исполнения обязательств по внесению арендных платежей изменен сторонами по условиям мирового соглашения, отклоняется судом апелляционной инстанции как несостоятельный, так как определение об утверждении мирового соглашения отменено решением от 24.02.2012 в порядке главы 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Отмененный судебный акт не влечет каких-либо правовых последствий.

Условия мирового соглашения также не могут быть приняты во внимание, поскольку данное соглашение имело целью прекращение гражданско-правового конфликта. Указанная цель соглашения не достигнута. Условия соглашения не могут регулировать отношения сторон вне гражданско-правового конфликта.

Сумма подлежащей взысканию пени определена судом первой инстанции в размере 1318891 руб. 03коп., из указанной суммы в порядке зачета исключена сумма переплаты по арендной плате в размере 232715 руб. 36 коп.

В части отказа в удовлетворении требования о взыскании пени истец решение не обжалует.

При таких условиях, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

С учетом изложенного, руководствуясь