Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2013 по делу n А32-10043/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-10043/2012

22 июня 2013 года                                                                              15АП-6179/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июня 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Цатуряном Р.С.,

при участии:

от истца: Вороной Роман Петрович (паспорт), представитель Павлов Сергей Аминович (доверенность от 10.12.2010),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общество «Гирей Кубань сахар»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Нигоев Р.А.)

от 06 марта 2013 года по делу №А32-10043/2012

по иску Вороного Романа Петровича

к открытому акционерному обществу «Гирей Кубань сахар»,

открытому акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк»,

об установлении права общей долевой собственности, выделении доли, исключении из конкурсной массы, признании договора залога недействительным в части,

УСТАНОВИЛ:

Вороной Роман Петрович обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу «Гирей Кубань Сахар» (далее - общество), открытому акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк» (далее – банк) об:

-         установлении права общей долевой собственности на земельный участок, принадлежащий обществу на праве собственности, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования - для производственных нужд, расположенный по адресу: примерно в 1300 м от пересечения автодороги г. Гулькевичи - п. Гирей и железной дороги по направлению на северо-восток, кадастровый номер 23:06:0402079:8, общей площадью 611 996 кв. м. Истец просил определить, что доля открытого акционерного общества «Гирей Кубань сахар» составляет 609904/611996, а доля Вороного Романа Петровича - 2092/611996, согласно межевому плану от 22.12.2010;

-         признании права собственности общества на долю 609904/611996 в праве на земельный участок, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования - для производственных нужд, расположенный по адресу: примерно в 1300 м от пересечения автодороги г. Гулькевичи- п. Гирей и железной дороги по направлению на северо-восток, с кадастровым номером 23:06:0402079:8; права собственности за Вороным Романом Петровичем на долю 2092/611996 в праве на земельный участок;

-         выделении земельного участка в счет доли Вороному Роману Петровичу, общей площадью 2092 кв. м, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования - для производственных нужд, расположенного по адресу: Краснодарский край, Гулькевичский район, пос. Гирей, ул. Комсомольская, 5, со следующими ограничениями: охранная зона водопровода общего пользования - 270 кв. м, 500 м санитарно-защитная зона кагатных полей ОАО «Гирей Кубань сахар» - 2092 кв. м, согласно межевому плану ГУП КК «Гулькевичский земельный центр» от 22.12.2010;

-         исключении из конкурсной массы открытого акционерного общества «Гирей Кубань сахар» земельного участка площадью 2092 кв. м, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования - для производственных нужд, расположенного по адресу: Краснодарский край, Гулькевичский район, пос. Гирей, ул. Комсомольская, 5, со следующими ограничениями: охранная зона водопровода общего пользования- 270 кв. м, 500 м. санитарно-защитная зона кагатных полей ОАО «Гирей Кубань сахар»- 2092 кв.м., согласно межевому плану ГУП КК «Гулькевичский земельный центр» от 22.12.2010;

-         признании права собственности за Вороным Романом Петровичем на указанный земельный участок площадью 2092 кв. м;

-         признании недействительным договора залога от 25.06.2007 №регистрации 23-23-15/002/2007-298, заключенный между открытым акционерным обществом «Гирей Кубань сахар» и открытым акционерным обществом «Российский сельскохозяйственный банк» в части включения в договор залога части земельного участка, занятого объектами недвижимости истца.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2013 исковые требования удовлетворены. В обоснование решения суд сослался на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 по делу №4275/2011.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование жалобы апеллянт указал следующие доводы:

-         истцом в обоснование своих требований представлен межевой план по установлению границ земельного участка. Судом не учтено, что землеустроительные работы должны проводиться в присутствии лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания, а результаты таких работ должны быть согласованы и оформлены актом согласования границ объекта;

-         из схемы земельных участков ответчика и испрашиваемого истцом усматривается, что доступ к вновь образуемому земельному участку истца возможен только через земли ответчика, при этом сервитут не устанавливался, что свидетельствует о нарушении прав и законных интересов общества;

-         земельный участок ответчика имеет местоположение вне границ населенного пункта и категорию «земли сельскохозяйственного назначения», а земельный участок истца согласно пояснительной записке МУП УКС расположен на землях населенных пунктов;

-         объект недвижимости, на который претендует истец, фактически разрушен;

-         пояснительная записка МУП УКС не может являться допустимым доказательством, так как содержит недостоверные сведения. Записка составлена в период действия СНиПа, который на момент подачи иска уже не действовал;

-         земельный участок истца сформирован без учета требований СП 42.13330.2011.

Ответчики, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не направили, в связи с чем, в отношении них дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец и его представитель в судебном заседании суда апелляционной инстанции против доводов жалобы возражали, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец является собственником объекта недвижимого имущества - здания павильона «Турист», литер В, общей площадью 206,3 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Гулькевичский район, п. Гирей, ул. Комсомольская, д. 5. Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.06.2005, а также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.03.2012.

Указанное недвижимое имущество истец приобрел у открытого акционерного общества «Гирей Кубань сахар» по договору купли-продажи нежилого помещения №32 от 24.02.2005.

Из иска следует, что земельный участок, на котором расположено, в том числе и принадлежащее истцу недвижимое имущество, использовался открытым акционерным обществом «Гирей Кубань сахар» на правах аренды.

В соответствии с пунктом 1.2. договора купли-продажи нежилого помещения №32 от 24.02.2005, заключенного между открытым акционерным обществом «Гирей Кубань сахар» (продавец) и Вороным Романом Петровичем (покупатель), к покупателю переходит право пользования частью земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В 2010 году истец обращался в МУП УКС Гулькевичского района с целью определения границ и площади занятого павильоном истца земельного участка.

Согласно пояснительной записке МУП «Управление капитального строительства» Гулькевичского района от 12.11.2010 №488, существует возможность установления границ фактически используемого Вороным Р.П. земельного участка, площадью 2 094 кв. м для обслуживания и функционирования здания павильона «Турист», расположенного по адресу: Краснодарский край, Гулькевичский район, п. Гирей, ул. Комсомольская, д. 5.

Впоследствии истец обратился в ГУП КК «Гулькевичский земельный центр» с просьбой подготовки межевого плана земельного участка с учетом пояснительной записки МУП «Управление капитального строительства» Гулькевичского района от 12.11.2010 №488.

Впоследствии истцу стало известно, что земельный участок общей площадью 611 996 кв. м с кадастровым номером 23:06:04 02 079:0008, расположенный по адресу: примерно в 1300 м от пересечения автодороги г. Гулькевичи - п. Гирей и железной дороги по направлению на северо-восток, ранее используемый открытым акционерным обществом «Гирей Кубань сахар» на правах аренды, на котором расположено в том числе и недвижимое имущество Вороного Р.П., оформлен открытым акционерным обществом «Гирей Кубань сахар» в собственность (дата регистрации - 27.02.2009).

Данное обстоятельство подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.03.2012. Кроме того, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.03.2012, спорный земельный участок обременен залогом в пользу открытого акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» (договор об ипотеке (залоге недвижимости) №070300/0276-7.1 от 05.06.2007 (дата регистрации 25.06.2007, номер регистрации 23-23-15/002/2007-298).

Указывая на то, что передача открытому акционерному обществу «Гирей Кубань сахар» в собственность всего земельного участка, а также последующее его обременение залогом, нарушает права и законные интересы Вороного Р.П. как собственника объекта недвижимости, последний обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения (далее они же могут именоваться объектами недвижимости), расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», далее - Закон о кадастре недвижимости).

Сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют.

Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации о необходимости обращения в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Исходя из изложенного, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

Исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304