Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2008 по делу n А32-3605/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-3605/2008-67/23

04 декабря 2008 г.                                                                              15АП-6982/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О. Г.,

судей Величко М. Г., Ильиной М. В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А. А.,

при участии:

от ответчика ИП Колесник Т.Н.: представителя Васильева В. Ф. по доверенности № 23 АВ 151499 от 09.04.2008,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования  г. Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 20 августа 2008 года по делу № А32-3605/2008-67/23

по иску администрации муниципального образования  г. Краснодар

к ответчикам: индивидуальному предпринимателю Колесник Татьяне Николаевне, Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

об освобождении земельного участка и аннулировании записи о государственной регистрации права аренды.

принятое в составе судьи Мазуровой Н. С.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования г. Краснодар (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Колесник Татьяне Николаевне (далее – предприниматель) об обязании освободить земельный участок площадью 9,0 кв. м. с кадастровым номером 23:43:030373:109, расположенный в Центральном административном округе города Краснодар по ул. Коммунаров с приведением его в первоначальное состояние.

Требование мотивировано тем, что предприниматель пользуется спорным земельным участком на основании договора аренды от 18.11.1999 с неопределенным сроком действия. 25.07.2007 администрацией в адрес предпринимателя направлено уведомление №8588/05 о прекращении договора аренды, которое получено предпринимателем 26.09.2007. Предпринимателем земельный участок не возвращен.

Администрация также просила аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации  права аренды на спорный земельный участок.

Определением суда первой инстанции от 14.04.2008 по ходатайству администрации к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

Решением суда первой инстанции  от 20.08.2008 администрации отказано в удовлетворении заявленных требований. Суд пришел к выводу о недоказанности администрацией надлежащего уведомления предпринимателя о прекращении договора аренды. На арендованном земельном участке располагаются объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю на праве собственности, следовательно, предприниматель в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеет преимущественное право на приватизацию земельного участка.

В силу требований статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в суд могут быть оспорены зарегистрированное право на недвижимое имущество, отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации прав. Арбитражный суд и ответчик, к которому заявлено данное требование, не наделены правом аннулирования записей Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Администрация муниципального образования город Краснодар обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить, принять по делу новое решение.

Жалоба мотивирована следующими доводами:

- главой администрации г. Краснодара было принято  распоряжение от 19.10.2005 № 885-р «О задачах комплексной реконструкции центральной части города Краснодара». Во исполнение Генерального плана города Краснодара был издан ряд нормативных актов органа местного самоуправления, в том числе распоряжение №1199-р от 07.05.2007 «Об инвестиционном проекте». Согласно указанному распоряжению в период с 2007 по 2010 годы необходимо осуществить реализацию проекта по реконструкции квартала, ограниченного улицами Красноармейской – Карасунской – им. Гоголя - Коммунаров. 27.03.2007 между администрацией и ООО «Вариант» было заключено соглашение о сотрудничестве при реализации проектов комплексной застройки реконструкции центральной части города. ООО «Вариант» согласовано место размещения торгового комплекса в Центральном внутригородском округе г. Краснодара. Спорный земельный участок, предоставленный ответчику, входит в состав земельного участка, предназначенного для застройки ООО «Вариант». Судом указанные обстоятельства не учтены.

- суд не учел, что в соответствии с пунктом 2.7 договора аренды земельного участка от 18.11.1999 № 1870 земельный участок был предоставлен предпринимателю без права капитального строительства. Объект недвижимости на данном земельном участке был возведен предпринимателем в нарушение условий договора, наличие капитального строения не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель доводы администрации не признал, указав, что на спорном земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий ей на праве собственности. В силу статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации  собственники объектов недвижимости имеют исключительное право на приобретение земельного участка в аренду либо в собственность. Предпринимателем не было получено уведомление о расторжении договора и договор был оплачен до конца 2008 года, администрация возражений по платежам не имела.

Реализация администрацией проекта по реконструкции центральной части города не является безусловным основанием к досрочному расторжению договора аренды. Земельный участок, находящийся в аренде  у предпринимателя в установленном законом порядке не резервировался.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в отзыве на жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения. Заявил ходатайство о взыскании с администрации 10 000 судебных издержек, состоящих из расходов на оплату услуг представителя.

Администрация г. Краснодара не обеспечила явку представителя в судебное заседание, будучи уведомлена о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.

УФРС по КК в отзыве на жалобу указало, что спор по делу по своей сути является спором о праве на земельный участок. Управление, являясь регистрирующим органом, не претендует на предмет спора, не является участником материально-правовых отношений, связанных с правами на спорный земельный участок. Следовательно, Управление является ненадлежащим ответчиком по данному делу.

В соответствии со статьей 17 ФЗ от 21.07.1997 № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступивший в законную силу судебный акт является одним из оснований для государственной регистрации возникновения (наличия), прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав. Если в ходе рассмотрения дела судом будет разрешен вопрос о зарегистрированном праве аренды на земельный участок, такой судебный акт сможет служить основанием для государственной регистрации прекращения права путем погашения соответствующей записи в ЕГРП.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие заявителя жалобы и УФРС по КК.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав ответчика и ее представителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения администрации Центрального административного округа г. Краснодара от 23.03.1999 № 163.14р Колесник Татьяне Николаевне разрешено устройство остановочного комплекса совместно с другими лицами (л. д. 52). Постановлением мэрии г. Краснодара от 12.08.1999 Колесник Т. Н. в аренду предоставлен земельный участок (кадастровый номер 23:43:030373:109) из земель общего пользования для установки и эксплуатации киоска в составе торгово-остановочного комплекса в Центральном округе г. Краснодара по ул. Коммунаров – ул. Гоголя.

Указанное постановление явилось основанием для заключения договора аренды земельного участка от 18.11.1999 № 1870 (после изменения нумерации – 4300005872) сроком на пять лет до 12.08.2004 (л. д. 14-20). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (л. д. 108). В пунктах 4.1.2, 4.1.6 и разделе 8 договора стороны предусмотрели возможные случаи расторжения договора по инициативе арендодателя и арендатора и основания прекращения договора.

По истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны администрации предприниматель продолжал пользоваться земельным участком, что в силу положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о продлении срока действия договора на неопределенный срок.

25.07.2007 администрация направила в адрес предпринимателя уведомление об отказе от договора в порядке, предусмотренном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (л. д. 9).

Отказ предпринимателя освободить земельный участок явился основанием для предъявления иска по настоящему делу.

Суд апелляционной инстанции находит правильным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований на основании следующего.

Предприниматель является собственником торгового павильона – нежилого помещения № 1 первого этажа здания лит. А общей площадью 6,8 кв. м., расположенного по адресу:: г. Краснодар, Центральный округ, ул. им. Гоголя/Коммунаров, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 25.04.2005 серии 23-АА № 150778 (л. д. 54, 104). Как следует из свидетельства о государственной регистрации права, основанием для регистрации права собственности предпринимателя на торговый павильон явились определения Первомайского районного суда г. Краснодара от 11.01.2004 и от 01.04.2005, также решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 17.12.2003 (л. д. 53).

Доказательства оспаривания администрацией зарегистрированного права предпринимателя на торговый павильон в судебном порядке в материалы дела не представлено, поэтому судом не принимаются доводы апелляционной жалобы о возведении предпринимателем объекта недвижимости на данном земельном участке в нарушение условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приобретение права аренды земельных участков. Это право подлежит реализации путем заключения гражданско-правовой сделки – договора аренды земельного участка в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации в установленном порядке.

Порядок приобретения прав на земельные участки, в том числе права аренды, предусмотрен пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанная норма является специальной, поскольку в силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к земельным отношениям нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед нормами федеральных законов.

В соответствии с пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельные участки граждане и юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты.

Как следует из материалов дела, сторонами соблюден предусмотренный законом порядок заключения договора аренды спорного земельного участка.

Администрация при обращении в арбитражный суд с настоящим иском в качестве правового основания иска также указала статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме каждая из сторон продленного на неопределенный срок договора аренды недвижимого имущества вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Однако, в рассматриваемом случае следует руководствоваться нормами Земельного кодекса Российской Федерации, которые в силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к земельным отношениям имеют приоритет перед нормами федеральных законов.

Специфика заключения договора аренды земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации заключается в установлении законодателем нормативного правила о неразрывной связи земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, реализованного, в частности, в запрете на отчуждение указанных объектов по отдельности (принцип единой судьбы – подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также в установлении исключительного права собственника объекта недвижимости на выкуп или заключение договора аренды земельного участка под объектом недвижимости и необходимого для его использования.

Лишение предпринимателя права на пользование земельным участком нарушит установленные Земельным кодексом Российской Федерации правила о преимущественном праве собственников объектов недвижимости получить в пользование земельные участки под объектами недвижимости.

В рассматриваемом случае отсутствуют основания для требования от предпринимателя освобождения занимаемого земельного участка, в связи с нахождением на указанном земельном участке принадлежащего ей на праве собственности торгового павильона, права на который как на объект недвижимости зарегистрированы в установленном законом порядке.

Заключение администрацией инвестиционного соглашения с ООО «Вариант» о реконструкции рынка, в пределах которого расположен спорный земельный участок, не имеет правового эффекта