Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2008 по делу n А32-15538/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

экономико-планировочная зона С-1-б, для индивидуального жилищного строительства (т. 1 л.д. 26). В последующем данному земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:02 05 028:0015.

В связи с чем, с указанными гражданами были заключены договоры аренды земельных участков № 012 от 12.02.2004 г. с Мавроматис Ю.Э. и № 1 от 13.01.2004 г. с Бондарчуком В.Н.

На основании договоров от 06.12.2005 г. о передаче прав и обязанностей по договорам аренды Мавроматис Ю.Э. и Бондарчук В.Н. передали свои права и обязанности Бровцеву В.С. (договоры от 06.12.2005 г. прошли государственную регистрацию за № 23-23-50/066/2005-025 и 23-23-50/066/2005-024).

Постановлением главы администрации Центрального района города Сочи от 23.12.2005 г. № 1451 Бровцеву Владимиру Сергеевичу разрешено строительство пятиэтажного с цоколем и мансардой индивидуального жилого дома на указанных земельных участках (т. 1 л.д. 27).

Письмом от 26.06.2006 г. № 123 Кооператив обратился в Администрацию г. Сочи с заявлением об изменении вида целевого использования двух принадлежащих Кооперативу земельных участков с «индивидуального жилищного строительства» на «эксплуатацию многоквартирного жилого дома» (т. 1 л.д. 87). Как следует из искового заявления, ответа на данное письмо не последовало. Еще ранее Кооператив предоставлял проектную документацию девятиэтажного жилого дома для получения заключения от органов пожарного надзора (заключение № 23/9.42Н-556 от 10.04.2006 г. – т. 1 л.д. 88). Данные обстоятельства свидетельствуют о согласованных действиях Бровцева В.С. и Кооператива с целью получения земельных участков для строительства многоквартирного жилого дома в нарушение установленного законом порядка предоставления земельных участков.

Постановлениями главы администрации Центрального района города Сочи от 21.11.2006 г. № 1163 и от 21.11.2006 г. № 1164 указанные земельные участки предоставлены в собственность Бровцеву В.С. (т. 1 л.д. 28-29).

В связи с возведением пятиэтажного жилого дома с цоколем и мансардой с увеличением количества этажей до девяти без получения разрешения на строительство Администрация Центрального района обратилась в Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края с иском к Бровцеву В.С. о сносе самовольной постройки. Решением Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 21.08.2007 г. по делу № 2-1525/07 исковые требования удовлетворены в полном объеме, суд констатировал, что возведенное строение является самовольной постройкой (т. 1 л.д. 99-102).

Однако 21.06.2007 года на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.05.2007 г. осуществлена государственная регистрация перехода права собственности к Кооперативу на незавершенный строительством объект площадью застройки 599,4 кв.м. (запись за № 23-23-50/023/2007-487) (свидетельство о государственной регистрации 23АД № 175256 – т. 1 л.д. 30), земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 05 028:0015 (запись за № 23-23-50/023/2007-486) (свидетельство о государственной регистрации 23АД № 175252 – т. 1 л.д. 31), земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 05 028:0016 (запись за № 23-23-50/023/2007-485) (свидетельство о государственной регистрации 23АД № 175771 – т. 1 л.д. 32).

Внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о переходе права собственности послужило основанием для отмены решения Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 21.08.2007 г. по вновь открывшимся обстоятельствам (определение о пересмотре решения по вновь открывшимся обстоятельствам от 17.10.2007 г. - т. 2 л.д. 14).

08.08.2007 г. Кооператив обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о признании права собственности на объект самовольного строительства.

Определением от 21.12.2007 года Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края оставил без рассмотрения исковое заявление Администрации Центрального района к Бровцеву В.С. о сносе самовольной постройки.

Оценив указанные выше обстоятельства, представленные в материалы дела доказательства, в их совокупности, по своему внутреннему убеждению, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что Администрация Центрального района незаконно, не обладая на то полномочиями, распорядилась объектами федеральной собственности, ограниченно оборотоспособными земельными участками - особо охраняемой природной территорией курорта федерального значения. В силу ч. 2 ст. 120 Конституции РФ, ст. 12, 168, 166 ГК РФ суд не применяет акты органа местного самоуправления, противоречащие закону, и констатирует отсутствие правовых последствий, предусмотренных ничтожными сделками.

Земельные участки с кадастровым номером 23:49:02 05 028:0015 и 23:49:02 05 028:0016 находятся в федеральной собственности.

В силу статьи 17 Земельного кодекса РФ в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

Законом, предусматривающим отнесение земельных участков к конкретной форме собственности, является, в частности, Федеральный закон от 14 марта 1995г. №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях». Согласно п. 6 ст. 2 указанного закона особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

К категории особо охраняемых природных территорий относятся лечебно-оздоровительные местности и курорты - п. 1 ст. 2 Закона. Согласно п. 7 ст. 2 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» территории государственных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов могут быть отнесены либо к особо охраняемым природным территориям федерального значения, либо к особо охраняемым природным территориям регионального значения. Согласно п. 4 ст. 31 указанного закона отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, устанавливаемом Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 23 февраля 1995г. №26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12 апреля 1996 № 591-р утвержден перечень особо охраняемых природных территорий побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение, согласно которому курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу Закона об особо охраняемых природных территориях и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

В силу статьи 17 Земельного кодекса РФ в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. Любой участок, сформированный в пределах зоны особо охраняемых территорий федерального значения, относится, по общему правилу, к федеральной собственности. Право государственной собственности возникает в данном случае на основании закона, независимо от регистрации этого права в реестре.

Как следует, из постановлений Администрации Центрального района застроенные земельные участки находятся во второй зоне округа санитарной охраны курорта. Границы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Сочи установлены решением Сочинского горисполкома от 6 апреля 1977 года № 142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны сочинского курорта», решением Сочинского горисполкома от 02 марта 1987 года № 455 «О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи», и в Приложении № 3 к постановлению Совета Министров СССР от 30 марта 1948 года № 985 «Об установлении границ округов и зон санитарной охраны и о мероприятиях по улучшению санитарного состояния курортов Евпатория, Саки, Сочи-Мацеста и курортов южного берега Крыма». Таким образом, указанные земельные участки являются федеральной собственностью.

В соответствии с п. 2 ст. 9 Земельного кодекса РФ Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью). При этом ни истец, ни Администрация Центрального района не предоставили доказательств наличия у Администрации Центрального района полномочий по распоряжению земельными участками, принадлежащими Российской Федерации.

Более того, в соответствии с пп. 1 п. 5 ст. 27 ЗК РФ указанные земельные участки являются ограниченными в обороте. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 27 ЗК РФ).

При таких обстоятельствах, поскольку Администрация Центрального района не обладала полномочиями по распоряжению указанными земельными участками, и данные земельные участки являются ограниченными в обороте – распоряжения Администрации Центрального района от 09.06.2003 г. № 395/1, от 09.06.2003 г. № 395/2, от 23.12.2005 г. № 1451, от 21.11.2006 г. № 1163 и от 21.11.2006 г. № 1164 противоречат закону и не применяются судом апелляционной инстанции (ст. 12 ГК РФ). Соответственно, недействительными являются договоры аренды и купли-продажи, заключенные во исполнение недействительных ненормативных правовых актов (указанная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.07.2007 г. № Ф08-3524/2007), а также в нарушение указанных норм законодательства (ст. 168 ГК РФ).

При этом суд вправе дать оценку ничтожной сделке как одному из доказательств по делу независимо от того, предъявлялись ли требования о признании данных договоров недействительными (ст. 166 ГК РФ, ст. 71 АПК РФ, п. 4 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав – информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.04.1997 г. № 13) и привлечены ли к участию в деле стороны сделки. Соответствующие доводы отзыва на апелляционную жалобу являются ошибочными и отвергаются судом апелляционной инстанции.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия зарегистрированного права собственности истца на земельные участки. Однако данный вывод суда первой инстанции основан на неверном толковании норм процессуального права.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Однако указанное положение ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ создает презумпцию действительности права для всех участников гражданского оборота, но допускает оспаривание зарегистрированного права в суде. Поскольку запись в реестре является одним из видов доказательств, при рассмотрении дела в суде действуют общие правила оценки доказательств, установленные процессуальным законом. Согласно ч. 5 ст. 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Поэтому, установив при рассмотрении гражданского спора отсутствие правовых оснований для внесения записи в Единый государственный реестр, арбитражный суд не может считать существующим право как на объект недвижимого имущества. Иное толкование значения записи в Едином государственном реестре, установление неопровержимости записи без предъявления специального иска о признании такой записи недействительной, умаляло бы право суда по разрешению дела, создавало бы исключительное и неопровержимое значение записи в Едином реестре как ненормативного акта федерального органа исполнительной власти в качестве доказательства с заранее установленной силой.

Таким образом, истец не обладает правами на земельные участки, расположенные под объектом самовольного строительства.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Поскольку истец не обладает правами на земельные участки под объектом самовольного строительства – то исковые требования не могут быть удовлетворены.

Положительное решение вопроса о признании права собственности на объект самовольного строительство не возможно без решения вопроса о предоставлении прав на земельный участок, под ним расположенный. Действующее законодательство наделяет Росимущество полномочиями собственника в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности (п. 5.3, 5.6, 5.36, 5.37.2 Постановления Правительства РФ от 05.06.2008 N 432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом»), учитывая особую ценность земельных участков в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов федерального значения, возлагает на Росимущество обязанность по осуществлению контроля за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков (п. 5.8. Постановления Правительства РФ от 05.06.2008 N 432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом»). Соответственно решение о предоставлении земельного участка в границах курорта федерального значения, особо охраняемой природной территории должно быть принято уполномоченным органом государственной власти (Росимуществом), а не администрацией Центрального района города Сочи или судом.

Кооператив вправе обратиться в Росимущество с заявлением о предоставлении земельного участка на праве аренды для целей строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома, а в случае отказа – обжаловать его в суд; при этом судом будут проверены основания (мотивы) такого отказа.

Поскольку иск предъявлен к Администрации города Сочи, не уполномоченной осуществлять права собственника земельного участка – ненадлежащему ответчику, в иске следует отказать (соответствующая правовая позиция высказана в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа Ф08-3680/2008 от 03.07.2008 г.).

При таких обстоятельствах, в иске о признании права