Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2013 по делу n А32-40714/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

организовано проведение судебной оценочной экспертизы.

Из заключений ООО «Центр независимых судебных экспертиз» от 21.05.2012 №059/12 и от 15.10.2012 № 216/12, соответственно, следует, что рыночная стоимость земельного участка 23:49:0204011:39 составила 3812855 руб. (по состоянию на дату 05.09.2011), либо 53860287 руб. (по состоянию на дату оценки оценщика – 10.06.2011).

В результате примененного ООО «Центр независимых судебных экспертиз» поправочного коэффициента в размере 1,5% (Приложение №2 к Правилам), а так же коэффициента инфляции в размере 1,372 (1) годовой размер арендной платы составил 78469 руб. (по состоянию на 05.09.2011), либо 57904 руб. (по состоянию на дату оценки оценщика – 10.06.2011).

Суд указал, что допустимо применение процента применительно к размеру кадастровой стоимости земельного участка, поскольку кадастровая стоимость по своей природе является рыночной стоимостью. Согласно п.10 федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость.

Аналогичная правовая позиция высказана в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 №913/11.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции счел необходимым исходить из размера рыночной стоимости земельного участка и, соответственно, размера арендной платы именно по состоянию на дату составления отчета оценщика – 10.06.2011. Суд указал, что в данном случае отчеты оценки обладают свойством сопоставимости.

При этом требования к актуальности периода определения годового размера арендной платы будут соблюдены, поскольку согласно п.п.2, 9.4 Постановления №210 пересмотр размера арендной платы допускается не чаще, чем раз в год. Ничто не препятствует арендодателю решить в установленном законом порядке вопрос о пересмотре размера арендной платы.

Суд указал, что оценщик ошибочно применил коэффициент инфляции при расчете размера арендной платы, поскольку в силу п.5.2 Правил данный коэффициент применяется в годы, следующие за годом определения размера арендной платы, то есть не в случае первичного ее установления. Судом было также учтено, что оценщик определил рыночную стоимость земельного участка в размере 3 486 073 руб., что меньше, чем стоимость, определенная в ходе оценочной экспертизы. При этом годовой размер арендной платы у оценщика получился больше – 270 171 руб.

Причиной такого несоответствия стало применение оценщиком методики расчета арендной платы на основании Правил определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582.

Однако земельный участок 23:49:0204011:39 не относится к федеральной собственности (право собственности согласно выписке из ЕГРП от 30.01.2012 зарегистрировано с 02.07.2009 за МО г. Сочи), в связи с чем, применение указанных Правил является необоснованным.

Суд первой инстанции также обосновано отметил, что отчет оценщика ООО «Адлер-Аудит» составлен 30.08.2011, оценка произведена по состоянию на 10.06.2011.

Правила же вступили в силу 09.06.2011, со дня их официального опубликования в газете «Новости Сочи» (№92).

Следовательно, положения Правил должны были быть учтены в ходе производства оценки.

В связи с изложенным, суд правомерно пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований в части понуждения администрации г. Сочи к заключению договора аренды с указанием размера годовой арендной платы 57 904 руб.

Согласно правовой позиции, высказанной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 №11657/11, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно ст.173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Поскольку администрация не уклоняется от заключения договора, а спор возник лишь в части определения размера арендной платы, то суд указал, что в резолютивной части настоящего решения необходимо указать вывод по спорным условиям договора.

В связи с изложенным, суд пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части обязания администрации г. Сочи в течение месяца с даты вступления в законную силу решения суда заключить с ООО «Дельта+» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:39 площадью 243 кв.м. с указанием годовой арендной платы в размере 57904 руб. Судом фактически разрешен преддоговорный спор в отношении условия договора о рыночной стоимости величины годовой арендной платы.

Решение суда в части прекращения производства по требованиям истца о признании недействительной (недостоверной) величины оценки рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком, сторонами не обжалуется, в связи с чем в названой части законность и обоснованность судебного акта не проверятся в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19 апреля 2013 г. по делу №А32-40714/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           И.В. Пономарева

Судьи                                                                                             Ю.И. Баранова

В.В. Ванин