Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2013 по делу n А32-35057/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-35057/2012

24 июля 2013 года                                                                              15АП-8867/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июля 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Соловьевой М.В.,

судей Сулименко О.А., Филимоновой С.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником Близнюк А.А.,

при участии:

от ЗАО "Ремстройтрест": Минутка А.М., паспорт, по доверенности от 09.01.2013 г.; Вершинина И.А., паспорт, по доверенности от 09.01.203 г.

от Администрации города Сочи: представитель не явился, извещен надлежащим образом.

от Департамента имущественных отношений администрации города Сочи: представитель не явился, извещен надлежащим образом. от жилищно-строительного кооператива "Мечта": председатель Бакулин В.В., паспорт.

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: представитель не явился, извещен надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Сочи и администрация города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2013 по делу № А32-35057/2012 по заявлению закрытого акционерного общества "Ремстройтрест" к заинтересованным лицам администрации города Сочи,  Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи при участии третьих лиц жилищно-строительного кооператива "Мечта", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконным решения об отказе от договора аренды земельного участка, об обязании принятое в составе судьи Савина Р.Ю.

УСТАНОВИЛ:

            ЗАО «Ремстройтрест», г. Сочи, (далее – общество) обратилось с Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Администрации г. Сочи (далее – администрация) и Департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи (далее – департамент), в котором просит: признать незаконным решение Администрации г. Сочи об отказе от договора аренды земельного участка №4900003585 от 29.07.2005, изложенное в уведомлении от 30.07.2012 г. № 0205-16/11504, оформленное и направленное Департаментом имущественных отношений г.Сочи; обязать Администрацию г.Сочи продлить срок действия договора аренды земельного участка № 4900003585 от 29.07.2005 до 31.12.2013, определенного сроком действия разрешения на строительство (уточненные требования).

            Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2013 заявленные требования удовлетворены, с Департамента имущественных отношений администрации города Сочи в пользу заявителя взыскано 2000 рублей в счёт возмещения судебных расходов на оплату госпошлины. Судебный акт мотивирован тем, что наличие на спорном земельном участке объектов незавершенного строительства, в том числе право собственности на которые зарегистрировано за заявителем, односторонний отказ Администрации (в лице Департамента) от исполнения договора аренды этого участка является необоснованным и нарушающим положения Земельного кодекса РФ.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, сославшись на то, что реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ЗАО "Ремстройтрест" не согласились с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель ЗАО "Ремстройтрест" заявил ходатайство о приобщении к материалам дела Протокола.

Суд, протокольным определением, отказал в удовлетворении заявленного ходатайства.

Представитель жилищно-строительного кооператива "Мечта" не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Администрация города Сочи, Департамент имущественных отношений администрации города Сочи, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю представителей в судебное заседание не направили; о месте его и времени извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

            Как следует из материалов дела на основании постановления главы города Сочи от 15.03.2005 г. N 926 между Администрацией г. Сочи и ЖСК "Мечта-2" 29.07.2005 г. был заключен договор аренды земельного участка N 4900003585 площадью 5718 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202003:0254, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Санаторная, для разработки проектной документации и строительства многоквартирного жилого комплекса. Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем 11.10.2005 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись за N 23-23-50/046/2005-608.

            Договор аренды заключен на срок до 01.04.2008.

            09.02.2006 г. между ЖСК "Мечта-2" и ЗАО "Ремстройтрест" заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 29.07.2005 г., в соответствии с которым ЗАО "Ремстройтрест" приняло права и обязанности арендатора ЖСК "Мечта-2". Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем 16.03.2006 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись за N 23-23-50/008/2006-389.

            Государственная регистрация договора аренды и договора о передаче прав и обязанностей подтверждается выпиской из ЕГРП от 03.08.2012.

            Постановка земельного участка земель населенных пунктов площадью 5718 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202003:0254, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Санаторная, на кадастровый учет с 28.06.2005 подтверждается кадастровым паспортом от 06.08.2012, разрешенное использование земельного участка - разработка проектной документации для строительства многоквартирного жилого комплекса.

            Как видно из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.06.2009 по делу N А32-5951/2009 признано недействительным распоряжение главы города Сочи от 05.12.2008 N 1142-р "Об утверждении границ малоэтажной жилой застройки по улице Санаторной в Центральном районе города Сочи". Суд обязал администрацию выдать обществу разрешение на строительство второй очереди строительства жилого комплекса по ул. Санаторной в Центральном районе г. Сочи.

            27.08.2009 обществу выдано разрешение N RU 23309 - 845 на строительство второй очереди строительства многоквартирного жилого комплекса (1, 2 и 3 блоки этажностью по 16 этажей каждый, с подвальным уровнем) сроком действия до 01.05.2012.

            27 января и 23 марта 2012 года общество обращалось к главе администрации с ходатайствами о содействии в вопросе продления срока реализации инвестиционного проекта (строительство 17-этажного многоквартирного жилого комплекса) и о продлении срока действия разрешения на строительство.

            Письмами департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации от 16.05.2012 N 21 - 01 - 14/10238, от 25.05.2012 N 21 - 01 - 14/16717 обществу отказано в продлении срока действия разрешения на строительство.

            Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2012 и постановлением кассационной инстанции от 22.01.2013, требования общества удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что заявление о продлении срока действия разрешения на строительство подано обществом в установленном порядке, в период его действия производились строительные работы, основания отказа, приведенные администрацией, не соответствуют положениям статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

            04.12.2012 срок действия разрешения N RU 23309 - 845 на строительство второй очереди строительства многоквартирного жилого комплекса продлен до 31.12.2013.

            04.12.2007 между Администрацией г.Сочи и ЗАО «Ремстройтрест» заключен Договор инвестирования № 03.3/214 в строительство многоквартирного жилого комплекса по ул. Санаторной Центрального района города Сочи, в условиях которого Администрацией г.Сочи включены пункты о договоре аренды земельного участка №4900003585, с договором о передаче прав и обязанностей арендатора, в терминах и определениях которого указано: «Строительная площадка» - земельный участок для ведения строительных работ по возведению зданий и сооружений Объекта или его частей, отведенный в установленном порядке на весь период строительства (п. 1.1.7);

            Пункт п. 1.1.13. – «Земельный участок» - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, общей площадью - 5718 кв.м., расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, улица Санаторная, категория земель населенных пунктов. Кадастровый номер 23:49:02 02 003:0254. Земельный участок принадлежит Инвестору (ЗАО «Ремстройтрест») на праве аренды в соответствии с договором о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка № 4900003585 от 29.07.2005. 4

            В предмете Договора инвестирования (п.2.1.) указано: «В рамках реализации инвестиционного проекта Инвестор в установленном законом порядке обязуется за счет собственных и/или привлеченных средств осуществить строительство Объекта на Земельном участке».

            В силу п. 2 ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26 июня 1991 г. № 1488-1 условия договора (контракта), заключенного между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок его действия. Аналогичные положения содержатся в п. 2 ст. 8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ.

            Согласно Договору инвестирования от 04.12.2007 г. № 03.3/214 Администрация г.Сочи приняла на себя обязательства по оказанию содействия Инвестору - ЗАО «Ремстройтрест» в пределах своей компетенции, в том числе в обеспечении подготовки и принятия распорядительных документов, необходимых для реализации Инвестиционного проекта, включая обязательство (п.4.3. Инвестиционного договора) не действовать в ущерб друг другу и оказывать содействие во взаимоотношениях с третьими сторонами.

            29.09.2008 между ЗАО «Ремстройтрест» и Администрацией г.Сочи подписано Соглашение о намерениях в сфере реализации инвестиционного проекта на территории Краснодарского края № 03.4/11, согласно которому Инвестор - ЗАО «Ремстройтрест», намерен реализовать инвестиционный проект по строительству многоквартирного жилого комплекса по ул. Санаторной Центрального района г.Сочи, с предполагаемым объемом инвестиций 64 миллиона евро, а Администрация МО г.Сочи в пределах своей компетенции обязалась оказывать Инвестору содействие в предоставлении земельного участка для реализации инвестиционного проекта, а также подготовке документации, необходимой для его реализации.

            Из содержания Договора инвестирования следует, что условием добросовестного содействия Администрации в реализации инвестиционного проекта, является обязанность Инвестора в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем передачи в муниципальную собственность 5,53 % от общей площади Объекта, а также выполнения работ по развитию инфраструктуры и проведения укрепительных работ микрорайона застройки на сумму 165 204 66 рублей.

            30.12.2010 между ЗАО «Ремстройтрест» и Администрацией г.Сочи подписано дополнительное соглашение №1 к Инвестиционному договору от 04.12.2007 № 03.0/214 (определена этажность и технико-экономические показатели объекта капитального строительства).

            Материалами дела подтверждено, что обязанность Инвестора по выполнению работ и созданию инфраструктуры полностью исполнена.

            В дело заявителем представлена справка о сумме затраченных по состоянию на 01.03.2013 на строительство жилого комплекса денежных средств в размере 1080125340 руб.

            В настоящее время на земельном участке площадью 5718 кв.м. с кадастровым номером 23:49:02 02 003:0254, во исполнение условий Договора инвестирования, в соответствии с утвержденной документацией и на основании Разрешения на строительство, построены два объекта незавершенных строительством, этажностью 8 и 12 этажей соответственно, что подтверждается Актом обследования земельного участка от 04.06.2012, составленного Администрацией г. Сочи.

            Кроме того, в 26.12.2008 общество зарегистрировало право собственности на объекты незавершенного строительства 95% готовности – подпорные стены: СТ1, СТ4, СТ5, что подтверждается выписками из ЕГРП от 13.09.2012.

            Постановлением главы г. Сочи от 19.11.2008 №1239 ЗАО «Ремстройтрест» установлен новый срок аренды для строительства многоквартирного жилого комплекса – до 01.04.2011.

            После чего, Департамент имущественных отношений г.Сочи письмом от 30.07.2012 № 0205-16/11504 уведомил заявителя об отказе от договора аренды земельного