Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2013 по делу n А32-35057/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

участка №4900003585 от 29.07.2005, ссылаясь на истечения срока действия договора и указал на возражение арендодателя на использование заявителем спорного земельного участка после окончания срока действия договора.

Не согласившись с отказом от договора аренды спорного земельного участка, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

   В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

            В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

            Пунктом 1 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

            По правилам пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

            Как следует из пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

            В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК РФ).

            Руководствуясь указанными нормами, Департамент имущественных отношений Администрации г. Сочи принял решение об отказе от договора аренды №4900003585 от 29.07.2005.

            Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

            Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, которые предусмотрены земельным законодательством и заключаются, в частности, в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

            Так, статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

            В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

            При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

            Из материалов дела следует, что спорный земельный участок был предоставлен арендатору для использования под проектирование и строительство многоквартирного жилого комплекса (п. 1.1 договора).

            Таким образом, поскольку предметом аренды является земельный участок, предоставленный обществу для целей строительства, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды, установленные пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ.

            При этом доказательств наличия таких оснований администрацией и департаментом в материалы дела не представлено.

            Согласно статье 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимости, право собственности на которые, в силу статьи 131 ГК РФ, подлежит обязательной государственной регистрации. Однако действующее законодательство не устанавливает предельные сроки такой регистрации.

            По смыслу норм Федерального закона от 21.07.1998 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с учетом рекомендаций, изложенных в пункте 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

            Таким образом, учитывая наличие на спорном земельном участке объектов незавершенного строительства, в том числе право собственности на которые зарегистрировано за заявителем, односторонний отказ Администрации (в лице Департамента) от исполнения договора аренды этого участка является необоснованным и нарушающим положения Земельного кодекса РФ.

            Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 №8985/2008 по делу А55-16774/2007.

            Решением Городского Собрания Сочи от 10.02.2011 г. № 15 «Об утверждении структуры Администрации города Сочи», утверждена Структура Администрации г.Сочи.

            Указанным Решением, в числе отраслевых (функциональных) органов Администрации города Сочи (п. 2 документа), указан Департамент имущественных отношений.

            Постановлением Главы города Сочи от 02.11.2009 № 359 «О регламенте Администрации города Сочи», установлена единая система делопроизводства в Администрации города, п.2.2. Постановления, установлено, что Департаменты, управления и отделы администрации города являются ее отраслевыми функциональными органами.

            Отраслевые (функциональные) и территориальные органы администрации города, наделенные правами юридического лица, действуют на основании положений, утверждаемых решением Городского Собрания Сочи (п.2.3.).

            Решением Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 г. № 250 утверждено «Положение о Департаменте имущественных отношений Администрации города Сочи»: Согласно ст. 3 основными функциями Департамента являются:

            - разработка проектов правовых актов органов местного самоуправления муниципального образования город-курорт Сочи, по вопросам учета, управления, распоряжения, приватизации и контроля за использованием муниципального имущества, в том числе земельных участков города Сочи (п.3.2.);

            - в установленном порядке заключать и расторгать от имени муниципального образования город-курорт Сочи договоры аренды муниципального имущества, а также договоры аренды земельных участков (п.3.6.).

            Суд  первой инстанции  обоснованно пришел  к выводу, что решение Департамента имущественных отношений Администрации г.Сочи об отказе от договора аренды земельного участка №4900003585 от 29.07.2005, изложенное в уведомлении от 30.07.2012 г. № 0205-16/11504, не соответствует требованиям законодательства и нарушает права и законные интересы ЗАО «Ремстройтрест.

            Подлежит отклонению довод апелляционной жалобы о том, что реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

   Данный земельный участок был предоставлен обществу в аренду для строительства  многоквартирного жилого комплекса. Указанный объект не может использоваться иначе кроме как путем завершения строительства. Отсутствие договора аренды земельного участка, на котором расположен объект, повлечет невозможность осуществления строительства в соответствии с требованиями действующего градостроительного законодательства, а, следовательно, невозможность использования земельного участка для целей завершения строительства, чем нарушаются права и законные интересы общества, получившим все необходимые разрешения для целей строительства.

Кроме того из п. 4.3 Договора инвестирования следует: что Администрация МО г. Сочи обязана оказывать содействие Инвестору (ЗАО «Ремстройтрест») в пределах своей компетенции, в том числе обеспечение подготовки и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации Инвестиционного проекта.

Право на использование земельного участка на весь период строительства, прямо вытекает из статьи 30 Земельного кодекса РФ. В силу части 3 названной статьи предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду для строительства зданий, строений, сооружений на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Таким образом, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителями.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Государственная пошлина в размере 2 000 рублей по заявлению правомерно взыскана судом с Департамента имущественных отношений администрации города Сочи в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как со стороны, не в пользу которой принят судебный акт.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2013 по делу                                 № А32-35057/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.          В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           М.В. Соловьева

Судьи                                                                                             О.А. Сулименко

                                                                                                        С.С. Филимонова