Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2008 по делу n А32-4389/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-4389/2008-50/29

11 декабря 2008 г.                                                                              15АП-7658/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной  О. Г.,

судей Ильиной М. В.,  Корневой Н. И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А. А.,

без участия сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования  город  Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 17 сентября 2008 года по делу № А32-4389/2008-50/29

по иску администрации муниципального образования  город  Краснодар

к ответчику индивидуальному предпринимателю Хан Владимиру Ильичу

при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью ООО «Вариант»

о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании освободить земельный участок, аннулировании записи в ЕГРП о регистрации за ответчиком права аренды на земельный участок,

принятое в составе Анциферова В. А.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к индивидуальному предпринимателю Хан Владимиру Ильичу (далее – ответчик, предприниматель) с исковыми требованиями:

- о расторжении договора аренды земельного участка от 02.09.2004 №4300012829, заключенного между администрацией и предпринимателем;

- обязании предпринимателя освободить земельный участок площадью 53 кв. м. с кадастровым номером 23:43:0303066:0003, расположенного в Центральном административном округе города Краснодара по ул. Карасунской, 86, на территории кооперативного рынка путем сноса капитального нежилого строения (магазина) и приведения его в первоначальное состояние, пригодное для дальнейшего использования и возврате его администрации:

- аннулировании записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права аренды на земельный участок за предпринимателем.

Требования мотивированы тем, что на основании постановления главы администрации города Краснодар от 10.08.2004 №2299, между администрацией и предпринимателем 02.09.2004 был заключен договор аренды указанного земельного участка сроком до 10.08.2009 для эксплуатации магазина.

По истечении срока договора аренды предприниматель продолжает пользоваться земельным участком.

Администрацией Краснодарского края принят Закон Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», а также главой администрации Краснодарского края принято распоряжение от 19.10.2005 № 885-р «О задачах комплексной реконструкции центральной части города «Краснодара», в соответствии с которыми начата реализация проекта реконструкции квартала, ограниченного улицами Красноармейской – Карасунской – им. Гоголя – Коммунаров. Предоставленный предпринимателю земельный участок находится в пределах территории данного квартала.

При заключении с предпринимателем договора аренды реконструкция центральной части города Краснодара не планировалась, следовательно, проведение реконструкции квартала является обстоятельством, наступление которого в период заключения договора аренды администрация не могла предвидеть.

Уведомлением от 20.09.2007 администрация сообщила предпринимателю о досрочном расторжении договора.

Требование администрации о расторжении договора аренды основано на положениях статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением суда первой инстанции от 17.09.2008 администрации отказано в удовлетворении заявленных требований. Суд пришел к выводу о том, что истец не доказал  наступление существенных обстоятельств, которые стороны не могли разумно предвидеть при заключении договора. Суд также указал на недоказанность резервирования земельного участка для государственных нужд.

Администрация муниципального образования город Краснодар обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить, принять по делу новое решение.

Жалоба мотивирована тем, что принятие главой администрации Краснодарского края распоряжения от 19.10.2005 № 885-р «О задачах комплексной реконструкции центральной части города Краснодара» и распоряжения главы муниципального образования город Краснодар от 07.05.2007 № 1199-р «Об инвестиционном проекте» является существенным изменением обстоятельств, позволяющим администрации требовать расторжения договора аренды.

Администрацией муниципального образования г. Краснодар принято постановление № 2107 от 21.11.2007 «Об утверждении ООО «Вариант» материалов предварительного согласования места размещения торгового комплекса в Центральном внутригородском округе города Краснодара», согласно которому обществу разрешено производство проектно-изыскательских работ и разработка проекта строительства торгового комплекса на спорном земельном участке.

Вывод суда о невозможности квалификации перечисленных обстоятельств как основания для расторжения договора в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделан без исследования существенных обстоятельств и без надлежащей оценки доводов ответчика.

Стороны и 3 лицо не обеспечили явку представителей в судебное заседание, будучи уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации города Краснодар от 10.08.2004 №2299 предпринимателю Хан Владимиру Ильичу для эксплуатации магазина предоставлен земельный участок площадью 53 кв. м., расположенный по ул. Карасунской, 86 (территория Кооперативного рынка) в Центральном внутригородском округе города Краснодара.

На основании указанного постановления между администрацией и предпринимателем 02.09.2004 был заключен договор аренды указанного земельного участка № 4300012829 сроком действия с 10.08.2004 по 10.08.2009. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. В пункте 3.2.6 и разделе 7 договора стороны предусмотрели возможные случаи расторжения договора по инициативе арендодателя и арендатора и основания прекращения договора.

20.09.2007 администрация направила в адрес предпринимателя уведомление о прекращении  договора в порядке, предусмотренном статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказ предпринимателя освободить земельный участок явился основанием для предъявления иска по настоящему делу.

Суд апелляционной инстанции находит правильным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований на основании следующего.

Администрация в основание требования о расторжении договора аренды земельного участка ссылается на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. К таким обстоятельствам администрация относит принятие распоряжений главой администрации Краснодарского края от 19.10.2005 N 885-р «О задачах комплексной реконструкции центральной части города Краснодара» и главой администрации муниципального образования город Краснодар от 07.05.2007 N 1199-р «Об инвестиционном проекте», которыми предусмотрено осуществление в 2007 - 2010 годах реализации проекта по реконструкции квартала, ограниченного улицами Красноармейской - Карасунской - Гоголя - Коммунаров. На территории данного квартала находится земельный участок, предоставленный предпринимателю в аренду, что, по мнению администрации, позволяет расторгнуть договор аренды земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации суд может расторгнуть договор по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из смысла указанной статьи Кодекса следует, что лицо, требующее расторжения действующего договора, должно доказать как наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так и совокупности перечисленных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 статьи 451 Кодекса условий.

Системное толкование положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации приводит к выводу, что, даже если признать факт принятия локальных актов о реконструкции части города подпадающим под указанные в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства, риск подобного изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона – администрация.

Данный вывод основан на том, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации содержат нормы об изъятии земельных участков для государственных (муниципальных) нужд. В том случае, если администрация преследует публичный интерес и земельный участок необходим для муниципальных нужд, применению подлежат, как указал суд первой инстанции, специальные нормы об изъятии земельного участка для муниципальных нужд.

Заключенный между сторонами договор не содержит особое условие о расторжении договора по инициативе администрации в случае реконструкции города.

Пункт 1 распоряжения главы администрации Краснодарского края от 19.10.2005 №885-р «О задачах комплексной реконструкции центральной части города Краснодара» предписывает производить резервирование земель для государственных нужд Краснодарского края и муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральным планом города Краснодара.

Следствием существования законодательного установления принципа единой судьбы земельного участка и объекта недвижимого имущества является правило, установленное в статье 239 Гражданского кодекса Российской Федерации – отчуждение недвижимого имущества, в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится, осуществляется в том случае, когда участок необходим для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли. 

Таким образом, для изъятия земельного участка у собственника расположенного на нем объекта недвижимости необходимо соблюдение процедуры резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом необходимым условием является также решение вопроса о судьбе объекта недвижимости на земельном участке.

Акт о резервировании земельного участка ограничивает права на недвижимое имущество в понятии статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997  № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с пунктом 6 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации ограничения прав на землю подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 2 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

По смыслу названной нормы государственная регистрация ограничений прав также является единственным доказательством их существования.

В материалы дела не представлены доказательства резервирования земельного участка, принадлежащего предпринимателю на праве аренды, для государственных или муниципальных нужд.

Подпункт 9 пункта 3 распоряжения от 19.10.2005 №885-р «О задачах комплексной реконструкции центральной части города Краснодара» предусматривает, что после принятия решения об изъятии земельных участков для государственных нужд Краснодарского края департаментом имущественных отношений Краснодарского края в установленном законодательством порядке производится выкуп объектов недвижимости в соответствии с результатами оценки.

Между тем, предъявив иск по настоящему делу, администрация пытается добиться освобождения земельного участка от арендатора, являющегося к тому же собственником находящегося на земельном участке объекта недвижимости, лишив последнего тех гарантий и компенсаций, которые предусмотрены положениями законодательства при изъятии недвижимости и земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив доказательства по делу, пришел к правильному выводу о том, что требования истца противоречат нормам материального права и оснований для расторжения договора не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка, суд первой инстанции обоснованно отклонил требования об освобождении спорного земельного участка и об аннулировании записи о регистрации договора  в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним,