Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2013 по делу n А53-32626/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-32626/2012

05 сентября 2013 года                                                                       15АП-9719/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 сентября 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.

судей Ковалевой Н.В., Кузнецова С.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мелконян Р.А.

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.05.2013 по делу № А53-32626/2012

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Магазин №8"

об освобождении земельного участка,

принятое судьей Андриановой Ю.Ю.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  (далее – истец, ДИЗО г.Ростова-на-Дону, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Магазин №8» (далее – ответчик, ООО «Магазин №8», общество) об обязании освободить земельный участок по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Клубная, д., кадастровый номер 61:44:0021016:13, общей площадью 20 кв.м от металлического павильона «Стеклотара» путем его демонтажа в течение 15 дней с момента вступления в силу решения суда и обязании передать свободный земельный участок по акту приема-передачи арендодателю (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т.1 л.д.68)).

Исковые требования основаны на статьях 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик уклоняется от возврата земельного участка арендодателю после прекращения договора аренды, возобновленного на неопределенный срок.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.05.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд пришел к выводу, что в уведомлении №ИЗ-30007/6 от 02.07.2012 департамент указал на прекращение в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации ранее заключенного договора аренды № 8611 «и» от 26.08.1999. Вместе с тем, в отношении спорного земельного участка сторонами был заключен договор аренды от 17.04.2003 № 8601 «и». Факт отсутствия государственной регистрации данного договора, в силу пункта 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (в редакции от 25 января 2013 года) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», не исключает наличия у сторон договорных обязательств, опосредующих использование обществом спорного земельного участка. Поскольку в отношении договора аренды от 17.04.2003          № 8601 «и» департаментом не был соблюден порядок прекращения договора, возобновленного на неопределенный срок, общество правомерно пользуется спорным земельным участком на основании указанного договора.

Не согласившись с принятым судебным актом, ДИЗО г.Ростова-на-Дону в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.05.2013 отменить, исковые требования удовлетворить.

Заявитель жалобы указал, что разъяснения пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (в редакции от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» не подлежат применению к спорным правоотношениям сторон, поскольку не учитывают обстоятельства наличия между сторонами ранее заключенного договора аренды № 8611 «и» от 26.08.1999. При наличии ранее заключенного сторонами договора № 8611 «и» от 26.08.1999, возобновленного на неопределенный срок в порядке статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписание сторонами договора от 17.04.2003 № 8601 «и» в отсутствие его обязательной государственной регистрации не имеет правового значения (статьи 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку департамент уведомил общество о прекращении арендных отношений, спорный земельный участок подлежал возврату арендодателю, что не было исполнено обществом в нарушение статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Магазин №8» (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка № 8611 «и» от 26.08.1999, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 20 кв.м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Клубная, 8, кадастровый номер 61:44:02 в целях эксплуатации павильона по приему стеклотары (т.1 л.д.36).

Срок аренды земельного участка, согласно пункту 1.1 договора № 8611 «и» от 26.08.1999 составляет с 22.04.1999 по 22.04.2002.

Договор аренды зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону.

17.04.2003 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Магазин №8» (арендатор) был подписан новый договор аренды № 8601 «и», предметом которого является аренда земельного участка общей площадью 20 кв.м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Клубная, 8, кадастровый номер 61:44:02, в целях эксплуатации павильона по приему стеклотары (т.1 л.д. 9).

Срок действия договора аренды № 8601 «и» от 17.04.2003 установлен с 16.01.2003 по 15.01.2004.

Договор в установленном порядке не зарегистрирован (т.1 л.д.26).

Специалистом департамента произведено обследование земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Клубная, 8, предоставленного ООО «Магазин №8» по договору № 8601 «и» от 17.04.2003. По результатам обследования составлен акт №367 от 02.04.2012, согласно которому общество под размещение павильона занимает земельный участок в кадастровом квартале 61:44:0021016 общей площадью 60 кв.м., из них 40 кв.м. самовольно (т.1 л.д.17-19).

В материалы дела представлено уведомление №ИЗ-30007/6 от 02.07.2012, в котором департамент указал на прекращении ранее заключенного договора аренды № 8611 «и» от 26.08.1999, в связи с отказом арендодателя от договора аренды на земельный участок в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с прекращением договора аренды обществу предложено в срок до 02.10.2012 освободить земельный участок и передать его арендодателю по акту приема-передачи (т.1 л.д.14).

Уведомление №ИЗ-30007/6 от 02.07.2012 направлено по адресу общества, указанному в договоре аренды земельного участка. Однако данное уведомление возвращено Департаменту, причины неполучения обществом уведомления орган почтовой связи не указал (т.1 л.д. 15-16).

Полагая, что ООО «Магазин №8» уклоняется от исполнения обязательств по возврату арендованного земельного участка после прекращения договора, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункты 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 данного Кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Кодекса, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Порядок прекращения договора, определенный статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит применению независимо от условий договора. При этом, арендодатель вправе отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, независимо от добросовестности или недобросовестности арендатора и без указания конкретных причин прекращения арендных отношений.

Как следует из материалов дела, первоначальный срок договора аренды №8611 «и» от 26.08.1999 был установлен сторонами с 22.04.1999 по 22.04.2002.

Поскольку договор аренды № 8611 «и» от 26.08.1999 был заключен до создания на территории города Ростова-на-Дону учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, государственная регистрация договора осуществлена в порядке статьи 33 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону (т.1 л.д.27, 41).

По истечении срока аренды, установленного договором № 8611 «и» от 26.08.1999, арендатор продолжал пользоваться предоставленным в аренду земельным участком при отсутствии возражений арендодателя, в связи с чем, указанный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, уведомлением №ИЗ-30007/6 от 02.07.2012 департамент известил общество о прекращении ранее заключенного договора аренды № 8611 «и» от 26.08.1999, в связи с отказом арендодателя от договора аренды на земельный участок в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, судом первой инстанции установлено, что между сторонами был также подписан договор аренды № 8601 «и» от 17.04.2003 в отношении того же земельного участка.

Срок действия договора аренды № 8601 «и» от 17.04.2003 установлен с 16.01.2003 по 15.01.2004, то есть один год (пункт 3 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной»).

По смыслу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, введенного в действие на момент подписания договора аренды № 8601 «и» от 17.04.2003, государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее чем один год.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Доказательства государственной регистрации договора аренды земельного участка № 8601 «и» от 17.04.2003 в материалах дела отсутствуют.

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Между тем, в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 №13) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если в отсутствие государственной регистрации договора аренды собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что отсутствие государственной регистрации договора аренды № 8601 «и» от 17.04.2003 не означает отсутствия обязательств, опосредующих использование ООО «Магазин №8» спорного земельного участка. В связи с этим, отказ департамента от ранее заключенного договора аренды № 8611 «и» от 26.08.1999 не влечет прекращения у общества прав на использования земельного участка, арендованного на основании договора аренды № 8601 «и» от 17.04.2003, в отношении которого департаментом не соблюдены требования статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако судом первой инстанции не принято во внимание, что объектом договора аренды № 8601 «и» от 17.04.2003 является часть земельного участка, не прошедшего кадастровый учет.

Порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для целей, не связанных строительством, предусмотрен статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающей, в том числе, специальный порядок формирования земельного участка и постановку его на государственный кадастровый учет.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса