Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2013 по делу n А53-32626/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В отсутствие этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не может быть признан заключенным.

Статья 11.1 Земельного кодекса определяет, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой установлены в соответствии с федеральными законами.

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования недвижимого имущества, а также иных предусмотренных данным Законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно части 7 статьи 38 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Указанные сведения отражаются в межевом плане, предоставляемом при постановке земельного участка на кадастровый учет (статья 22 данного Закона).

Изложенное означает, что земельный участок может выступать объектом гражданских прав только с момента его надлежащего формирования и постановки на кадастровый учет.

Аналогичные требования в отношении обязательности формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учет до его введения в гражданский оборот, содержались в статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьях 1, 3, 16, 17 Федерального закона от 18.06.2001 №78-ФЗ «О землеустройстве», статьях 1, 14, 17 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», действовавших на момент подписания договора аренды № 8601 «и» от 17.04.2003.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что глава V Земельного кодекса содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Как следует из материалов дела, предметом договора аренды № 8601 «и» от 17.04.2003 является часть земельного участка общей площадью 20 кв.м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Клубная, 8, расположенная в кадастровом квартале 61:44:02 (в настоящее время 61:44:0021016) и не прошедшая кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, договор аренды № 8601 «и» от 17.04.2003 в отношении земельного участка, не прошедшего кадастровый учет на момент подписания договора, не может быть признан заключенным договором аренды.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.04.2013 по делу № А32-2459/2012 и от 10.04.2013 по делу № А32-19683/2012.

По смыслу статей 420, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, незаключенный договор аренды не порождает никаких правовых последствий. В связи с этим, правила статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды на неопределенный срок при отсутствии возражений арендодателя, не подлежат применению в отношении незаключенного договора аренды № 8601 «и» от 17.04.2003. Данный договор не может являться достаточным основанием для использования ответчиком спорного земельного участка.

При оценке на предмет заключенности договора аренды № 8611 «и» от 26.08.1999 на основании пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» суд апелляционной инстанции учитывает следующее.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Обязательность формирования и постановки на кадастровый учет земельных участков, предоставляемых в аренду, а также индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости путем указания его кадастрового номера установлены нормами статьи 6, главы V Земельного кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», введенными в действие после заключения договора аренды № 8611 «и» от 26.08.1999.

Из содержания Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент заключения договора аренды № 8611 «и» от 26.08.1999, не следует, что оборот не поставленных на кадастровый учет земельных участков был запрещен. Приложением № 3 к Инструкции по межеванию земель, утвержденной Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 08.04.1996 в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 11.12.1993 № 2130, определен образец чертежа границ земельного участка, составляемого при межевании земель, согласно которому границы земельного участка характеризуют геодезические данные (поворотные точки границ участка, румбы или дирекционные углы, длины линий между поворотными точками).

Пунктом 1.5 договора № 8611 «и» от 26.08.1999 предусмотрено, что арендодателем предъявлены, а арендатором идентифицированы в натуре (на местности) нанесенные на прилагаемом к настоящему договору плане границ земельного участка поворотные точки территориальных границ участка, обозначенные на местности межевыми знаками.

Согласно пункту 10.1 договора аренды № 8611 «и» от 26.08.1999 приложением к данному договору является План земельного участка, предоставленного в аренду.

Кроме того, указанный договор аренды зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону в порядке, действующем на момент его заключения, и исполнялся сторонами в течение длительного времени, что свидетельствует о согласованности предмета договора аренды № 8611 «и» от 26.08.1999.

Поскольку ответчик продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды № 8611 «и» от 26.08.1999 при отсутствии возражений со стороны департамента, а подписанный сторонами договор аренды № 8601 «и» от 17.04.2003 не может быть признан заключенным по вышеприведенным обстоятельствам, суд апелляционной инстанции исходит из того, что в отношении сторон действовал договор аренды № 8611 «и» от 26.08.1999, возобновленный на тех же условиях на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, департамент с соблюдением правил, установленных пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказался от договора аренды № 8611 «и» от 26.08.1999 уведомлением №ИЗ-30007/6 от 02.07.2012. Более того, изложив в данном уведомлении требования об освобождении земельного участка, департамент недвусмысленным образом выразил свое волеизъявление на прекращение каких-либо договорных отношений с обществом.

Тот факт, что уведомление №ИЗ-30007/6 от 02.07.2012 не было получено арендатором, не может являться достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Обязанность по заблаговременному уведомлению арендатора о предстоящем возврате арендованного имущества имеет целью уменьшение возможных затрат, вызванных необходимостью срочного поиска иного имущества и носит исключительно информационный характер.

В соответствии со сложившейся судебной практикой в целях учета информированности ответчика принимается и период нахождения спора на рассмотрении арбитражного суда, поскольку получение иска и участие в процессе сами по себе свидетельствуют об информированности арендатора, имеющего возможность принять разумные и соответствующие добросовестному поведению участника гражданского оборота меры к возврату арендуемого имущества.

Защита же арендатора от иска о возврате арендуемого имущества, со ссылкой исключительно на отсутствие надлежащего уведомления о прекращении арендных отношений, по истечении трех месяцев с даты, безусловно свидетельствующей об информированности арендатора об отсутствии у арендодателя намерения продолжать арендные отношения, не соответствует целям правосудия. В такой ситуации нарушение субъективного права арендодателя следует определять на момент вынесения решения.

По смыслу статьи 610 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации договор аренды считается прекращенным по истечении трех месяцев с момента получения арендатором уведомления об отказе арендодателя от его исполнения, если имущество не будет возвращено арендодателю ранее.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что настоящий спор находится в производстве арбитражного суда с ноября 2012 года. Общество было извещено о возбуждении производства по настоящему делу, что подтверждается почтовыми уведомлениями о вручении судебной корреспонденции (т.1 л.д. 28, 60). Следовательно, на момент вынесения оспариваемого решения суда от 16.05.2013 прошло не менее 3 месяцев с момента, когда ООО «Магазин №8» было информировано о нежелании арендодателя продолжать арендные отношения с ним.

При изложенных обстоятельствах договор аренды № 8611 «и» от 26.08.1999 надлежит считать прекращенным, в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2012 №ВАС-6686/12, постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.05.2013 по делу № А53-16982/2012.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку ООО «Магазин» не возвратило арендованный земельный участок, требования об освобождении земельного участка, приведении его в первоначальное состояние и передаче департаменту в связи с прекращением договора аренды земельного участка подлежат удовлетворению применительно к статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.05.2013 подлежит отмене, с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований департамента.

С учетом удовлетворения иска, в соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина в сумме 6000 рублей за обращение департаментом с иском и апелляционной жалобой подлежит взысканию с ООО «Магазин №8» в доход федерального бюджета применительно к подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации, согласно которому ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.05.2013 по делу №А53-32626/2012 отменить. Принять новый судебный акт.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Магазин №8» (ОГРН 1026104023505, ИНН 6166031910) освободить земельный участок по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Клубная, д., кадастровый номер 61:44:0021016:13, общей площадью 20 кв.м. от металлического павильона «Стеклотара» путем его демонтажа и передать указанный земельный участок Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304, ИНН 6152000398) по акту приема-передачи в течение 15-ти (пятнадцати) дней с момента принятия настоящего постановления.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Магазин №8» (ОГРН 1026104023505, ИНН 6166031910) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 рублей по иску и апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Б.Т. Чотчаев

Судьи                                                                                             Н.В. Ковалева

С.А. Кузнецов