Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2013 по делу n А53-28747/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

которой, в случае необходимости, судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Определением суда первой инстанции от 22.10.2012 по ходатайству предпринимателя Жиляковой Н.А. назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено оценщику закрытого акционерного общества «Приазовский Центр Смет и Оценки» Ивановой Ларисе Петровне. На разрешение эксперта поставлен вопрос: определить рыночную стоимость земельного участка площадью 2 316 кв.м., кадастровый номер 61:58:0002518:132, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Химическая, 2-4, по состоянию на 01.01.2007. По заключению данного эксперта, рыночная стоимость земельного участка на 01.01.2007 составила 1 190 424 руб.

Из представленной экспертизы от 19.11.2012 № 132 следует, что земельный участок был оценен методом сравнения продаж. В целях определения стоимости спорного земельного участка названным методом были выбраны аналоги объекта оценки, собрана необходимая информация по каждому отобранному объекту, произведена корректировка цен сопоставимых объектов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Произведен расчет корректировки на категорию земель, на площадь земельного участка.

Арбитражный апелляционный суд отклоняет доводы заявителя о несоответствии указанного заключения требованиям действующего законодательства в силу следующего.

Согласно пункту 7 Федеральных стандартов оценки № 1 подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

В силу пункта 14 Федеральных стандартов оценки № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 22 Федеральных стандартов оценки № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, по каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения, выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком, оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения, при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными, шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам, оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Согласно пункту 19 Федеральных стандартов оценки № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Как следует из отчета от 19.11.2012 № 132, экспертом анализировался рынок продаж аналогичных объектов. В качестве объектов-аналогов оценщиком в отчете названы: аналог № 1 - земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6 535 кв. м по адресу: г. Таганрог, Поляковское шоссе; аналог № 2 - земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6 812 кв. м, расположенный по адресу: г. Таганрог, Николаевское шоссе; аналог № 3 - земельный участок из земель населенных пунктов площадью 5 246 кв. м, расположенный по адресу: г. Таганрог, мариупольское шоссе, аналог № 4 – земельный участок населенных пунктов площадью 4 300 кв.м., расположенный по адресу: г. Таганрог, Поляковское шоссе; аналог № 5 – земельный участок населенных пунктов площадью 7 522 кв.м., расположенный по адресу: г. Таганрог, Мариупольское шоссе.  У всех земельных участков, выбранных в качестве аналогов, разрешенное использование определено – «под строительство коммерческого объекта».

При этом принадлежащий заявителю земельный участок имеет следующие характеристики: местоположения – г. Таганрог, ул. Химическая, 2-4, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – «для использования в производственных целях».

Исследовав данные разделы оцениваемого отчета, суд пришел к выводу о том, что экспертом верно выбраны аналоги для реализации сравнительного подхода методом сравнения продаж, поскольку на формирование рыночной цены земельного участка влияют прежде всего его местоположение, разрешенное использование и площадь.

При таких обстоятельствах, учитывая, что доказательств недостоверности установленной в результате судебной экспертизы рыночной стоимости земельного участка не представлено, суд правомерно установил кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы № 132.

Ссылка заявителя на отсутствие в материалах отчета сведений о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения противоречит материалам дела (л.д. 70).

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», являясь органом кадастрового учета, не оспаривает как возможность применения к спорным правоотношениям положений части 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, так и результаты определения рыночной стоимости земельного участка.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 30 января 2012 года по делу № А53-28747/2012 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           А.А. Попов

Судьи                                                                                             В.В. Галов

                                                                                                        М.Н. Малыхина