Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2013 по делу n А53-23483/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

№913/11, положения главы III.1 «Государственная кадастровая оценка» Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 №167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В целях определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2007 определением Арбитражного суда Ростовской области от 10 октября 2012 года по ходатайству истца по делу была назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы было поручено судебному эксперту-оценщику, начальнику отдела оценки Таганрогской межрайонной торгово-промышленной палаты Романовой Анне Михайловне.

Согласно заключению эксперта от 19.11.2012 №0850400264 (л.д. 49-50) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071801:925, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, 50, по состоянию на 01.01.2007, составляет 2 205 000 руб.

Изучив данное заключение эксперта, выслушав эксперта Романову А.М., суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оно подготовлено в соответствии с нормами законодательства об оценочной деятельности и стандартами оценки ввиду следующего.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены  статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно указанной статье отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Все вышеназванные сведения в полном объеме указаны в заключении эксперта от 19.11.2012 №0850400264. Так:

-  точное описание объекта оценки содержится на страницах 11-12, 18-20 приложения №1 к заключению эксперта;

-  стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения указаны на странице 6 заключения эксперта, а также на страницах 13-17 приложения №1 к заключению эксперта;

-  последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата представлены на страницах 6-7 заключения эксперта, а также на страницах 36-45 приложения №1 к заключению эксперта;

-  дата определения стоимости объекта оценки указана на страницах 5-7 заключения эксперта, а также на страницах 11-12 приложения №1 к заключению эксперта и упоминается по всему тексту исследования;

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, указан на странице 6 заключения эксперта, а также на странице14-15 и 47 приложения №1 к заключению эксперта.

Согласно пункту 19 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» (далее – ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ  от 20.07.2007 №256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Экспертом при составлении заключения не был нарушен принцип достаточности. Как пояснил эксперт, допрошенный в судебном заседании 22.10.2013 и предупрежденный об уголовной ответственности, предусмотренной статьями 307, 308 Уголовного Кодекса Российской Федерации, сложность данной экспертизы заключалась в том, что объект экспертизы исследовался на 01.01.2007, в то время как сами исследования в рамках судебной экспертизы проводились в 2012 году (с 22.10.2012 по 19.11.2012). По этой причине эксперт посчитал необходимым провести анализ экономической ситуации с даты оценки до даты фактического исследования. Описание социально-экономической ситуации в регионе в период с 2008 по 2012 года - всего лишь дополнительная информация о формировании рынка земельных участков с даты оценки (01.01.2007) до даты проведения фактического исследования (2012 год), разница между которыми почти 5 лет.

Доказательства того, что указанные сведения могли повлиять либо повлияли на определение итоговой величины стоимости объекта оценки, участвующие в деле лица не представили. Данное обстоятельство из заключения эксперта не усматривается. В связи с этим, сомневаться в том, что экспертом при составлении заключения не был соблюден пункт 19 ФСО №1, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии с пунктом 19 ФСО №1 оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

То обстоятельство, что эксперт для сравнения использовал предложения о продаже объектов-аналогов, датированные маем, июлем, августом, сентябрем, октябрем, ноябрем 2007 года, не свидетельствует о несоблюдении экспертом пункта 19 ФСО №1. Прямых указаний о том, что аналог, взятый для сравнения, должен быть датирован датой оценки объекта исследования ни в законодательстве об оценочной деятельности, ни в федеральных стандартах оценки нет. Как пояснил эксперт, в указанный период времени рынок недвижимости был стабилен, никаких колебаний в сторону повышения или снижения рыночной стоимости объектов недвижимости, способных существенно повлиять на итоговую величину не отмечалось.

Содержание заключения эксперта не допускает неоднозначного толкования и в полной мере отвечает принципу однозначности, предусмотренному пунктом 4 ФСО №3, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №254.

Из заключения от 19.11.2012 №0850400264 следует, что экспертом для сравнения с объектом экспертного исследования было отобрано 11 аналогов с разной ценой предложения. Как пояснил эксперт, отобрав для сравнения объекты-аналоги, стоимость предложения по которым варьируется от минимального до максимального, им была рассчитана средняя рыночная стоимость объекта экспертного исследования, что является наиболее корректным подходом, учитывая задачи и цели судебной экспертизы.

В качестве объектов-аналогов экспертом были использованы земельные участки, расположенные в спорном районе и являющиеся сходными с объектом исследования по экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость. Как пояснил эксперт, проанализировав продажу земельных участков различной площади, продающихся в г. Ростов-на-Дону и Ростовской области в нормальных экономических условиях на протяжении достаточно длительного периода времени, он выявил закономерность: чем больше площадь участка, тем дешевле стоимость 1 кв.м. По этой причине за единицу сравнения им была принята 1 сотка (100 м.кв.) земельного участка. Рассмотрев необходимость применения поправки на коэффициент торможения, эксперт пришел к выводу, что ее применение является нецелесообразным. Так, значение коэффициента торможения, разработанные ООО АКЦ Департамент профессиональной оценки и опубликованные на сайте htpp://dpo-group.ru/, составляют диапазон 0,02-1,50. Нижний коэффициент применяется в тех случаях, когда расхождение по площади незначительное. Применительно к рассматриваемому случаю расхождение не являлось достаточно существенным (взяты аналоги площадью от 300 до 900 кв.м.), поэтому при расчётах поправка на коэффициент торможения цены была настолько незначительна, что ее применение было бы нецелесообразным и могло бы привести к дополнительному снижению стоимости объекта оценки.

Ценообразующие элементы сравнения и корректировки по ним отражены в таблицах №6 и №7 заключения эксперта.

Страницы из газет с информацией обо всех подобранных для сравнения аналогах представлены экспертом в приложениях к заключению. Как указал эксперт, фотоматериалы с объявлениями хранятся у него на электронном носителе, поэтому по соответствующему требованию эксперт может представить данную информацию на рассмотрение суда либо сторон по делу.

Процедура согласования результатов скорректированных значений объектов-аналогов приведена на странице 45 приложения №1 к заключению эксперта.

На страницах 36-44 приложения №1 к заключению эксперт в полной мере обосновал использование им только сравнительного подхода и причины, по которым он отказался от использования иных подходов при приведении оценки стоимости спорного участка. Учитывая, что исследуемый участок застроен, а также принимая во внимание цели и задачи судебной экспертизы и дату оценки, эксперт отказался от использования доходного подхода во избежание получения некорректного результата. Как пояснил эксперт, метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода являлся наиболее корректным в рассматриваемом случае, учитывая, что стоимость объекта оценки определялась в 2012 году по состоянию на 01.01.2007. Кроме этого, в основу кадастровой оценки в 2007 году также был положен метод сравнения продаж.

Указанное заключение эксперта от 19.11.2012 №0850400264 лица, участвующие в деле, не оспорили, доказательства его недостоверности в материалы дела не представили, также не представили доказательства нарушения экспертом при составлении заключения положений законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Оснований для вывода о том, что указанное заключение является недопустимым доказательством по делу, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Рыночная стоимость спорного земельного участка была определена экспертом на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость по результатам кадастровой оценки земель.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 №10761/11, Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, предъявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 №382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости»).

Таким образом, в исковом заявлении предприниматель правомерно просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2007, то есть на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость.

Указанное требование истца является обоснованным и заявленным в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, которая как в прежней, так и в действующей редакции допускает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

По смыслу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный