Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2013 по делу n А53-11922/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

реализации.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки устанавливает статья 11 Закона об оценочной деятельности, а критерии оценки закреплены в федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», которые должны использоваться оценщиком.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО № 1).

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

В отчете содержится полный перечень необходимой информации об объекте оценки, оценщиком использовалось определение стоимости объекта оценки с учетом факторов, существенно влияющих на его ценность. Оценка осуществлялась с использованием сравнительного и затратного подходов с мотивированным указанием причин неприменения оценщиком доходного подхода определения рыночной стоимости имущества.

Оценка имущества определялась оценщиком с учетом цели оценки (определение стоимости для последующей принудительной реализации в рамках процедуры исполнительного производства) и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки, то есть при наличии ряда чрезвычайных обстоятельств, о которых заранее было известно оценщику и которые могут оказать влияние на определяемую им рыночную стоимость имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности и пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Законодатель не наделил судебного пристава-исполнителя полномочиями по изменению стоимости величины оценки, указанной оценщиком в отчете, а также не предусмотрел порядок внесения подобных изменений.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что оценщиком обоснованно применены выбранные методы оценки.

Информация о выбранных и применяемых расчете рыночной стоимости недвижимого имущества предпринимателя содержится в отчете, сведения являются полными, достоверными.

Оценка имущества должна определяться оценщиком с учетом цели оценки (определение стоимости для последующей принудительной реализации в рамках процедуры исполнительного производства) и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки.

С учетом изложенного, предоставленный отчет от 04.06.2013 N О03-СП/70 не противоречит установленным требованиям, отчет выполнен оценщиком с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки, в соответствии с Законом об оценочной деятельности, не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности.

Вместе с тем,  подвергая сомнению выводы оценщика о рыночной стоимости объектов оценки, общество не представило каких-либо надлежащих и убедительных доказательств, определяющих иную стоимость арестованного имущества, не представил доказательств возможности реализации имущества по более высокой цене именно в условиях принудительного исполнения судебного акта, с учетом сокращенных сроков исполнительного производства.

Как отмечено выше, оценщик определял величину рыночной стоимости объекта оценки для целей реализации арестованного имущества в рамках исполнительного производства, что предполагает особый порядок и условия проведения сделки.

Реализация арестованного имущества является специфической сделкой не только в связи с ограниченными сроками экспозиции объекта оценки, но и наличием дополнительных рисков для потенциального покупателя при регистрации права собственности и вступлении во владение и пользование имуществом.

Руководствуясь спецификой правового статуса объекта оценки, ограниченными сроками, особенными условиями и порядком реализации объекта оценки, оценщик определял стоимость объекта оценки для конкретных целей с использованием системы коэффициентов, отражающих существенные качественные характеристики объекта оценки.

Довод апелляционной жалобы  о том,  что стоимость имущества завышена, а сам отчет не соответствует требованиям законодательства РФ, является необоснованным по следующим основаниям.

Апеллянт указывает, что анализ рынка проведен не верно, однако, как видно из отчета, оценщик анализирует общее состояние рынка недвижимости и экономики в целом за период, предшествующий дате оценки на основании общедоступной информации с целью выявления динамики изменения стоимости недвижимости. Аналоги, принятые для  расчетов, размещены в периодических изданиях и сети Интернет непосредственно перед датой оценки. В качестве аналогов выступали как завершенные строительством объекты, так и в состоянии стройварианта, различные по площади и конструктивным характеристикам, а затем применялись соответствующие корректировки.

Ссылка апеллянта на то обстоятельство, что фотографии спорного объекта свидетельствуют об «удовлетворительном» состоянии объекта, а также о состоянии - «строй варианта» судом отклоняется, поскольку основана на предположениях заявителя жалобы и документально не подтверждается.

Как следует из отзыва ответчика, физический износ внутренней отделки оценщиком определен на основании визуального осмотра. Одно помещение находится в хорошем состоянии и не требует значительных вложений, а второе — в состоянии стройвариант. Доказательств обратного апеллянтом не представлено. Соответствующие корректировки применены при расчетах.

Заявитель жалобы указал, что скорректированные стоимости различаются более, чем на 25%. При этом в Главе «Сравнительный подход» после таблицы с корректировками указано, что предельная ошибка составляет менее 10% при допустимых 20%.

В рамках доходного подхода оценщиком так же применена корректировка на состояние, поскольку объект в незавершенном состоянии.

Следует отметить, что при рассмотрении жалобы, ходатайство о проведении экспертизы не заявлялось, денежные средства в счет оплаты за экспертизу не перечислялись, экспертная организация не названа. 

На неоднократные предложения апелляционного суда о проведении экспертизы по делу, представитель банка указал, что проводить экспертизу  отчетов банк отказывается.

Таким образом, апелляционный суд пришел к выводу, что оценщиком проведен анализ рынка и выявлены объекты, достаточно показательно характеризующие стоимость объектов оценки. К тому же рост цены на объекты обусловлен не только существенными улучшениями, но и инфляцией за период, ростом курсов валют, ростом благосостояния населения и деловой активности.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нормы права при разрешении спора применены судом правильно, процессуальные нарушения, влекущие отмену судебных актов (статья 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

При подаче апелляционной жалобы заявитель оплатил государственную пошлину в размере 2000 руб. по платежному поручению № 04 от 01.10.2013г.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство  закрытого акционерного общества Коммерческий банк «Русский Славянский банк» о приобщении Отчета об оценке Специализированного Частного Учреждения «Ростовский Центр Судебных Экспертиз» № 0873/о от 26.09.2013г. к материалам дела отклонить, отчет возвратить банку.

Решение  Арбитражного суда Ростовской области  от 04.09.2013г. по делу №А53-11922/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           О.Х. Тимченко

Судьи                                                                                             Н.Н. Мисник

Т.Р. Фахретдинов