Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2013 по делу n А53-9145/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

С целью определения размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002500:105 по состоянию на 01.01.2007 судом по ходатайству истца по делу была назначена экспертиза, проведение которой было поручено эксперту-оценщику Ивановой Л.П., являющейся сотрудником ЗАО «Приазовский центр смет и оценок».

По итогам проведения экспертизы в суд поступило заключение эксперта №137/13 (л.д. 129-153 том 1), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002500:105, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, Поляковское шоссе, 11-2, по состоянию на 01.01.2007 составила 4 751 306 руб.

Доводы апелляционной жалобы о том, что отчет об оценке №137/13 от 15.07.2013 подготовлен с нарушениями положений действующего законодательства об оценочной деятельности и стандартов оценки, а именно: экспертом был использован только один метод – сравнительный, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» установлено, что в отчёте об оценке должны содержаться результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, в том числе описание применения подходов к оценке с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

Действительно, из заключения эксперта №137/13 следует, что экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка был применен только сравнительный подход.

Невозможность использования в данном случае затратного подхода эксперт мотивировал тем, что земля как объект оценки не может оцениваться по затратам на ее воспроизводство или замещение, так как она нерукотворна и не может быть воспроизведена физически. 

Относительно доходного подхода эксперт указал, что он применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов. Применение данного подхода в рассматриваемом случае является невозможным ввиду отсутствия достаточной проверяемой обоснованной информации. 

Таким образом, оценщик в полной мере в соответствии с ФСО №3 обосновал невозможность использования затратного и доходного подходов при определении рыночной стоимости спорного земельного участка.

В качестве объектов-аналогов экспертом были использованы земельные участки, расположенные в спорном районе и являющиеся сходными с объектом исследования по экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость.

Как указал эксперт в заключении, на рынке продаж земельных участков основной единицей цены является цена за единицу площади (гектар, сотка, метр квадратный). В связи с этим, в данном случае в качестве единицы сравнения стоимости земельного участка экспертом был принят квадратный метр общей площади.

Довод жалобы о том, что экспертом не была проведена корректировка на площадь земельного участка, не соответствует содержанию заключения эксперта. Согласно странице 22 заключения корректировка на площадь земельного участка проводилась экспертом в соответствии с методикой расчета коэффициента торможения цены. Значения данного коэффициента, разработанные ООО АКЦ Департамент профессиональной оценки и опубликованные на сайте htpp://dpo-group.ru/, составляют диапазон 0,02-1,50. Нижний коэффициент применяется в тех случаях, когда расхождение по площади незначительное. Учитывая, что в данном случае подобранные экспертом земельные участки были сопоставимы по площади и находились приблизительно в одном ценовом диапазоне, им был применен нижний показатель – 0,02.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что составленный по итогам проведенной по делу экспертизы отчет об оценке №137/13 от 15.07.2013 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержит достаточную информацию и статистический анализ о стоимости сравнимых и схожих земельных участков.

Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещены о рассмотрении настоящего спора в суде, доказательства недостоверности указанного отчета в материалы дела не представили, на нарушения оценщиком ЗАО «Приазовский центр смет и оценок» при составлении отчета положений законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки не указали, тем самым приняв на себя соответствующие процессуальные риски (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно принял указанный отчет об оценке №137/13 от 15.07.2013 в качестве допустимого доказательства по настоящему делу.

Довод апелляционной жалобы о том, что размер рыночной стоимости спорного земельного участка должен определяться на момент рассмотрения спора в суде, а не на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость участка, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 №10761/11, Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» прямо не называет ту дату, на которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, предъявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 №382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости»).

Таким образом, в исковом заявлении общество правомерно просило установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2007, то есть на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость, на что обоснованно указал суд первой инстанции.

В связи с этим, установив значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002500:105 его рыночной стоимости, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость данного участка подлежит установлению в соответствии с его рыночной стоимостью.

Суд первой инстанции также правильно признал ЗАО «Лемакс-Т» в качестве надлежащего истца по заявленным требования.

Так, согласно условиям договора аренды №12-383 от 08.11.2012 спорного земельного участка (л.д. 8-9 том 1) расчет арендной платы за пользование данным участком был произведен сторонами исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002500:105.

Поскольку истец является арендатором земельного участка, находящегося в публичной собственности (земельный участок относится к числу неразграниченных земель), размер арендной платы за пользование которым установлен исходя из кадастровой стоимости земельного участка, необоснованно завышенная кадастровая стоимость земельного участка нарушает права истца, как арендатора.

Возможность оспаривания результатов кадастровой оценки не только правообладателями, но и любыми иными заинтересованными лицами разъясняется также Департаментом корпоративного управления Минэкономразвития России по вопросам определения кадастровой стоимости (Разъяснения Минэкономразвития РФ от 27.05.2011).

Таким образом, ЗАО «Лемакс-Т», как арендатор спорного земельного участка, имеет право на судебную защиту путем изменения сведений о земельном участке в государственном кадастре недвижимости, на что обоснованно указал суд первой инстанции.

По смыслу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №913/11 от 28.06.2011).

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил требование ЗАО «Лемакс-Т» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002500:105 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2007, в размере 4 751 306 руб.

Суд правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06 сентября 2013 года по делу № А53-9145/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                         О.Г. Авдонина

Судьи                                                                                                           М.Н. Малыхина

              А.А. Попов