Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2013 по делу n А32-30733/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-30733/2012

29 ноября 2013 года                                                                          15АП-8747/2013-НР

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующей судьи  Пономаревой И.В.

судей Ванина В.В., Величко М.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от истца: представитель Кондратьева Е.Н., паспорт, по доверенности от 25.12.2012;

от ответчика: представитель Селиванов П.П. по доверенности от 17.01.2013;

от третьего лица: представитель Чалова О.Н., паспорт, по доверенности от 03.06.2013.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования г. Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2013 по делу № А32-30733/2012

по иску Администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация «Девелопмент-Юг» (ИНН 2308034775, ОГРН 1022301199865)

при участии третьего лица открытого акционерного общества "Сбербанк России"

о расторжении договора и о возвращении земельного участка,

принятое в составе судьи Тарасенко А.А.

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация «Девелопмент-Юг» (далее – ответчик, ООО «СИК Девелопмент-Юг», общество) о расторжении договора аренды от 04.12.2007 №4300015069 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 общей площадью 139 508 кв.м., расположенного по ул. Восточно-Кругликовская в Прикубанском округе г. Краснодар и возврате указанного участка путем подписания акта приема-передачи.

Решением суда исковые требования администрации муниципального образования г. Краснодар о расторжении договора аренды от 04.12.2007 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 оставлены без рассмотрения. В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования г. Краснодар об обязании ООО «СИК «Девелопмент-Юг» возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 путем подписания акта приема-передачи отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о не соблюдении администрацией досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора. Поскольку договор аренды не расторгнут, основания для возврата земельного участка отсутствуют.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 08.07.2013 решение от 22.04.2013 отменено, иск удовлетворен. Апелляционный суд указал на не исполнение обществом пункта 4.1.5 договора. С учетом пункта 3.2.4 договора, закрепляющего право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, требования администрации правомерны. Истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Оставление иска без рассмотрения носит формальный характер, поскольку не способно достигнуть целей, которые имеет досудебное урегулирование спора. Доказательства освобождения и возврата земельного участка общество не представило.

Постановлением суда кассационной инстанции от 17.09.2013 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2013 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В постановлении от 17.09.2013 суд кассационной инстанции указал на то, что апелляционный суд, установив, что имеются основания для отмены судебного акта в части оставления искового заявления без рассмотрения, не перешел к рассмотрению дела в части оставления требований без рассмотрения по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в соответствии с частью 6.1 статьи 268 Кодекса. Суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы также не исследовал доводы ответчика о наличии залогового обязательства общества перед участниками долевого строительства и ОАО «Сбербанк России» (далее – банк). Право аренды земельного участка передано в залог банку на основании договоров ипотеки от 24.06.2008 № 10084-И-2 и последующей ипотеки 15.10.2010 № 10084-ПИ-2. Суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемый судебный акт затрагивает права и законные интересы физических лиц (участков долевого строительства) и банка, не привлеченных к участию в деле. Суд кассационной инстанции указал на необходимость дать оценку доводам ответчика об устранении выявленных нарушений с учетом пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», согласно которому требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2013  суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела № А32-30733/2012 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции и привлек открытое акционерное общество "Сбербанк России" к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В судебном заседании 27.11.2013 представителем истца заявленные исковые требования поддержаны  по основаниям, изложенным в иске, а также в апелляционной жалобе. Истец просил суд апелляционной инстанции удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представителем ответчика представлены дополнительный письменный отзыв на доводы апелляционной жалобы, а также дополнительные документы в обоснование своих возражений на заявленные исковые требования. Просил в удовлетворении исковых требований отказать, пояснил, что оснований для расторжения договора не имеется.

Представитель третьего лица поддержал правовую позицию ответчика по данному спору, представил дополнительные документы в обоснование своих доводов.

Как следует из материалов дела, 14.12.2007 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды № 4300015069 земельного участка общей площадью 139 508 кв.м., расположенный по ул. Восточно-Кругликовская в Прикубанском округе г. Краснодара, кадастровый номер 23:43:0142047:0158.

Договор аренды № 4300015069 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 29.02.2008, запись регистрации № 23-23-01/036/2008-550.

В силу пункта 1.3 договора указанный земельный участок предоставляется для размещения многоэтажного комплекса с объектами социальной инфраструктуры в соответствии с утвержденным проектом планировки жилого дома.

Согласно пункту 6.1 договор действует с 04.12.2007 по 03.12.2017.

Согласно пункту 4.1.5 договора арендатор обязан не позднее 30.12.2008 обратиться за получением разрешения на строительство объектов в порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Актом осмотра земельного участка от 21.07.2010 № 1038, составленным управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар зафиксировано, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 не ограждён, свободен от строений и сооружений, на участке произрастает травяная растительность.

Актом осмотра земельного участка от 09.06.2012 № 930 установлено, что земельный участок частично ограждён, свободен от строений и сооружений, зарос сорной растительностью, на момент проверки не использовался.

Уведомлением от 21.06.2010 № 7662/01 администрация сообщила обществу об отказе от дальнейшего исполнения условий, предусмотренных договором аренды в силу несвоевременного внесения платежей по договору и неисполнения установленной пунктом 4.1.5 обязанности по получению разрешения на строительство не позднее 30.12.2008.

Уведомлением от 15.06.2012 № 7338/01 администрация уведомила общество об отказе от договора ввиду использования земельного участка не по целевому назначению и виду разрешённого использования и направила в адрес общества проект акта приёма-передачи земельного участка для его подписания.

Уведомлением от 10.10.2012 администрация обратилась в адрес общества с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 04.12.2007 № 4300015069 и акт приёма- передачи земельного участка.

При изложенных обстоятельствах, указывая, что условие пункта 4.1.5 договора обществом не было исполнено, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 используется ответчиком не по целевому назначению, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.

Статья 450 Кодекса предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 2 статьи 452 Кодекса закреплено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора. Приведенное толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Из материалов дела следует, что уведомлением от 21.06.2010 № 7662/01 администрация указала обществу на нарушение им установленной пунктом 4.1.5 обязанности по получению разрешения на строительство не позднее 30.12.2008, а также на несвоевременное внесения платежей по договору. Уведомлением от 15.06.2012 № 7338/01 администрация уведомила общество об отказе от договора ввиду использования земельного участка не по целевому назначению и виду разрешённого использования и направила в адрес общества проект акта приёма-передачи земельного участка для его подписания. Уведомлением от 10.10.2012 администрация обратилась в адрес общества с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 04.12.2007 № 4300015069 и акт приёма-передачи земельного участка.

Содержание данных претензий свидетельствует о том, что администрация указывала обществу на факт нарушения им условий договора аренды в части не получения им разрешения на строительство и ненадлежащего исполнении им обязанности по внесению арендной платы. Поскольку после направления уведомления от 21.06.2010 № 7662/01 и уведомления от 15.06.2012 № 7338/01 арендатор не устранил соответствующие нарушения, на которые им было указано в данных претензиях, арендодатель направил арендатору уведомление от 10.10.2012 с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 04.12.2007 № 4300015069 и акт приёма-передачи земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды от 04.12.2007 №4300015069.

Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Кодекса). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Кодекса).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации