Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2013 по делу n А32-30733/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

На основании имеющихся в деле документов судеб апелляционной инстанции установил следующее.

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (том 3 л.д. 25 - 61) в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:0158, переданного по договору аренды обществу, зарегистрирована ипотека в пользу открытого акционерного общества "Сбербанк России" на основании договоров ипотеки № 10084-И-2 от 24.06.2008, дополнительного соглашения к договору ипотеки от 23.05.2013, договора последующей ипотеки № 10084-ПИ-2 от 15.11.2010, договоров последующей ипотеки № 8619/452/20303-И-8 от 25.05.2013, договоров залога имущественных прав от 25.04.2013, от 03.06.2013.

В отношении участка земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 зарегистрирована ипотека в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве жилого дома № 1-ВК-4.1.4 от 21.11.2012.

В отношении объекта строительства Литер 4.1.4, возводимого обществом на земельном участке с кадастровым номером 23:43:01 42 047:0158, с физическими лицами заключены 133 договора долевого участия в строительстве.

В отношении объекта строительства Литер 4.1.1., также возводимого обществом на указанном земельном участке с физическими лицами заключены 19 договоров долевого участия в строительстве. В отношении объекта строительства Литер 4.1.2. заключен 1 договор долевого участия в строительстве. В отношении объекта строительства Литер 4.1.3. заключен 1 договор долевого участия в строительстве.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) договоры участия в долевом строительстве прошли процедуру государственной регистрации, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.10.2013 № 23-0-1-107/4021/2013-823 (прилагается).

Обязанностью общества (застройщика) является обязанность в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства (часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ). Указанным обязанностям застройщика корреспондирует право участников долевого строительства требовать передачи объекта долевого строительства.

Суд апелляционной инстанции полагает, что расторжение договора аренды земельного участка от 04.12.2007 № 4300015069 и изъятие (возврат) земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 у общества (застройщика) повлекут невозможность реализации им обязательств, вытекающих из договоров долевого участия и, как следствие, нарушение прав физических лиц.

Апелляционный суд учитывает, что в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Пленума от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) содержатся следующие разъяснения. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

В силу требований статей 12.1 и 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом из материалов дела следует, что в силу закона, право аренды находится в залоге у 154 участников долевого строительства (физических лиц) и при таких обстоятельствах, расторжение договора аренды от 04.12.2007 № 4300015069 непосредственно затрагивает их законные права и интересы.

Рассматривая возможность расторжения договора аренды и возврата земельного участка следует учесть, что использование арендатором права на расторжение договора аренды, в том числе в порядке одностороннего отказа от договора, не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц, прекращению деятельности арендатора.

В данном случае заявленными администрацией требованиями не преследуется цель возврата земельного участка и надлежащего исполнения обязанностей перед третьими лицами, заключившими с обществом договоры участия в долевом строительстве.

Кроме того суд апелляционной инстанции исходит из того, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием  для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Из материалов дела следует, что письмом от 25.06.2012 (получено администрацией 25.06.2012, входящий 7302/01), ООО СИК «Девелопмент-Юг» сообщило об исполнении обязательств по освоению участка (его использованию по целевому назначению). Общество указало, что в целях возведения объектов недвижимости им получено разрешение на строительство от 10.02.2012 № RU23306000-2073-p, выполнены подготовительные работы для начала строительства, для чего заключены и исполнены соответствующие договоры с третьими лицами. Документы в подтверждение указанных обстоятельств представлены суду апелляционной инстанции в судебном заседании 27.11.2013 и приобщены в материалы дела.

Кроме того, администрация поставлена в известность о заключении обществом договора ипотеки от 24.06.2008 № 10084-И-2 и договора последующей ипотеки от 15.10.2010 № 10084-ПИ-2.

Также к материалам дела приобщено письмо общества от 01.08.2012, в котором также приведен перечень работ, выполненных обществом на арендуемом земельном участке.

Ответчиком в материалы дела представлено разрешение от 10.02.2012 № RU23306000-2073-p (том 3 л.д. 62 - 63) на строительство объекта капитального строительства «Жилой массив во 2 и 4 микрорайоне в Восточно-Кругликовском жилом районе», выданное Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Указанное разрешение является действующим и наделяет ответчика правом на застройку спорного земельного участка.

После подачи искового заявления Администрацией выдано разрешение от 16 июля 2013 года №RU 23306000-2834-р на строительство многоэтажных жилых домов литер 4.1.1, литер 4.1.3. и литер 4.1.2. на спорном земельном участке. Общество приступило к строительству объекта литер 4.1.1., а также заключило договоры долевого участия в строительстве в отношении всех объектов строительства.

В целях реализации приобретенного в конкурсной процедуре (по результатам торгов) права на застройку земельного участка с кадастровым номером 23:43:01 42 047:0158 Обществом выполнены работы общей стоимостью 154 063 048,10 рублей, из которых: проектные работы - 21 692 218,02 рублей; подготовительные работы - 5 329 879,14 рублей; строительно-монтажные работы - 127 040 950,94 рублей.

Обществом в материалы дела представлены договоры подряда и иных договоров на выполнение работ и оказание услуг по объекту на общую сумму 812 250 523,36 рублей. Ответчик пояснил, что по состоянию на 25.10.2013 обществом произведены оплаты подрядчикам и иным контрагентам по объекту 167 579 233,15 рублей и выплачены авансовые платежи в размере 17 499 729,84 рублей. Платежные поручения приобщены судом апелляционной инстанции в материалы дела.

Затраты на аренду земельного участка по договору аренды от 04.12.2007 № 4300015069 составили 56 173 440,91 рублей.

Фактическое выполнение работ на земельном участке подтверждено также представленными в материалы дела фототаблицами, отражающими ход строительства. Кроме того, ответчик указал на то, что информация об этапах строительства находится в открытом доступе на интернет сайте общества по адресу http://www.develug.ru/customers/sale/8763/8765 .

В этой связи, обращение администрации с иском расторжении договора аренды в октябре 2012 года после выдачи разрешения на строительство в феврале 2012 года и с учетом осуществления обществом действий по использованию участка в соответствии с целевым назначением, установленным пунктом 1.3 договора (в том числе путем заключения договоров долевого участия в строительстве с физическими лицами) противоречит требованиям пункта 9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации и является злоупотреблением правом со стороны органа местного самоуправления, согласуется с выработанной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рекомендацией, изложенной в пункте 3 информационного письма от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации" и исключает возможность удовлетворения иска в силу положений статьи 10 Гражданского кодекса.

В условиях правомерности возведения жилого дома ответчиком и обременения земельного участка правами участников долевого строительства отсутствует возможность возврата земельного участка арендодателю в первоначальном состоянии, расторжение договора субаренды повлечет невозможность исполнения ответчиком его обязательств перед участниками долевого строительства, возврат земельного участка с возведенным на нем объектом незавершенного строительства приведет к необоснованному обогащению истца.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований администрации о расторжении договора аренды от 04.12.2007 №4300015069 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 и возврате указанного участка.

Суд апелляционной инстанции с учетом изложенных в постановлении суда кассационной инстанции от 17.09.2013 указаний полагает необходимым указать на то, что данным судебным актом не затронуты права участников долевого строительства, не привлеченных к участию в деле. Аналогичная правовая позиция изложена в постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.02.2012 по делу № А32-814/2011.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы общества по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца апелляционной жалобы.

Государственные органы, органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины в бюджет в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. Однако, это не освобождает их от обязанности возмещать судебные расходы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. После уплаты истцом государственной пошлины налоговые отношения между ним и государством прекратились, а при разрешении спора по существу возникли иные отношения - по возмещению судебных расходов между сторонами.

В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 дано разъяснение о том, что с 01.01.2007 в отношении государственной пошлины по делам с участием государственных или муниципальных органов подлежит применению общий порядок распределения судебных расходов, предусмотренный главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и уплаченная заявителем государственная пошлина в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взыскивается в пользу выигравшей стороны непосредственно с государственного органа в составе иных судебных расходов.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2013 по делу № А32-30733/2012 отменить.

В удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования г. Краснодар отказать.

Взыскать с Администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) в пользу общества с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация «Девелопмент-Юг» (ИНН 2308034775, ОГРН 1022301199865) 2000 руб. расходов по оплате