Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2009 по делу n А53-5594/2008. Изменить решение

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone], 

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону дело № А53-5594/2008-С4-48

14 января 2009 г. 15АП-6852/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2009 года

Полный текст постановления изготовлен 14 января 2009 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Х.Тимченко 

судей В.В. Галова, О.Г. Ломидзе

при ведении протокола судебного заседания  судьей Тимченко О.Х. 

при участии:

от заявителя: представитель Шафиев И.И., доверенность от 11.03.2008 г. 

от заинтересованного лица: Джалалян Т.Р. доверенность от 30.12.2008 г. № 291 

от третьих лиц: представители не явились. 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общество с ограниченной ответственностью "РостНРесурс"общества с ограниченной ответственностью "РостНРесурс"

на решение  Арбитражного суда Ростовской области

от  3.09.2008 г. по делу № А53-5594/2008-С4-48 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "РостНРесурс"

к заинтересованному лицу Управлению Федеральной регистрационной службы по Ростовской области

при участии третьих лиц Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области, Администрации г. Батайска, МП "БТИ г. Батайска", МУ "Управление по архитектуре и градостроительству г. Батайска", Комитета по управлению имуществом г. Батайска

о признании незаконным отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество

принятое в составе судьи Комурджиевой И.П.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "РостНРесурс" (далее –общество обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Ростовской области (далее УФРС по Ростовской области) о признании незаконным отказа в государственной регистрации за обществом права собственности на объект недвижимости- жилой дом, расположенный по адресу: Ростовская области, г.Батайск, ул. Есенина,2а,обязать УФРС по Ростовской области зарегистрировать за ООО «РостНРесурс» право собственности на объект недвижимости- жилой дом. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены привлечёны: Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области, Администрация г. Батайска, МП "БТИ г. Батайска", МУ "Управление по архитектуре и градостроительству г. Батайска", Коммитет по управлению имуществом г. Батайска.

Требования заявителя мотивированы тем, что для регистрации права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Ростовская области, г.Батайск, ул. Есенина,2а; был представлен необходимый пакет документов, подтверждающий законность возведения объекта ООО «Ростнефтересурс»( застройщиком) на денежные средства ООО "РостНРесурс" на земельном участке, предоставленном в установленном порядке застройщику. Постановлением Мэра г.Батайска № 2418 от 19.09.2007 г. земельный участок по ул. Есенина, 2а в г. Батайске выделен ООО "РостНРесурс" для возведения объектов социально-культурного назначения. Отказ УФРС по Ростовской области в регистрации права собственности на объект недвижимости со ссылкой на отсутствие прав на земельный участок, подписание договора долевого участия от 01.11.2006 г. ненадлежащим лицом, не подтверждение полномочий руководителя ООО «РостНРесурс» является незаконным, так как общество представило дополнительно документы необходимые для регистрации.

Решением арбитражного суда Ростовской области от 3.09.2008 года  в удовлетворении заявления ООО «РостНРесурс» отказано. Суд установил, что земельный участок в г.Батайске по ул. Есенина,2 был выделен заявителю для строительства объектов социально-культурного назначения, общество же просит зарегистрировать жилой дом. Кроме того, права на земельный участок не оформлены в надлежащем порядке.

ООО «РостНРесурс» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл.  34 АПК РФ и просило решение отменить, признать отказ УФРС по Ростовской области в государственной регистрации объекта недвижимости- жилой дом, расположенного по адресу: г.Батайск, ул. Есенина,2а незаконным, обязать зарегистрировать за ООО «РосНРесурс» право собственности. В обоснование жалобы заявитель указал, что статьей 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлен исчерпывающий перечень отказа в регистрации прав. Жилой дом по ул. Есенина, 2а в г.Батайске возводился как объект социально-культурного назначения, так как  в настоящее время там расположено  товарищество собственников жилья,охрана, узел связи. Разрешение ООО «Ростнефтересурс» выдано на ввод в эксплуатацию жилого дома. При регистрации ошибочно был представлен договор о долевом участии от 01.11.2006 года вместо договора от 11.11.2005 г. № 31, что устно было разъяснено работнику УФРС, представлен документ, подтверждающий расчет по договору о долевом участии. Застройщик- ООО «Ростнефтересурс» ликвидирован, что лишало возможности общество заключить договор уступки  права аренды земельного участка. Однако,УФРС по Ростовской области не учло постановление Мэра г.Батайска  № 2418 от 19.09.2007 г. о предоставлении земельного участка обществу, оформление прав на земельный участок подлежат после регистрации объекта недвижимости.

Кроме того, заявитель указал, что при вынесении решения, суд первой инстанции взыскал в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 2000 руб., несмотря на то, что пошлина была уплачена при подаче заявления, поскольку заявлено одно требование о признании отказа в регистрации и обязании зарегистрировать право собственности.

В отзыве на апелляционную жалобу УФРС по Ростовской области просило  решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, поскольку считает отказ в регистрации законным, так как заявителем не были выполнены требования регистратора, подтверждающие право на земельный участок, представлено два договора долевого участия, не представлены документы о полномочиях генерального директора ООО «РостНРесурс»,ООО «Ростнефтересурс». Отсутствие прав на земельный участок свидетельствует о возведение объекта самовольной постройки,подпадающего под требования статьи 222 ГК РФ. 

В судебном заседании представитель ООО«РостНРесурс», УФРС по Ростовской области поддержали свои доводы, изложенные в жалобе и отзыве.

Третьи лица в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, что подтверждается, уведомлениями № 60561,50564,60562,60565,60563.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, 31.01.2008 г. ООО «РостНРесурс» обратилось в УФРС по Ростовской области  с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилой дом по адресу:г.Батайск, ул. Есенина,2а.

Сообщением №06/004/2008-101 от 25.03.2008 г. УФРС по Ростовской области отказало  обществу в государственной регистрации права собственности с указанием причин отказа, среди которых, указано на  наличие у объекта признаков самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ), в связи с тем, что заявителем не были представлены документы об отводе земельного участка для целей, связанных со строительством. ООО   «РостНРесурс»   не   были   устранены   и    иные препятствующие государственной регистрации, причины.Так,заявителем не представлены документы о полномочиях Никулина В.А. в качестве генерального директора ООО «РостНресурс» на момент подписания договора №31 от 11.11.2005 г., тогда как, представлены документы, подтверждающие полномочия Никулина В.А. в качестве генерального директора ООО «Ростнефтересурс» (приказ ООО «Ростнефтересурс» от 24.02.2005); документы о полномочиях Папандопуло В.В. на момент подписания договора №31 от 11.11.2005г. Не устранены заявителем жалобы  противоречия, касающиеся представленных договоров долевого участия в строительстве №31 от 11.11.2005 и №31 от 01.11.2006года.

Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Полагая, что отказ в регистрации права собственности на объект недвижимости является незаконным,ООО«РостНРесурс» обратилось в суд с заявлением об оспаривании действий УФРС по Ростовской области.

Суд первой инстанции, исследовав имеющиеся в деле доказательства, установил, что постановлением Мэра г. Батайска №2418 от 19.09.2007 г. земельный участок разрешается использовать для строительства объектов социально-культурного бытового назначения. Между тем, на земельном участке возведен жилой дом. Пунктом 3 указанного постановления Мэра г. Батайска, на которое сослался заявитель жалобы , ООО «РостНРесурс» предписано оформить права на образованный в результате раздела земельный участок в КУИ г. Батайска. Как следует из ответа КУИ г. Батайска от 25.03.2008 №366 права на земельный участок, площадью 634 кв.м. по ул. Есенина, 2а, для строительства объектов социально-культурного бытового назначения в соответствии с постановлением от 19.09.2007, не оформлялись. 

Истребование документов регистрационной службой обосновано, поскольку в Едином государственном реестре прав имелись сведения о прекращении договора аренды от17.12.2001 №2203 между Администрацией г. Батайска и ООО «Ростнефтересурс» на земельный участок кадастровым  номером 61:46:01 15 01:0002. Кроме того, документы о предоставлении земельного участка были необходимы в связи с тем, что в представленном ООО «РостНРесурс» кадастровом плане земельного участка 61:46:01 15 01:0171 указано разрешенное использование (назначение)-для строительства объектов социально-культурного бытового назначения, а согласно техническому паспорту и заявлению на государственную регистрацию заявлен жилой дом.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы, заявитель жалобы не отрицал отсутствие оформленных в установленном порядке прав на земельный участок. Отсутствие документов о предоставлении земельного участка со ссылкой на пункт 1 статьи 222 ГК РФ РФ означает, что документ об отводе (предоставлении) земельного участка под строительство именно жилого дома не предоставлен. 

При таких обстоятельствах, обоснованным  является вывод суда о нецелевом использовании заявителем земельного участка.

Довод заявителя в апелляционной жалобе, что права на земельный участок подлежат оформлению после регистрации права собственности на объект долевого строительства, необоснован, поскольку орган местного самоуправления, предписав оформить права на земельный участок, не указывает на взаимосвязь их с государственной регистрацией права собственности на строение. 

Не обоснован довод общества том, что отсутствие зарегистрированных прав на введенный в эксплуатацию объект недвижимости, препятствует оформлению прав на земельный участок, на котором он расположен, поскольку содержание постановления №2718 свидетельствует об обратном, и кроме того, заявителем не представлено доказательств того, что орган местного самоуправления препятствует оформлению прав на земельный участок.

В силу пункта 1 статьи 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

В соответствии с п. 33 Методических рекомендаций по порядку проведения государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной. Приказом Минюста России от 01.07.2002 №184, при правовой экспертизе проводится проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки, проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям.

Таким образом, в силу возложенных полномочий государственный регистратор обязан проверять не только наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но и иные документы, наличие и действительность которых необходимо для надлежащей квалификации возникших правоотношений, а именно: наличие документально оформленных прав на земельный участок для строительства. 

Из материалов дела усматривается, что заявителем ООО «РостНРесурс»   не   были устранены и иные препятствующие государственной регистрации, причины: не представлены документы о полномочиях Никулина В.А. в качестве генерального директора ООО «РостНресурс» на момент подписания договора №31 от 11.11.2005 г., не подтверждены полномочия директора ООО «Ростнефтресурс» Папандопуло В.В. при заключении договора, поскольку в отношении указанного общества введено конкурсное производство. Не устранены заявителем жалобы  противоречия, касающиеся представленных договоров долевого участия в строительстве №31 от 11.11.2005 и №31 от 01.11.2006года. Как следует из пояснений представителя общества при рассмотрении жалобы, работнику УФРС по Ростовской области было устно разъяснено о том, что надлежащим является договор от 11.11.2005 г., а договор от01.11.2006г. представлен ошибочно..  Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает законным и обоснованным отказ УФРС по Ростовской области в регистрации права собственности ООО «РостНресурс» на объект недвижимости- жилой дом в г. Батайске, по ул. Есенина,2а.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованным довод заявителя жалобы, касающийся