Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013 по делу n А32-18615/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-18615/2013

11 декабря 2013 года                                                                         15АП-18325/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Тимченко О.Х.

судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.

при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Матвиенко Я.Ю.

при участии:

от истца: директор Соброк Р.И. паспорт, представитель Садайло А.И., доверенность от 25.11.2013г.

от ответчика: Егикян Е.В., доверенность  № 1 от 10.10.2013г.

от третьих лиц: Егикян Е.В., доверенность  № 1 от 10.10.2013г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СпецТехСтрой-Монтаж»

на решение  Арбитражного суда Краснодарского края

от 24.09.2013 по делу № А32-18615/2013  

по иску   общества с ограниченной ответственностью «СпецТехСтрой-Монтаж»   (ОГРН 1022301227541)

к ответчику   Всероссийская общественная организация инвалидов «Чернобылец»   (ОГРН  1037739021517)

при участии третьего лица  Пчелка Михаил Вячеславович

о  признании сделки недействительной в части

принятое в составе судьи Шепель А.А.

УСТАНОВИЛ:

ООО «СпецТехСтрой-Монтаж» (далее – истец) обратилось в  Арбитражный  суд Краснодарского края с иском к Всероссийской общественной организации инвалидов «Чернобылец» (далее – ответчик) о признании недействительной части ничтожной сделки по продаже объекта незавершенного строительства истцу, а именно п. 2.2 – 2.5 договора № 4 купли-продажи объектов незавершенного строительства от 18 марта 2008г., предусматривающие натуральную форму расчета, а также право ответчика уступки своих требований по сделке третьим лицам, в том числе физическим лицам, вытекающие из них условия  п.п. 2.6., 4.4., 4.5, 6.1.3., 6.2.2., 6.2.3., 6.2.4., 6.2.5., 6.2.6.,  а  также  абзац  2 дополнительного соглашения к договору купли-продажи № 4 от 18.03.2008г.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён Пчелка Михаил Вячеславович.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.09.2013 по делу №А32-18615/2013 ходатайство  ООО «СпецТехСтрой-Монтаж» об уточнении исковых требований отклонено, в удовлетворении исковых требований отказано. Решение мотивировано тем, что истцом не доказан факт нарушения существенных условий договора.

Не согласившись с вышеуказанным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «СпецТехСтрой-Монтаж» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл.  34 АПК РФ, и просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы заявителем приведены следующие доводы. Суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство об уточнении исковых требований, поскольку уточнения не были направлены на изменение предмета иска. Договор № 4 от 18.03.2008г. в обжалуемой части является ничтожным, поскольку площадь квартир, указанная в договоре не соответствует их реальной площади,  установленной после замеров БТИ. Условие о передаче 357 кв.м. в жилых помещениях не может быть выполнено, ввиду различия площадей жилых помещений до заключения договора и после завершения строительства. После заключения договора купли-продажи № 4 ВООИ «Чернобылец» незаконно уступила Пчелке М.В. часть (в части требования одной квартиры № 15) права требования по договору, подписав соответствующий передаточный акт.

В отзыве на апелляционную жалобу  ВООИ «Чернобылец» возражала против доводов  апеллянта, просила оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения.  

В судебном заседании представитель истца ссылался на то, что суд первой инстанции неправомерно отклонил ходатайство об уточнении исковых требований, поскольку оно не было направлено на изменение предмета  иска. Указал, что оплата должна быть произведена в денежном эквиваленте, поскольку общая площадь квартир имеет отступление в большую сторону. На сегодняшний день объект строительством не завершен.

Представитель ответчика и третьего лица возражал против доводов жалобы, указав, что между сторонами был подписан договор № 4. Ответчика не устраивали сроки сдачи объекта, в связи с чем, ответчик обратился требованием о расторжении договора, в иске отказано. В настоящий момент ВООИ «Чернобылец» заключило договор с третьими лицами о передаче им квартир.

Директор ООО «СпецТехСтрой-Монтаж» указал, что извещал ответчика об увеличении площадей спорных квартир и предлагал произвести перерасчет.

Представитель истца просил решение отменить, жалобу удовлетворить.

Представитель ответчика и третьего лица просил оставить решение без изменения, жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 18.03.2008 между Всероссийской общественной организации инвалидов «Чернобылец» (продавец) и ООО «Агрооптторг» (в дальнейшем переименовано в  ООО «СпецТехСтрой-Монтаж» (покупатель)  подписан договор № 4 купли-продажи объектов незавершенного строительства,  находящихся  по  адресу: Краснодарский  край,  Северский  район,  поселок  Афипский,  ул.  Пушкина,  Северный микрорайон, состоящих из недостроенного жилого дома общей площадью 587,6 кв. м. литера «А» и объекта незавершенного строительства, литера «Б» площадь застройки 568,0 кв. м. 

Истец (покупатель) производит расчеты с ответчиком  (продавцом) передачей в собственность жилых помещений (квартир) из расчета финансирования цены за один кв. м. равной 16 800 руб. Общая площадь, передаваемая продавцу в счет расчетов, составляет  357 кв. м., что соответствует квартирам на втором этаже №№  8,  10,  11,  12,  13,  15  (п. 2.2, 2.3 договора).

В соответствии с п. 6.2.3 договора, покупатель обязан согласно п. 2.2 договора предоставить жилые помещения (квартиры) в собственность продавца в счет расчета после завершения строительства первой очереди жилого дома литера А и сдачи объекта в эксплуатацию.

Из материалов дела видно и не оспаривается сторонами, что строительство жилого дома не завершено, дом не сдан в эксплуатацию.

Пунктом  2 дополнительного соглашения к указанному  договору, стороны установили, что принадлежащие Всероссийской общественной организации инвалидов «Чернобылец» согласно п.  2.3  договора  купли  продажи  от  18.03.2008  передается в собственность согласно договору переуступки прав требования, заключенных ВООИЧ «Чернобылец» с третьими лицами. 

Объекты незавершенного строительства были преданы истцу по передаточному акту от 19.03.2008 и зарегистрированы в Едином государственном реестре прав.

Истец полагая, что условие о расчете за переданное  ему незавершенное строительство квартирами, как часть сделки купли-продажи, ничтожны, поскольку заменяет указанную в п. 2.1. договора  цену, встречным обязательством о передаче в собственность ответчику квартир, обратился с настоящим иском в суд.

Согласно статье 166 Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. 

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от  01.07.1996 № 6/8 «О  некоторых  вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи  166).  С  учетом  того,  что  Гражданский  кодекс  не  исключает  возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям  подлежат  разрешению  судом  в  общем  порядке  по  заявлению  любого заинтересованного лица.

Заявитель жалобы, оспаривая  условия о расчете за переданный ему незавершенный строительством объект, указал, что договор № 4 от 18.03.2008г. в обжалуемой части является ничтожным, поскольку площадь квартир, указанная в договоре не соответствует их реальной площади,  установленной после замеров БТИ. Приведенный довод отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В  соответствии  с  ч.  1  ст.  432  Гражданского  кодекса  РФ,  договор  считается заключенным,  если  между  сторонами,  в  требуемой  в  подлежащих  случаях  форме, достигнуто  соглашение  по  всем  существенным  условиям  договора.  Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те  условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору,  в  том  числе  данные,  определяющие  расположение  недвижимости  на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Так, в соответствии с п.2 договора № 4 купли-продажи объектов незавершенного строительства от 18.03.2008г., предметом которого явились два объекта незавершенного строительства, обозначенные как Литер «А» с площадью застройки 587. 6 кв.м. и Литер «В» с площадью застройки 568 кв.м. (далее Объекты), истец рассчитывается за переданные ему в собственность два объекта незавершенного строительства квартирами, общей площадью в 357 кв.м., при том, что стоимость одного кв. м. на момент подписания составляла 16 800, 00 руб. В силу ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен содержать информацию о его цене, в связи с чем, и была указана сумма в размере 6 000 000руб. (357 кв.м. х 16 800. 00 руб.).

В данном случае спорная часть договора купли-продажи является существенным его условием, при отсутствии которого такая сделка не могла  быть совершена.

В силу п. 1.4 договора купли-продажи, одновременно с недвижимостью передаются соответствующие документы: свидетельства о государственной регистрации, технический паспорт объекта, справки БТИ, план земельного участка.

Указанные документы явились необходимыми при заключении договора, поскольку данные технического паспорта, справок БТИ были положены в основу расчета площади квартир.

В соответствии с п.2.5 договора, в случае внесения изменении в строительный проект стороны обязуются в течение 10 дней согласовать перечень квартир, подлежащих передаче продавцу. При этом, общая площадь передаваемых квартир должна быть не меньше указанной в п. 2.3. Перечень квартир, указанных в пункте 2.3. будут считаться согласованными при условии заключения дополнительного соглашения. Фактическое увеличение площади квартир не препятствует сторонам произвести перерасчет по договор.у

Как следует из отзыва ВООИ «Чернобылец»  на апелляционную жалобу и не опровергается истцом,  в адрес  ответчика   не   поступали   уведомления   о   внесении   изменений   в строительный проект касаемо площади квартир.

Довод апелляционной жалобы о том, что после заключения договора купли-продажи № 4 ВООИ «Чернобылец» незаконно уступило Пчелке М.В. право требования по договору в части одной квартиры № 15, подписав соответствующий передаточный акт, не находит своего подтверждения в решении суда по делу № А32-40949/2011, вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение для настоящего спора.

Согласно представленному в материалы дела дополнительному соглашению к договору № 4,  стороны установили, что подлежащие передаче общественной организации согласно п. 2.3 договора купли продажи от 18.03.2008 квартиры общество обязуется передать в собственность согласно договорам переуступки прав требования, заключенных общественной организацией с третьими лицами.

Арбитражным судом Краснодарского края в рамках дела № А32-40949/2011 установлено, что Всероссийской общественной организации инвалидов «Чернобылец» направлено ООО «СпецТехСтрой-Монтаж»  уведомление от 18.09.2008, согласно которому права и обязанности из договора купли-продажи объектов незавершенного строительства № 4 от 18.03.2008 в отношении квартиры № 15 уступлены новому кредитору Пчелке М.В. по договору № 1 от 23.06.2004. Застройщиком)и Пчелкой М.В. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома пгт. Афипский Северского района Краснодарского края от 20.09.2009. Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в установленном порядке.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд