Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2013 по делу n А32-19585/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьёй 3 Закона № 159-Федерального закона Российской Федерации в редакции, действовавшей на дату обращения ООО «ТМТ-Сервис» с заявлением о приобретении нежилых помещений в собственность предусматривалось, что субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим имущество, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении следующих условий:

- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (с 04.08.2006);

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона 22 июля 2008 года № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» дано разъяснение, согласно которому, определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Федеральный закон от 2 июля 2008 года № 159-ФЗ, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При  этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Ссылка ООО «ТМТ-Сервис» на выше указанные разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации а также на заключённый договор перенайма от 06.07.2008 в подтверждение того обстоятельства, что заявитель является сингулярным правопреемником ООО «Форс Вижин» в отношении нежилых помещений общей площадью 483 кв.м., является необоснованной по следующим обстоятельствам.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя, в том числе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

При перенайме первоначальный арендатор не может передать последующему арендатору прав больше, чем он сам имеет на основании заключённого договора аренды.

Как указывалось ранее, в связи с заключением между ООО «Форс Вижин» и управлением по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей департамента культуры Краснодарского края дополнительного соглашения № 4, с 13.12.2005 ООО «Форс Вижин» являлось арендатором нежилых помещений общей площадью 395,5 кв.м.

Следовательно, в порядке перенайма ООО «Форс Вижин» не могло передать ООО «ТМТ-Сервис» нежилые помещения общей площадью 415,3 кв.м.

Таким образом, действия по подписанию между управлением по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края (арендодатель) и ООО «ТМТ–Сервис» (арендатор) 06.07.2008 договора, объектом аренды по которому выступили подвальные помещения объекта культурного наследия регионального значения общей площадью 415,3 кв.м., не могут рассматриваться в качестве действий, совершённых в результате заключения между ООО «Форс Вижин» и ООО «ТМТ-Сервис» соглашения о перенайме.

Таким образом, 06.07.2008 между управлением по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края (арендодатель) и ООО «ТМТ–Сервис» (арендатор) был подписан новый, самостоятельный договор, который не опосредовался ранее заключённым между ООО «Форс Вижин» и управлением договором аренды.

16.03.2009 между управлением по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края (арендодатель) и ООО «ТМТ–Сервис» (арендатор) был подписан договор аренды, согласно которому обществу в аренду подлежали передаче нежилые помещения общей площадью 416,20 кв.м. (помещения №№ 1-27, 30-38 лит. А подвал, помещения № 28 лит А1 подвал, помещение № 29 лит а2 подвал, помещение № 39 лит А3 подвал). При этом из содержания данного договора не следует, что он был подписан в целях внесения изменения в ранее подписанный договор от 06.07.2008, в связи с чем, по сути, между управлением и ООО «ТМТ-Сервис» было достигнуто новое соглашение по аренде нежилых помещений.

В любом случае, нежилыми помещениями общей площадью 483 кв.м., которые ООО «ТМТ-Сервис» просило администрацию передать в собственность, последнее владеет только с 01.02.2010, в результате подписания дополнительного соглашения № 3 к договору аренды от 16 марта 2009 года.

С учётом изложенного, вывод суда первой инстанции об отсутствии сингулярного правопреемства (перенайма нежилого помещения) является правомерным.

При отсутствии сингулярного правопреемства (перенайма недвижимого имущества) в срок временного пользования спорным нежилым помещением обществом не подлежит включению срок временного пользования ООО «Форс Вижин» этими помещениями.

При таких обстоятельствах, при обращении в администрацию с заявлением о предоставлении обществу в собственность нежилых помещений общей площадью 483 кв.м. ООО «ТМТ-Сервис» не было соблюдено положение пункта 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, согласно которому арендуемое имущество должно было находится во временном владении заявителя непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (то есть ООО «ТМТ-Сервис» не представлено доказательств того, что на дату 18.04.2013 оно владело спорными помещениями общей площадью 483 кв.м. с 04.08.2006).

Кроме того, из буквального толкования приведённой нормы права следует, что заявитель должен владеть недвижимым имуществом на основании договора аренды, который должен быть заключён в порядке, определённом нормами действующего законодательства.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Разъясняя порядок применения указанной нормы права, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме № 53 от 01.06.2000 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указал, что статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений».

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договоры аренды помещений от 06 июля 2008 года и 16 марта 2009 года, дополнительные соглашения к договору от 16 марта 2009 года государственную регистрацию не проходили. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Таким образом, ООО «ТМТ-Сервис» фактически использовало спорные нежилые помещения в отсутствие надлежащего правого основания – заключённого в установленном законом порядке договора аренды.

В пункте 14 постановления № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

С учётом изложенного, в силу императивности требования пункта 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ о необходимости доказывания заявителем использования нежилых помещений на основании заключённого договора аренды, а также в силу приведённых разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, ООО «ТМТ-Сервис» не вправе требовать предоставления ему в первоочередном порядке спорных помещений, т.к. обществом не были заключены в установленном порядке договоры аренды данного имущества.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым указать, что обстоятельства, по которым договоры аренды не прошли государственную регистрацию в ЕГРП не имеют значения для правильного разрешения существующего спора. ООО «ТМТ-Сервис» должно было своевременно реализовать своё право, закреплённое нормой пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации и обратиться к арендодателю с требованием о понуждении к осуществлению государственной регистрации договоров (пункт 7 информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 59 от 16.02.2001 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»).

Учитывая то обстоятельство, что ООО «ТМТ-Сервис» при обращении в администрацию не представило доказательств владения и пользования нежилыми помещениями общей площадью 483 кв.м. на основании договора аренды, заключённого в установленном действующим законодательством порядке, в период с 04.08.2006 по 18.04.2013, администрация обоснованно отказала в предоставлении объектов недвижимости в собственность обществу в порядке реализации положений Закона № 159-ФЗ.

Оспариваемое решение администрации, изложенное в письме от 17.05.2013, соответствует нормам действующего законодательства, не нарушает