Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2013 по делу n А53-34647/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

заключение № 30 от 18.02.2013 подготовлено с нарушениями положений действующего законодательства об оценочной деятельности и стандартов оценки, а именно: экспертом был использован только один метод - сравнительный, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» установлено, что в отчете об оценке должны содержаться результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, в том числе описание применения подходов к оценке с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

Действительно, из заключения эксперта № 30 следует, что экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка был применен только сравнительный подход.

Невозможность использования в данном случае затратного подхода эксперт мотивировал тем, что земля как объект оценки не может оцениваться по затратам на ее воспроизводство или замещение, так как она нерукотворна и не может быть воспроизведена физически.

Относительно доходного подхода эксперт указал, что он применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов. Применение данного подхода в рассматриваемом случае является невозможным ввиду отсутствия достаточной проверяемой обоснованной информации.

Таким образом, оценщик в полной мере в соответствии с ФСО №3 обосновал невозможность использования затратного и доходного подходов при определении рыночной стоимости спорного земельного участка.

В качестве объектов-аналогов экспертом были использованы земельные участки, расположенные в спорном районе и являющиеся сходными с объектом исследования по экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость.

Как указал эксперт в заключении, на рынке продаж земельных участков основной единицей цены является цена за единицу площади (гектар, сотка, метр квадратный). В связи с этим, в данном случае в качестве единицы сравнения стоимости земельного участка экспертом был принят квадратный метр общей площади.

Довод жалобы о том, что экспертом не была проведена корректировка на площадь земельного участка, не соответствует содержанию заключения эксперта. Согласно заключению корректировка на площадь земельного участка проводилась экспертом в соответствии с методикой расчета коэффициента торможения цены. Значения данного коэффициента, разработанные ООО АКЦ Департамент профессиональной оценки и опубликованные на сайте htpp://dpo-group.ru/, составляют диапазон 0,02-1,50. Нижний коэффициент применяется в тех случаях, когда расхождение по площади незначительное. Учитывая, что в данном случае подобранные экспертом земельные участки были сопоставимы по площади и находились приблизительно в одном ценовом диапазоне, им был применен нижний показатель - 0,02.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что составленный по итогам проведенной по делу экспертизы отчет об оценке № 30 от 18.02.2013 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержит достаточную информацию и статистический анализ о стоимости сравнимых и схожих земельных участков.

Апеллянты не предложили иной рыночной стоимости земельных участков, не представили доказательств, опровергающих заявленную истцом рыночную стоимость земельных участков.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно принял отчет об оценке № 30 от 18.02.2013 в качестве допустимого доказательства по настоящему делу и установив значительное превышение кадастровой стоимости спорных земельных участков их рыночной стоимости пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость данных участков подлежит установлению в соответствии с их рыночной стоимостью.

Поскольку истец является арендатором земельных участков, находящихся в публичной собственности, размер арендной платы за пользование которыми установлен исходя из кадастровой стоимости земельных участков, необоснованно завышенная кадастровая стоимость этих участков нарушает права истца, как арендатора, поэтому ОАО «Металлургремонт» имеет право на судебную защиту путем изменения сведений о земельном участке в государственном кадастре недвижимости, на что обоснованно указал суд первой инстанции.

По смыслу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 913/11 от 28.06.2011).

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил требование ОАО «Металлургремонт» об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 61:58:0003223:20, 61:58:0003223:21 равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2007, в размере 5 192 354 рубля и  2 843 022 рубля соответственно.

Поскольку правовая позиция заявителей жалоб противоречит практике рассмотрения споров об установлении кадастровой стоимости земельных участков, определенной Президиумом ВАС РФ, а доводы жалоб не опровергают решение суда и были предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда и принятия иного судебного акта.

Апелляционный суд также отмечает, что спор об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не имеет непосредственного отношения к правам и обязанностям администрации города Таганрога, поскольку заинтересованность этого органа в сохранении повышенной кадастровой стоимости носит не правовой, а экономический характер, связанный с сохранением первоначальной налогооблагаемой базы для земельного налога. Между тем, процедура изменения кадастровой стоимости в целях приведения ее в соответствие с рыночной предусмотрена федеральным законом и подтверждена практикой Президиума ВАС РФ.

В практике Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда производство по апелляционным жалобам администрации, обращавшейся с жалобой как лицо, не привлеченное к участию в деле, на решения судов об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости прекращалось с констатацией отсутствия юридической заинтересованности администрации в исходе спора (постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2013 по делу №А53-27248/2012, от 13.02.2013 по делу №А53-29519/2012, от 01.02.2013 по делу №А53-25428/2012).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2013 по делу № А53-34647/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Т.Р. Фахретдинов

Судьи                                                                                             Н.Н. Мисник

О.Х. Тимченко