Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2013 по делу n А53-23347/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

«Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно указанной статье отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Все вышеназванные сведения в полном объеме указаны в заключении эксперта от 20.08.2012 № 0850400215. Так:

- точное описание объекта оценки содержится на страницах 11-12, 18-20 приложения №1 к заключению эксперта;

- стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения указаны на странице 6 заключения эксперта, а также на страницах 13-17 приложения №1 к заключению эксперта;

- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата представлены на страницах 6-7 заключения эксперта, а также на страницах 36-46 приложения №1 к заключению эксперта;

- дата определения стоимости объекта оценки указана на страницах 5-7 заключения эксперта, а также на страницах 11-12 приложения №1 к заключению эксперта и упоминается по всему тексту исследования;

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, указан на странице 6 заключения эксперта, а также на странице14-15 и 47 приложения №1 к заключению эксперта.

Согласно пункту 19 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» (далее – ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Экспертом при составлении заключения не был нарушен принцип достаточности. Как пояснил эксперт, допрошенный в судебном заседании 12.12.2013 и предупрежденный об уголовной ответственности, предусмотренной статьями 307, 308 Уголовного Кодекса Российской Федерации, сложность данной экспертизы заключалась в том, что объект экспертизы исследовался на 01.01.2007, в то время как сами исследования в рамках судебной экспертизы проводились в 2012 году. По этой причине эксперт посчитал необходимым провести анализ экономической ситуации с даты оценки до даты фактического исследования. Описание социально-экономической ситуации в регионе в период с 2008 по 2012 года - всего лишь дополнительная информация о формировании рынка земельных участков с даты оценки (01.01.2007) до даты проведения фактического исследования (2012 год), разница между которыми почти 5 лет.

Доказательства того, что указанные сведения могли повлиять либо повлияли на определение итоговой величины стоимости объекта оценки, участвующие в деле лица не представили. Данное обстоятельство из заключения эксперта не усматривается.

Оснований констатировать нарушение экспертом при составлении заключения пункта 19 ФСО №1 у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии с пунктом 19 ФСО №1 оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

То обстоятельство, что эксперт для сравнения использовал предложения о продаже объектов-аналогов, датированные июлем августом 2007 года (2 объекта из 8), не свидетельствует о несоблюдении экспертом пункта 19 ФСО №1. Прямых указаний о том, что аналог, взятый для сравнения, должен быть датирован датой оценки объекта исследования ни в законодательстве об оценочной деятельности, ни в федеральных стандартах оценки нет. Как пояснил эксперт, в указанный период времени рынок недвижимости был стабилен, никаких колебаний в сторону повышения или снижения рыночной стоимости объектов недвижимости, способных существенно повлиять на итоговую величину не отмечалось.

Содержание заключения эксперта не допускает неоднозначного толкования и в полной мере отвечает принципу однозначности, предусмотренному пунктом 4 ФСО №3, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254.

Из заключения от 20.08.2012 № 0850400215 следует, что экспертом для сравнения с объектом экспертного исследования было отобрано 8 аналогов с разной ценой предложения.

В качестве объектов-аналогов экспертом были использованы земельные участки, расположенные в спорном районе и являющиеся сходными с объектом исследования по экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость.

Ценообразующие элементы сравнения и корректировки по ним отражены в таблицах №6 и №7 заключения эксперта.

Страницы из газет с информацией обо всех подобранных для сравнения аналогах представлены экспертом в приложениях к заключению.

Процедура согласования результатов скорректированных значений объектов-аналогов приведена на странице 46 приложения №1 к заключению эксперта.

На страницах 36-44 приложения №1 к заключению эксперт в полной мере обосновал использование им только сравнительного подхода и причины, по которым он отказался от использования иных подходов при приведении оценки стоимости спорного участка. Учитывая, что исследуемый участок застроен, а также принимая во внимание цели и задачи судебной экспертизы и дату оценки, эксперт отказался от использования доходного подхода во избежание получения некорректного результата. Как пояснил эксперт, метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода являлся наиболее корректным в рассматриваемом случае, учитывая, что стоимость объекта оценки определялась в 2012 году по состоянию на 01.01.2007. Кроме этого, в основу кадастровой оценки в 2007 году также был положен метод сравнения продаж.

Оснований для вывода о том, что указанное заключение является недопустимым доказательством по делу, не имелось. Суд необоснованно отклонил представленное заключение.

Не приняв заключение эксперта в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, суд не установил иную рыночную стоимость, тем самым не разрешив спор по существу.

Исковые требования первоначально сформулированы истцом как установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости. Значимый правовой результат для истца состоит не в установлении определенного размера кадастровой стоимости, а в установлении кадастровой стоимости, равной рыночной.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что законный интерес лица, обратившегося в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, состоит именно в приведении в соответствие показателей кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка показателям его рыночной стоимости. Наличие такого несоответствия выступает нарушением прав лица как собственника земельного участка и плательщика земельного налога, размер которого зависит от величины кадастровой стоимости. Судебный порядок рассмотрения споров по определению кадастровой стоимости земельных участков направлен на преодоление неточностей ее определения посредством проверки соответствия кадастровой стоимости действительным показателям рыночной стоимости. Результатом такой проверки будет установление судом в соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночной стоимости земельного участка.

Права истца, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Истец выразил согласие с установленной экспертом рыночной стоимостью участка, просил удовлетворить иск, установив выявленную стоимость участка в качестве кадастровой.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта, которым заявленные требования надлежит удовлетворить, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005289:33, площадью 3 170 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, Мариупольское Шоссе, 54-2 по состоянию на 01.01.2007, а именно в размере 1 761 000 рублей.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.02.2013 по делу № А53-23347/2012 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005289:33, площадью 3 170 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, Мариупольское Шоссе, 54-2 в размере, равном рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2007, а именно в размере 1 761 000 (одного миллиона семисот шестидесяти одной тысячи) рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                           М.Н. Малыхина

Судьи                                                                                             О.Г. Авдонина

В.В. Галов