Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2014 по делу n А32-24712/2003. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

заявки отказано в связи с подачей в неуполномоченный орган.

22.07.2003 ООО  "Галант"  обратилось  в  Департамент  муниципальной собственности с заявкой № 190 на приватизацию арендуемых нежилых помещений, в удовлетворении которой также отказано.

ООО  "Галант",  полагая,  что  Департамент  муниципальной  собственности неправомерно  уклоняется  от  предоставления  обществу  возможности  выкупить арендуемые нежилые помещения, обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением.

В  соответствии  с  законодательством,  действовавшим  до  введения  в  действие Федерального закона  от  21.12.2001 №  178-ФЗ  "О  приватизации  государственного  и муниципального имущества": пунктом 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.93 № 2284, и пунктом 4.5 Программы приватизации после 1 июля 1994 года юридическое лицо, ставшее собственником в результате выкупа ранее сданного в аренду имущества муниципального предприятия, вправе  было  приобрести  нежилые  помещения,  используемые  ими  в  процессе  своей уставной деятельности. Исключительный характер такого права свидетельствует о том, что  ранее  действовавшее  законодательство  не  ставило  право  на  выкуп  указанных помещений в зависимость от наличия в договоре аренды права на выкуп таких помещений и от истечения срока договора аренды.

Таким образом, ООО "Галант", являясь арендатором по договорам от 12.12.95 № 80 и от 31.02.96 № 213, имело право выкупить нежилые помещения общей площадью 302,1 кв.  м  и  подвальные  помещения  общей  площадью  264,6  кв.  м  (спорные  нежилые помещения).

Высший Арбитражный Суд РФ, отказывая в передаче дела в Президиум ВАС РФ о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского  округа  от  20.03.2013  по  делу №  А32-21169/2011  Арбитражного  суда Краснодарского  края  по  иску  департамента  об  обязании  общества  с  ограниченной ответственностью  "Галант"  (город  Краснодар,  далее -  общество)  возвратить  (путем выселения) нежилые помещения N 3 - 5, 9, 9/1, 10, 11, 12, 14, 15, 18, 18/1, 19, 20 первого этажа здания (литеры А1, А, А2, А3, а4), а также нежилые помещения N 1 - 4 антресоли здания  (литеры  А,  А2)  общей  площадью  300,8  кв.  м,  расположенные  по  адресу: Краснодар, ул. Красная, 84, указал, что Департаментом муниципальной собственности заявлен отказ от договора аренды от 12.12.1995 №  80 после обращения общества за выкупом арендуемого недвижимого имущества. Учитывая наличие воли арендатора на выкуп  арендуемого  недвижимого  имущества,  суд  кассационной  инстанции  счел сложившиеся  арендные  отношения  неразрывно  связанными  с  правоотношениями  по приватизации недвижимого имущества (определение от 19.08.2013 № ВАС-8563/13) В определении об отказе в передаче дела в Президиум ВАС РФ в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.03.2013 по делу № А32-4541/2012 Арбитражного суда Краснодарского края по иску Департамента муниципальной  собственности  и  городских  земель  администрации  муниципального образования город Краснодар к обществу с ограниченной ответственностью "Галант" (ул. Красная, 84, Краснодар, 350000) об обязании возвратить нежилые помещения подтвердил, что отменяя судебные акты нижестоящих судов и отказывая департаменту в выселении общества из занимаемых помещений, суд кассационной инстанции исходил из вывода о злоупотреблении департаментом правом (статья 10  Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с направленностью его действий на воспрепятствование реализации права общества на приобретение спорного имущества в собственность (определение от 10.07.2013 № ВАС-8892/13).

Материалами дела также подтверждено, что Министерство культуры Российской Федерации согласовало возможность приватизации арендуемых помещений (письмо от 19.06.98 № 116-01-56/2-14).

Из материалов дела следует, что до февраля 1995 года не был утвержден перечень объектов  исторического  и  культурного  наследия  федерального  (общероссийского) значения, необходимый в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 26.11.94 № 2121 "О приватизации в Российской Федерации недвижимых памятников истории и культуры местного значения" для приватизации помещений, арендуемых ООО "Галант".

 С  1996  по  2001  год  рассматривалось  дело №  30-25(96)-33/67  о  признании недействительным постановления главы администрации г. Краснодара от 13.07.95 № 713, которым  в  состав  муниципальной  собственности  включены  находящиеся  на  балансе муниципальных предприятий и учреждений здания, являющиеся историко-культурными памятниками местного значения (том числе здание, в котором расположены указанные нежилые  помещения).  По  существу  рассматривался  спор  об  уровне  собственности (федеральная или муниципальная) на указанные здания, поэтому направляемые ООО "Галант"  заявки  на  приватизацию  названных  нежилых  помещений  оставались  без удовлетворения до рассмотрения вышеназванного дела и общество вынуждено было заключать договоры аренды с обеими спорящими сторонами.

Судом  кассационной  инстанции  указано,  что  данные  обстоятельства свидетельствуют о наличии у ООО "Галант" препятствий в реализации права на выкуп арендуемых нежилых помещений, возникших по вине ответчиков по настоящему делу.

С учетом наличия у ООО "Галант" препятствий в реализации права на выкуп арендуемых нежилых помещений суд кассационной инстанции, принимая во внимание положения статьи 1 Протокола № 1 к Европейской конвенции о защите прав человека и основных  свобод  от  04.11.50,  обязательной  для  Российской  Федерации  в  силу Федерального закона от 30.03.98 № 54-ФЗ "О ратификации Европейской конвенции о защите  прав  человека  и  основных  свобод  и  протоколов  к  ней",  которая  обязывает национальный суд соблюдать баланс публичных и частных интересов в вопросах защиты прав собственности, указал справедливым и обоснованным предоставить ООО "Галант" право выкупить арендуемые нежилые помещения на основании заявки от 22.07.2003 в порядке, предусмотренном законодательством, действовавшим до введения в действие Федерального закона  от  21.12.2001 №  178-ФЗ  "О  приватизации  государственного  и муниципального имущества".

Более того, Департамент муниципальной собственности при рассмотрении дела в суде  первой  инстанции  не  возражал  против  выкупа  ООО  "Галант"  арендуемых помещений.

Согласно пункту 2 статьи 4 и пункту 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.97 №  123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального  имущества  в  Российской  Федерации"  к  ведению  государственной программы  приватизации  государственного  имущества  в  Российской  Федерации  не отнесена  регламентация  порядка  определения  стоимости  выкупаемого  арендаторами имущества, находящегося в муниципальной собственности. В соответствии с пунктом 4 статьи 31 Федерального закона от 21.07.97 № 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества  и  об  основах  приватизации  муниципального  имущества  в  Российской Федерации" и пунктом 4 статьи 29 Федерального закона от 28.08.95 № 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" порядок и условия  приватизации  муниципальной  собственности  устанавливаются  органами местного самоуправления самостоятельно. 

Суд  кассационный инстанции отметил на необходимость исследования судом первой инстанции методики и размера выкупной цены и указал, что в случае если до введения в действие Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" выкупная цена арендованного муниципального имущества определялась в зависимости от размера арендной платы, определенной в договоре аренды, необходимо учесть, что при установлении такого порядка выкупа арендованного имущества имелось в виду, что ставка арендной платы, от которой исчисляется сумма выкупа, должна отражать реальную стоимость пользования арендованным имуществом на момент выкупа. 

В целях исполнения указаний суда кассационной инстанции судом первой инстанции установлено, что решением городской Думы Краснодара от 19.06.1997 № 10 п. 1 "О порядке владения, пользования  и  распоряжения  муниципальной  собственностью  г.  Краснодара  (в  ред. Решений городской Думы Краснодара от 15.10.97 № 14 п. 5; от 15.10.97 № 14 п. 6; от 29.01.98 № 18 п. 2; от 17.09.98 № 24 п. 4; от 15.12.98 № 26 п. 18; № от 04.02.99 № 28 п. 11) определена в т.ч. методика определения выкупной стоимости арендованных помещений (до ФЗ № 178-ФЗ от 21.12.2001).

В соответствии с п. 8.6. "Определение цены продажи нежилых муниципальных помещений предприятиям, приватизировавшим ранее имущество" решения городской думы Краснодара от 19.06.1997 № 10 п. 1: При расчете выкупной стоимости арендуемых зданий, строений, сооружений в случае продажи их предприятиям, приватизировавшим ранее имущество в соответствии с законодательством о приватизации, базовая цена (Цб) продаваемого помещения, здания, строения, сооружения определяется путем умножения годовой суммы арендной платы на следующие коэффициенты: для нежилых помещений в жилых  домах,  включая  встроенно-пристроенные, -  коэффициент  2,  а  для  зданий, сооружений - на коэффициент 3.

Таким образом, выкупная стоимость спорных помещений равна арендной плате за 2 года (нежилые помещения расположены в жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями).

В  материалы  дела  представлен  технический  паспорт,  подготовленный  по результатам судебной экспертизы, испрашиваемые нежилые помещения, как и на дату заявки о выкупе от 22.07.2003, расположены в жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями. 

Следовательно, выкупная  стоимость  спорных  помещений  должна  быть  равна годовой арендной путем умножения годовой суммы арендной платы на коэффициент 2.

Как  установлено  постановлением  кассационной  инстанции,  что  в  случае определения  выкупной  цены  на  основании  арендной  платы,  должны  браться  ставки арендной платы на момент принятия решения о выкупе. 

Таким  образом,  для  расчета  выкупной  стоимости следует  применять  ставки арендной  платы  по  состоянию  на  2003  год.  Двукратная  стоимость  арендной  платы имущества,  переданного  ООО  «Галант»  в  арендное  пользование,  по  состоянию  на  22.07.2003 составляла 850 000 руб. 

Определение выкупной цены на основании ставки арендной платы, устаревшей вследствие инфляционных  процессов,  противоречит  смыслу  и  принципам  законодательства  о приватизации. Поэтому за основу расчета выкупной цены арендуемых ООО "Галант" нежилых  помещений  должна  приниматься  ставка  арендной  платы,  действующая  на момент  принятия решения  о  выкупе.  Данный  порядок  следует  и  из  необходимости соблюдения принципа баланса публичных и частных интересов в вопросах защиты права собственности, поскольку ООО "Галант" пассивно действовало при реализации права на выкуп арендуемых нежилых помещений, не обжалуя в установленном порядке отказ правопредшественников  Департамента  муниципальной  собственности  в  выкупе  этих помещений.

Таким образом, с учетом перерасчета арендной ставки на дату заявки от 22.07.2003 по действующей на эту дату методике, т.е. по формуле на основании постановления главы администрации г. Краснодара от 29.06.2001 № 1002, где арендная плата рассчитывается по формуле:

Ап = Ср x (SocH + Sвcп х 0,5)

Расчетная ставка арендной платы за нежилые помещения исчисляется по формуле:

Ср = Сб х К1 х К2 х К3 х К4 х К5

Согласно  данных,  предоставленных ответчиком,  формула  расчета  стоимости аренды при расчете цены является аналогичными.

Следует  также  отметить,  что  определение  выкупной  цены  испрашиваемого имущества по рыночной стоимости помещений может быть произведена только при отсутствии методик выкупа, основанных на арендной плате. 

С  учетом  изложенного,  а  также  данных  о  скорректированной  площади испрашиваемых  помещений  (с  учетом  действующего  технического  паспорта)  суд принимает во внимание расчет выкупной стоимости, выполненный истцом, согласно которому данная цена составляет 4035408 руб.

Ответчиком  контррасчет  выкупной  стоимости  не  представлен,  возражений относительно выполненного истцом расчета не заявлено.

Материалами  дела  подтверждено,  что истец,  для  сохранения  памятника архитектуры за свой счет производил работы, связанные с общим капитальным ремонтом здания, в котором расположены спорные помещения. Проведение капитального ремонта обусловлено условиями договорных обязательств (п. 5 договора аренды от 12.12.1995 № 80).

Необходимость  работ  подтверждена  соответствующими  актами  обследования (здание находилось в аварийном состоянии и требовало незамедлительного капитального ремонта), проекты капитального ремонта согласованы органом, осуществляющим охрану объектов  культурного  наследия.  Работы  по  выполнению  работ,  связанные  с  общим капитальным ремонтом здания, в котором находятся спорные помещения (фундаменты, перекрытия  и  т.п.),  выполнены  истцом  в  соответствии  с  утвержденной  проектной документацией, при этом, государственный технический надзор за выполнением работ осуществлял государственный орган охраны объектов культурного наследия.

Факт проведения  капитального ремонта истцом в испрашиваемых помещениях сторонами и третьими лицами не оспорен.

Таким  образом,  требование  истца  об  обязании  Департамент  муниципальной собственности  и  городских  земель  администрации  муниципального  образования  г. Краснодар заключить договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 84, общей площадью 605,9 кв.м. (в соответствии с Техническим паспортом составленным по состоянию на 21.08.2013 инв. № 2414-165) по цене 4035408 руб.

Довод заявителя о том, что помещения были переоборудованы, а в реестре муниципальной собственности числятся иные помещения, также не может служить основанием для отмены судебного акта, поскольку у ответчика есть возможность привести техническую и иную документацию в соответствие с фактически существующими на сегодняшний день площадями помещений, установленными в результате произведенной по делу экспертизы.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи