Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2014 по делу n А53-16580/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Соответствующие условия определения арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Кодекса. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 данного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 №11487/09, от 02.02.2010 №12404/09, от 06.12.2011 №9069/11, от 15.03.2012 №15117/11 и от 17.04.2012 № 15837/11.

Более того, в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Учитывая, что на момент заключения договора аренды земельного участка №34286 от 22.11.2012 положения статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», устанавливающие государственное регулирование размера арендной платы за публичные земли, вступили в действие, к отношениям сторон подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.

Как следует из материалов дела, размер арендной платы определен департаментом в порядке, предусмотренном  постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 № 120 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области» и постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 09.04.2012 №240 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и земельных участков,  находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону», действовавших в спорный период, согласно которым размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, впервые предоставляемых в установленном порядке для строительства и целей, не связанных со строительством, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды таких земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Размер арендной платы в спорный период составил 372 966 рублей 07 копеек (т.1 л.д. 5).

Поскольку в деле отсутствуют доказательства того, что вышеуказанные нормативные правовые акты Ростовской области и г. Ростова-на-Дону в установленном законом порядке оспорены и признаны недействительными, а также доказательства принятия нормативных правовых актов, устанавливающих в Ростовской области в спорный период иную методику расчета арендной платы за аренду земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных впервые для целей строительства, расчет задолженности ООО «Южная столица» по арендной плате по договору аренды земельного участка №34286 от 22.11.2012 за период с 01.01.2013 по 14.02.2013 в сумме 372 966 рублей 07 копеек соответствует нормативным требованиям и является обоснованным.

Доказательства перечисления арендной платы в указанном размере, общество не представило, факт наличия задолженности и ее размер документально не опровергло.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ООО «Южная звезда» указало, что в связи с заключением договора от 11.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №34286 от 22.11.2012, является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.

При буквальном толковании условий договора от 11.12.2012 суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что указанный договор по своей правовой природе является сделкой перенайма.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В пункте 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Таким образом, при перенайме происходит полная замена арендатора в обязательстве по договору аренды, которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга (сделка по передаче договора).

Следовательно, договор перенайма должен отвечать требованиям главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации к сделкам по передачи прав и обязанностей.

Из системного толкования статей 384, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

Принимая во внимание, что обязанность по внесению арендной платы обусловлена фактическим землепользованием, возложение на нового арендатора обязанности по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма, когда землепользователем являлся прежний арендатор, не отвечает возмездно-эквивалентным началам гражданско-правовых отношений. В связи с этим, сама по себе сделка перенайма, предметом которой является замена стороны в обязательстве посредством передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды, не может являться безусловным основанием передачи новому арендатору обязанности по погашению задолженности прежнего арендатора по арендным платежам за период до совершения сделки перенайма.

В данном случае, с учетом принципа свободы договора, возложение на нового арендатора обязательств по оплате арендных платежей за период, предшествующий совершению сделки перенайма, возможно по общим правилам главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве.

В частности, перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (пункт 1 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Толкование норм главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что существенным условием договора об уступке права требования (переводе долга) является определение предмета и объема передаваемого права. Таким образом, в соглашении о переводе долга должны быть указаны условия, позволяющие установить основания возникновения уступаемого права (передаваемой обязанности), а также условия, позволяющие индивидуализировать право требования (обязанность). При этом, кредитор должен согласовать конкретную задолженность, являющуюся предметом договора о переводе долга.

Соответственно, условия о возложении на нового арендатора обязательств по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма, должны быть прямо предусмотрены соответствующим соглашением сторон, позволяющими индивидуализировать передаваемую задолженность.

При отсутствии такого соглашения, обязательства по внесению арендной платы за период, предшествующий перенайму, подлежат исполнению первоначальным кредитором.

Аналогичная правовая позиция содержится в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.08.2011 по делу №А32-26403/2010; постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28.06.2012 по делу № А07-14720/2011; Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2011 № ВАС-12256/11.

Из анализа условий договора от 11.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №34286 от 22.11.2012 не следует, что сторонами была согласована передача новому арендатору – ООО «Южная Звезда Авто», обязательств по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма и передача указанной задолженности была согласована арендодателем.

Напротив, пунктом 2.5 договора от 11.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №34286 от 22.11.2012 предусмотрено, что первоначальный арендатор (ООО «Южная звезда») обязан исполнить в части внесения арендной платы за пользование земельным участком за весь период, начиная с квартала, в котором заключен настоящий договор и по дату фактической передачи земельного участка в соответствии с актом приема-передачи и регистрации данного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ростовской области.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что согласно статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации к форме перевода долга применяются правила содержащиеся в пункте 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор от 11.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №34286 от 22.11.2012 может считаться заключенным и порождать правовые последствия только с момента его государственной регистрации, то есть с 15.02.2013.

До указанного момента, обязанности арендатора по договору аренды №34286 от 22.11.2012 должен был нести первоначальный арендатор – ООО «Южная звезда», что и было согласовано сторонами в пункте 2.5 договора от 22.11.2012.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии достаточных оснований для удовлетворения исковых требований департамента о взыскании с ООО «Южная звезда» (первоначальный арендатор) задолженности по арендной плате в размере 372 966 рублей 07 копеек за период с 01.01.2013 по 14.02.2013, то есть до момента государственной регистрации договора от 11.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №34286 от 22.11.2012.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей явилось основанием для предъявления департаментом требований о взыскании пени в размере 9 950 рублей 73 копейки за период с 15.02.2013 по 10.06.2013.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность должника уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, неустойку.

Ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды №34286 от 22.11.2012 установлена разделом 5 договора, в соответствии с пунктом 5.2 которого за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на момент просрочки, от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Из расчета департамента следует, что неустойка начислена истцом исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых, действовавшей на момент образования задолженности (Указание ЦБ РФ №2873-У от 13.09.2012), на сумму задолженности по арендной плате, образовавшейся за период до передачи ООО «Южная звезда» прав и обязанностей по договору аренды №34286 от 22.11.2012 и выбытия и прекращения для него арендных правоотношений по указанному договору.

Применительно к статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации департамент вправе предъявить должнику требование об уплате договорной неустойки за просрочку внесения