Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2009 по делу n А32-11984/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-11984/2008-36/176

26 января 2009 г.                                                                                15АП-8625/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 января 2009 г..

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ильиной М.В., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от истца Роменского Р.С. – представитель Левченко Александр Владимирович (доверенность от 14 июля 2008 года), представитель Роменская Лидия Григорьевна (доверенность от 14 июля 2008 года),

ответчик Яковенко Александр Алексеевич (паспорт 0303 269660),

от третьего лица – ФГОУ СПО «Армавирский зооветеринарный техникум» - представитель Титяев Владимир Борисович (доверенность от 1 января 2009 года),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Яковенко Александра Алексеевича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края ( судья Карпенко Т.Ю.)

от 6 ноября  2008 г. по делу № А32-11984/2008-36/176

по иску  предпринимателя Роменского  Романа Сергеевича

к ответчику – предпринимателю Яковенко Александру Алексеевичу,

при участии третьих лиц: федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Армавирский зооветеринарный техникум", Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю,

о выселении из незаконно занимаемых помещений,

установил:

Индивидуальный предприниматель Роменский Роман Сергеевич обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Яковенко Александру Алексеевичу о выселении последнего из незаконно занимаемых помещений № 6 и 19, расположенных по улице Дзержинского,99-101 угол Ленина 115 литер А в городе Армавире Краснодарского края. Исковые требования мотивированы тем, что ответчик не освобождает указанные помещения после истечения срока договора субаренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 6 ноября 2008 года постановлено выселить предпринимателя Яковенко А.А. из незаконно занимаемых помещений № 6 и 19, расположенных по улице Дзержинского,99-101 угол Ленина 115 литер А в городе Армавире Краснодарского края. Решение суда мотивировано тем, что договор субаренды является ничтожной сделкой, поэтому у ответчика отсутствует правовое основание занимать спорные помещения.

Не согласившись с решением суда, ответчик Яковенко А.А. обжаловал решение в порядке апелляционного производства и просил решение отменить, в удовлетворении иска отказать. Заявитель апелляционной жалобы указывает на следующие основания для отмены решения. Суд признал сделку ничтожной. Поскольку ничтожная сделка не влечет никаких правовых последствий, все действия арендатора Роменского по отношению к субарендатору Яковенко не имеют юридической силы. Суд не принял во внимание, что Яковенко понес значительные финансовые затраты в размере 350000 рублей. Заявитель считает, что указанная сумма должна быть учтена в порядке статьи 167 Гражданского кодекса. Также заявитель не согласен во взысканием с него 2000 рублей государственной пошлины.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда ответчик Яковенко А.А. поддержал доводы своей апелляционной жалобы. Представители истца Роменская Л.Г. и Левченко А.В. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, полагая, что решение суда является правильным.  Представитель третьего лица - Армавирского зооветеринарного техникума Титяев В.Б. полагал, что договор аренды техникумом заключен законно.

От третьего лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав стороны, оценив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 31 июля 2004 года между федеральным государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования «Армавирский зооветеринарный техникум» и предпринимателем Роменским Романом Сергеевичем был заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, согласно которому Роменскому Р.С.во временное владение и пользование были переданы нежилые помещения, расположенные по адресу: г.Армавир, ул.Дзержинского,99 лит.А, помещения  4, 51, 6 согласно техническому паспорту, для использования под магазин, общей площадью 122,39 кв.метра ( п.1.1, 1.2 Договора) ( л.д.13-16). Договор заключен с 31 июля 2004 года по 31 июля 2014 года. Указанный договор прошел учет в территориальном управлении Министерства имущественных отношений по Краснодарскому краю 5 ноября 2004 года и зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 24 января 2005 года. Дополнительным соглашением № 1 от 10 декабря 2004 года в связи с составлением нового технического паспорта внесены уточнения, согласно которым в аренду передаются помещения 6,14,15,16,17,18,19 общей площадью 120 кв.метров ( л.д.21). Указанное дополнительное соглашение также прошло государственную регистрацию в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 24 января 2005 года ( л.д.23 –об.)

Будучи арендатором, предприниматель Роменский Р.С. 1 июня 2007 года заключил с предпринимателем Яковенко А.А. договор субаренды № 3, согласно которому арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилых помещений 4,5, расположенных в г.Армавире, по ул.Дзержинского,99-101 литер А, общей площадью 39,8 кв.м. ( л.д.24-26). Срок действия договора определен с 1 июня 2007 года по 20 мая 2008 года ( пункт 1.3 Договора).

До истечения срока действия договора субаренды предприниматель Роменский Р.С. направлял субарендатору Яковенко А.А. уведомления о том, что по окончании договора субаренды с 21 мая 2008 года арендатор намерен использовать указанные помещения для своей деятельности, в связи с чем не намерен сдавать более указанные помещения в субаренду.  Указанные обстоятельства объективно подтверждены копиями соответствующих уведомлений, почтовых квитанций и почтовых уведомлений, из которых следует, что Яковенко А.А. получил указанные уведомления 19 января, 5 апреля 2008 года ( л.д.27-35). Яковенко А.А. подтвердил в судебном заседании апелляционного суда, что был предупрежден Роменским Р.С. о нежелании заключать договор субаренды на новый срок, но полагает, что в незаключении договора не его вина, поскольку Роменский Р.С. соглашался заключить договор на новый срок при резко увеличенном размере арендной платы до 20000 рублей. Аналогичные сведения изложены в письме Яковенко А.А. на имя Роменского Р.С. от 18 января 2008 года ( л.д.97) и в отзыве на исковое заявление (л.д.103).

Согласно пункту 2.4.10 Договора аренды от 31 июля 2004 года арендатор обязан не осуществлять никаких действий, влекущих какое-либо обременение предоставленных арендатору имущественных прав, а именно: не сдавать арендуемые помещения в субаренду, не предоставлять арендуемые помещения в безвозмездное пользование, не передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу по иным основаниям без письменного согласия Арендодателя и Управления (Министерства имущественных отношений).

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворив иск о выселении, пришел к выводу, что договор субаренды от 1 июня 2007 года является ничтожным, поскольку нарушена статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, при том, что имеется письменное согласие арендодателя – Армавирского зооветеринарного техникума от 8 мая 2005 года (л.д.69) на сдачу арендуемых помещений в субаренду, согласия Управления на заключение договора субаренды не получено.

Апелляционный суд находит неправильным вывод арбитражного суда о квалификации договора субаренды как ничтожного ввиду отсутствия письменного согласия Управления Министерства имущественных отношений ( ныне защита имущественных интересов государства возложена на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом).

Действительно пункт 2.4.10 Договора аренды от 31 июля 2004 года не разрешает арендатору без согласия арендодателя и Управления заключать договоры субаренды. Однако арбитражный суд не учел особенностей правового регулирования использования федерального имущества, закрепленного на праве оперативного управления за федеральным образовательными учреждениями. Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Согласно пункту 11 статьи 39 Закона Российской Федерации «Об образовании» от 10 июля 1992 года ( в редакции Федерального закона от 13 января 1996 года № 12-ФЗ), действовавшему в день заключения договора аренды, образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества. Таким образом, в изъятие из общего правила о том, что арендодателем является собственник имущества (в данном случае государство, от именно которого действует Территориальное управление Министерства имущественных отношений (Федерального агентства по управлению государственным имуществом) федеральный закон прямо уполномочил образовательные учреждения выступать в качестве арендодателя, что соответствует и статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, закон предоставляет образовательному учреждению право сдавать закрепленное за ним имущество в аренду, и техникум может выступать в качестве арендодателя.

Необходимость согласования с собственником сделок по передаче образовательным учреждением в аренду имущества, закрепленного за ним на праве оперативного управления, положениями вышеуказанным Законом не предусмотрена (аналогичное толкование дано в судебной практике, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 ноября 2008 года по делу N А56-12187/2007, постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23 марта 2007 года по делу  № А58-2965/06-Ф02-1250/07 и др.)

При таких обстоятельствах включение в условия договора необходимости письменного согласия Управления Министерства имущественных отношений на заключение договора субаренды не может быть признано нарушением статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку согласие арендодателя на заключение договора субаренды имеется. Федеральный орган исполнительной власти в данном случае не является арендодателем, поскольку Закон «Об образовании» прямо и непосредственно указал, что арендодателем является образовательное учреждение. Включение же в условия договора необходимости получения письменное согласия Управления Министерства имущественных отношений является договорным условием, не предусмотренным Законом «Об образовании». Поэтому нарушение указанного положения договора аренды влечет не недействительность сделки субаренды, поскольку противозаконность по смыслу ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации образует лишь нарушение нормы закона или иного правового акта ( указа Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации). В данном случае арендодатель, заключив договор субаренды,  нарушил условие, предусмотренное договором аренды, а поэтому такое нарушение влечет не недействительность сделки, а ответственность за нарушение гражданско-правового обязательства по правилам главу 25 Гражданского кодекса Российской Федерации. В самом договоре аренды предусмотрено, что нарушение условия, предусмотренного пунктом 2.4.10, арендатор несет ответственность в виде штрафа в размере пятикратной месячной суммы арендной платы ( пункт 4.1 договора).

При таких обстоятельствах владение и пользование предпринимателя Яковенко А.А. основано на договоре субаренды, срок которого закончился 20 мая 2008 года. О нежелании заключать новый договор субаренды арендодатель заблаговременно предупредил субарендатора.  Согласно части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Поэтому требование о выселении, заявленное истцом в суд, является способом защиты нарушенного права истца и принуждения ответчика к исполнению обязанности, предусмотренной статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации  (толкование выселения как способа защиты права лица, предоставившего вещь в аренду (субаренду) дано судебно-арбитражной практикой (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 октября 2007 года № Ф08-6077/2007, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 декабря 2008 года № 12846/08).

Поскольку новый договор субаренды не был заключен ввиду воли, выраженной арендатором, а равно ввиду несогласования нового договора субаренды по существенному условию – цене, с 21 мая 2008 года у Яковенко А.А. отсутствует основание для нахождения в помещениях 6 и 19.

Неточная правовая квалификация, данная арбитражным судом первой инстанции, не привела к неправильному разрешению дела, поскольку арбитражный суд правильно установил, что у ответчика отсутствует основания для нахождения в спорных помещениях, и постановил о выселении ответчика. Истец заявлял исковые требования на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д.2-3, 120-121), удовлетворение иска о выселении соответствует заявленному предмету и основанию иска и защищает нарушенное субъективное право истца.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд не учел положения статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, не может служить основанием к отмене решения, поскольку апелляционный суд пришел к выводу о действительности договора субаренды.

Права арендатора (в данном споре