Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2009 по делу n А32-2465/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

- в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ; 2) собственники помещений путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 ЖК РФ; 3) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом) путем членства собственников помещений в указанных организациях.

В соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом.

Согласно части 1 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее-Вводный закон), орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации проводит до 1 мая 2008 года открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.

В силу части 2 статьи 18 указанного Закона ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ.

По смыслу данной нормы изменение и расторжение договоров как на управление и содержание многоквартирного жилого дома, так и договоров, связанных с исполнением этих обязательств по снабжению жилого дома коммунальными ресурсами, не допускается до определения способа управления жилым домом. При этом из буквального толкования положений данной статьи не следует, что под организациями, которые осуществляли функции управления многоквартирным жилым домом, законодателем понимались только специализированные учреждения и предприятия, осуществлявшие соответствующую уставную деятельность.

Вследствие  этого несостоятельными признаются ссылки общества на то, что данный вид деятельности не входит в его уставные цели и задачи, и что расторжение договора №5 от 05.04.93 было вызвано необходимостью освобождения  общества от несвойственных ему функций.

Положения Вводного Закона направлены в первую очередь на обеспечение  и защиту в переходный период  прав граждан, проживающих в многоквартирных жилых домах, с целью недопущения ситуаций, могущих повлечь прекращение обслуживания и снабжения дома коммунальными ресурсами.

В данном случае расторжение договора №5 от 05.04.93 способствовало возникновению правовой неопределенности в гражданско-правовых отношениях, связанных с содержанием дома и его жизнеобеспечением, поскольку, как отмечено выше, после передачи общежития теруправлению данное здание не было закреплено за каким-либо юридическим лицом.

В материалах дела отсутствуют доказательства проведения органом местного самоуправления муниципального образования город Краснодар открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 "Об утверждении Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом". Иной способ смены управляющей организации ни Жилищным кодексом Российской Федерации, ни указанным постановлением Правительства Российской Федерации не предусмотрен.

Ссылки общества на то, что согласно протоколу общего собрания собственников помещений от 21.08.08 №1 собственники жилых помещений избрали способ управления спорным домом и что в качестве управляющей компании ими выбрано МУ «ГУК-Краснодар», не могут быть приняты во внимание, поскольку в соответствии с данным протоколом жильцами дома принято решение о создании ТСЖ и заключении ТСЖ договора с названной управляющей компанией. Однако, доказательств создания Товарищества собственников жилья, зарегистрированного в установленном порядке или заключения договора собственниками жилых помещений с  МУ «ГУК-Краснодар» в материалах дела не имеется.

Между тем, исходя из положений статьи 18 Вводного закона и главы VIII ЖК РФ и в соответствии с разъяснениями Министерства регионального развития Российской Федерации, изложенными в Письме от 26.03.07 № 5280-СК/07 «Об изменении жилищного законодательства», возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента: а) создания товарищества собственников жилья (п. 2 ч. 2 ст. 161, ч. 9 ст. 162, разд. VI Кодекса); б) принятия решения об управлении многоквартирным домом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (п. 2 ч. 2 ст. 161, разд. V Кодекса);в) заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (п. 3 ч. 2 и ч. 4 ст. 161, ст. 162 Кодекса, ч. 1 ст. 18 Вводного закона) и возникновения в соответствии с ч. 7 ст. 162 Кодекса обязательств управляющих организаций по управлению многоквартирным домом, как на основании решений общих собраний собственников помещений, так и по результатам открытых конкурсов; г) заключения собственниками помещений, осуществляющими непосредственное управление многоквартирным домом, договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме, а также договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) в соответствии со ст. 164 Кодекса и возникновения обязательств соответствующих подрядных и ресурсоснабжающих организаций.

После совершения указанных действий и возникновения указанных обязательств положения специальной нормы ч. 1 ст. 18 переходных положений Вводного закона не применяются.

Материалы дела свидетельствуют о том, что принятое собственниками жилых помещений решение о выборе способа управления спорным многоквартирным домом на момент принятия обжалуемого судебного акта не было реализовано.

При таких условиях апелляционная инстанция считает, что в силу названных правовых норм факт расторжения истцом договора с собственником имущества на пользование и содержание здания общежития не является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Доводы истца о том, что вследствие утраты статуса общежития интерес в использовании данного объекта у общества отпал и что оно несет неоправданные расходы по содержанию жилого дома, поскольку договоры с гражданами, проживающими в данном доме, не заключались, не могут быть приняты во внимание апелляционным судом. Из представленных истцом в дело документов,  в том числе договоров о передаче квартир в собственность, выписок из ЕГРП , а также указанных в исковом заявлении самим обществом сведений, явствует, что массовая приватизация квартир в общежитии началась с 2005г, т.е. на момент заключения спорного договора №620 от 01.01.06, данные обстоятельства были известны ОАО ТИЖГП «Краснодаргражданпроект» и это не повлияло на принятие обществом решения о совершении сделки.

Что касается аргументов истца о том, что расходы по обслуживанию имущества должны возлагаться на его собственника, то они отклоняются апелляционной инстанцией, так как в силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Названные выше специальные нормы Вводного закона определяют условия сохранения обязательств организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома.

В то же время апелляционная инстанция считает необходимым отметить, что общество не лишено возможности предъявить соответствующие требования о возмещении своих расходов по содержанию имущества к его собственнику или другим лицам, которыми нарушены требования нового жилищного законодательства относительно сроков избрания способа управления многоквартирным жилым домом.

С учетом изложенного апелляционная инстанция полагает, что оснований для расторжения договора № 620 от 01.01.2006 у суда не имелось и в удовлетворении иска надлежит отказать.

Возражения ответчика о несоблюдении обществом досудебного порядка урегулирования спора признаются несостоятельными, поскольку им не отрицается получение письма общества о расторжении договора в части спорного общежития, которое свидетельствовало о намерении истца по существу внести изменение в договор путем исключения из него обязательств по водоснабжению и водоотведению в отношении спорного объекта.

Кроме того, необходимо также указать что в силу пункта 1 статьи 407, пункта 2 статьи 453 ГК РФ расторжение договора является основанием прекращения договорного обязательства, частичное расторжение договора может иметь место, только если это не повлечет прекращения либо изменения всех остальных обязательств по договору.  В данном случае расторжение договора№620 в части спорного общежития не могло повлиять на возможность его исполнения в отношении других объектов, что означает, возможность частичного расторжения договора при наличии соответствующих оснований, предусмотренных ГК РФ. Таким образом, спор обоснованно разрешен судом по существу, однако принятое решение подлежит отмене по названным выше мотивам.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 269-271 АПК РФ, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2008 по делу № А32-2465/2008-16/46 отменить.

В иске ОАО ТИЖГП «Краснодаргражданпроект» отказать.

Взыскать с ОАО ТИЖГП «Краснодаргражданпроект» в пользу ООО «Краснодар Водоканал» 1000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                           Ехлакова С.В.

Судьи                                                                                                             Корнева Н.И.

                Пономарева И.В.