Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2009 по делу n А32-17817/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-17817/2008-39/292

27 января 2009 г.                                                                               15АП-8854/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 января 2009 г..

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ильиной М.В., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края ( судья Колодкина В.Г.)

от 6 ноября  2008 г. по делу № А32-17817/2008-39/292

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Творческое объединение "Галерея-Юг"

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю,

при участии третьего лица:  Департамента муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования г. Краснодар,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Творческое объединение «Галерея-Юг» (г.Краснодар) обратилось с заявлением в арбитражный суд, в котором просило признать незаконными действия Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, оформленных в виде письма от 27 июня 2008 года № 01/036/2008-222  об отказе в государственной регистрации договора аренды помещений, заключенного 9 ноября 2007 года № 339/1, подписанного между Департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар и ООО «Творческое объединение «Галерея-Юг», а также просило понудить Управление осуществить государственную регистрацию указанного договора.

В судебном заседании заявитель – ООО «Творческое объединение «Галерея-Юг» в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило заявление, просило зарегистрировать договор аренды с учетом дополнительного соглашения к нему от 23 июня 2008 года.

Решением от 6 ноября 2008 года заявление удовлетворено.

Не согласившись с указанным судебным актом, Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю обжаловало решение в порядке апелляционного производства и просило решение отменить, а в удовлетворении заявления ООО «Творческое объединение «Галерея-Юг» отказать. Основанием к отмене решения указаны следующие обстоятельства. При подаче заявления о государственной регистрации договора аренды регистратором было выявлено, что указанные в договоре помещения принадлежат на праве собственности Сберегательному банку Российской Федерации, а не муниципальному образованию город Краснодар. В связи с указанным противоречием государственная регистрация была приостановлена в связи с чем ООО «Творческое объединение «Галерея-Юг» было направлено соответствующее уведомление. Поскольку от заявителя более никаких документов не поступило, после истечения срока приостановления государственный регистратор правомерно отказал в государственной регистрации договора аренды. Дополнительное соглашение от 23 июня 2008 года государственному регистратору не представлялось. Довод суда первой инстанции о том, что регистратор отказал в устной форме в принятии дополнительных документов, необоснован.

На апелляционную жалобу представлен отзыв ООО «Творческое объединение «Галерея-Юг», в котором возражало против удовлетворения жалобы, указав, что при заключении договора аренды была допущена техническая ошибка в указании нумерации помещений, которая впоследствии была устранена путем изготовления нового технического паспорта и заключения дополнительного соглашения от 23 июня 2008 года.

В судебное заседание арбитражного апелляционного суда стороны не явились, представителей не направили. О месте и времени судебного разбирательства уведомлены путем передачи копии определения суда по факсу ( отчеты о передаче факсимильных сообщений в деле). Управление Федеральной регистрационной службы представило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. В тексте отзыва на апелляционную жалобу указано время и дата рассмотрения дела, хотя ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие директор ООО «Творческое объединение «Галерея-Юг» не заявил. Третье лицо – Департамент муниципальной собственности и городских земель, будучи уведомленным о месте и времени рассмотрения дела, отзыва или ходатайства не направил.

С учетом изложенного арбитражный суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение арбитражного суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 9 ноября 2007 года между Департаментом муниципальной собственности Администрации муниципального образования город Краснодар, действующего в качестве арендодателя, и ООО «Творческое объединение «Галерея-Юг» был заключен договор аренды муниципального имущества общей площадью 117,2 кв.м., расположенное по адресу: г.Краснодар, Западный округ, ул.Рашпилевская,32, лит.А1, помещения 1, 1/1,1,2,3,4,5 (т.1, л.д.20-25). 29 января 2008 года договор был сдан на государственную регистрацию в Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, что подтверждено распиской в получении документов ( т.1, л.д.39). Согласно заявлению представителя ООО «Творческое объединение «Галерея-Юг» от 26 февраля 2008 года в связи с необходимостью представления дополнительных документов  (т.1, л.д.67-68)государственная регистрация была приостановлена до 26 мая 2008 года, что подтверждается также сообщением государственного регистратора от 26 февраля 2008 года на имя представителя ООО Лущиковой Г.В. ( т.1, л.д.31).

Письмом от 27 июня 2008 года № 01/036/2008-222 Управление Федеральной регистрационной службы в лице государственного регистратора  Харатян Н.Ш. сообщило ООО «Творческое объединение «Галерея-Юг» об отказе в государственной регистрации договора аренды. Основанием к отказу в государственной регистрации послужили следующие обстоятельства. На нежилые помещения 1, 1/1,1,2,3,4,5 расположенные по адресу: г.Краснодар, Западный округ, ул.Рашпилевская,32, лит.А1, не зарегистрировано право муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар. Правообладателем не представлены документы, свидетельствующие о наличии права муниципальной собственности, возникшей до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним».  Кроме того, в ходе проведения правовой экспертизы документов были обнаружены противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, поскольку на указанные помещения 1, 1/1,1,2,3,4,5 первого этажа здания по адресу: г.Краснодар, Западный округ, ул.Рашпилевская,32, лит.А1,  поскольку на указанные помещения зарегистрировано право собственности Сберегательного банка Российской Федерации ( т.1, л.д.28-30).

Арбитражный суд первой инстанции признал указанный отказ незаконным, мотивировав тем, что установлено, что имелось дополнительное соглашение от 23 июня 2008 года и у регистратора не имелось объективных оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также сославшись на то, что в принятии дополнительных документов регистратором было отказано.

Апелляционный суд полагает выводы арбитражного суда первой инстанции ошибочными.

Принимая решение о признании незаконными действий государственного органа, в силу императивных предписаний статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан указать, какому именно закону или иному нормативному правовому акту не соответствуют действия государственного органа.

Как следует из текста отказа в государственной регистрации договора аренды, государственным регистратором указаны два основания для отказа:

1) отсутствие ранее зарегистрированного права муниципальной собственности на помещения,

2) наличие зарегистрированного права собственности Сберегательного банка на помещения, указанные в договоре аренды.

Как следует из расписки от 29 января 2008 года, заявитель не прилагал документы, которые бы подтверждали право муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар на помещения, предоставленные в аренду.

Как следует из письма государственного регистратора, ранее право муниципальной собственности зарегистрировано не было. То обстоятельство, что помещения указаны в реестре муниципальной собственности, не опровергает факта отсутствия регистрации права муниципальной собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и  сделок с ним.

Действительно согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Поэтому до внесения в государственный реестр доказательством права муниципальной собственности будет наличие соответствующей записи в реестре муниципальной собственности ( пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 года № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав»).

Однако согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Поскольку в силу статьи 1 указанного закона аренда относится к обременениям (ограничениям), Управление Федеральной регистрационной службы правомерно указало на необходимость регистрации права муниципальной собственности до осуществления государственной регистрации договора аренды на указанные помещения.

Ссылка суда первой инстанции на абзац 3 пункта 2 статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для вывода о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности арендодателя, возникшее до введения в действие закона о регистрации, не препятствует возникновению права у арендатора и также не препятствует регистрации договора аренды в органах юстиции, неверна. Абзац 3 пункта 2 указанной статьи ( в редакции Федерального закона от 2 ноября 2004 года № 127-ФЗ) гласит: «Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины». По буквальному тексту закона допускается государственная регистрация возникшего ранее права при осуществлении государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества. Договор аренды не является сделкой, влекущей переход права собственности к другому лицу, и не является сделкой об отчуждении имущества, а поэтому указанная норма не может быть применена в рассматриваемом деле. Кроме того, государственному регистратору в любом случае не представлялись доказательства принадлежности арендуемого имущества к муниципальной собственности.

Как усматривается из материалов дела, государственный регистратор правомерно указал, что на помещения, указанные в договоре аренды, зарегистрировано право собственности Сберегательного банка Российской Федерации. То обстоятельство, что в связи с этим указанием государственного регистратора впоследствии был изготовлен новый технической паспорт с указанием новых номеров помещений ( т.1, л.д.153-156), а также впоследствии заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 23 июня 2008 года ( т.1, л.д.137-139), в которых арендованные помещения уже поименованы под иными номерами 39-44, объективно подтверждает правильность вывода государственного регистратора о наличии противоречий между заявленными и зарегистрированными правами.

При таких обстоятельствах Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю правомерно отказало в государственной регистрации договора аренды на основании абзацем 9,10,11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Указание в решении суда о том, что дополнительные материалы представлялись государственному регистратору, но в принятии указанных документов было регистратором отказано в устной форме, не основано на имеющихся в деле доказательствах. Пояснения представителя заявителя в судебном заседании не могут быть оценены как надлежащее доказательство, не представлены доказательства того, что подобные события имели место в действительности, не конкретизировано время, место якобы имевшего отказа. Управление Федеральной регистрационной службы отрицает, что дополнительные документы представлялись в Управление. Согласно пунктам 77-90 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденному приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14 сентября 2006 года № 293, прием документов осуществляется специалистом, а не государственным регистратором. ООО «Творческое объединение «Галерея-Юг» не представило никаких доказательств того,