Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2014 по делу n А32-52898/2009. Отменить определение первой инстанции полностью или в части, Разрешить вопрос по существу (ст.272 АПК РФ)

в долевом строительстве определен его предмет – квартира под соответствующим номером; помещение технического подвала, расположенного под ней; и помещение, расположенное выше пятого этажа над ней, то есть мансарда.

Пунктом 1.5 договоров определена сумма, подлежащая уплате участником долевого строительства: 446 431 руб. – квартиры № 1 и № 24 каждая, 363 921 руб. – квартиры № 2 и № 23 каждая; 301 029 руб. – квартиры № 3 и № 22 каждая; 588 771 руб. – квартиры № 4 и № 21 каждая; всего 3 400 304 руб.

Согласно заключению эксперта № 258/16.1 от 01.02.2013, подготовленному ООО «Экспертное предприятие «СТРОЙТЭКС» на основании определения суда от 02.08.2012, по состоянию на 26.06.2008 рыночная стоимость прав Макарова А.А. по договору участия в долевом строительстве на квартиры № 1 и № 24 составила 418 581 руб. каждая; на квартиры № 2 и № 23 – 341 218 руб. каждая; на квартиры № 3 и № 22 – 282 250 руб. каждая; на квартиры № 4 и № 21 – 552 042 руб. каждая; на нежилые помещения мансарды и подвала – 3 188 181 руб. каждое. Таким образом, рыночная стоимость долевого участия Макарова А.А. в строительстве всех спорных объектов составила 9 564 544 руб., что почти в три раза выше стоимости, определенной в договорах.

Таким образом, доводы управляющего следует признать обоснвоанными.

В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491. Согласно подпункту «а» пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения – возможности его использования как самостоятельного.

Согласно акту экспертного исследования № 146/16.1 от 16.05.2013 нежилые помещения № 1-18 литера под/А (подвал) по адресу: Краснодарский край, г. Крымск, ул. Маршала Жукова, д. 46, литер д, в соответствии со СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» являются техническим этажом по причине прохождения через них инженерных коммуникаций, обеспечивающих жизнедеятельность всего многоквартирного жилого дома, то есть электричества, водоснабжения, канализации и отопления.

Поскольку переданные Макарову А.А. по оспариваемым сделкам нежилые помещения № 1-18 литера под/Л (подвал) являются техническим этажом многоквартирного жилого дома, они не могут быть введены в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Упомянутые нежилые помещения не могут выступать предметом сделок и объектом вещных прав, отличных от права долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома. Единственным назначением этих нежилых помещений может быть их использование в целях эксплуатации всего многоквартирного жилого дома, в связи с чем служебная роль данных помещений заведомо исключает их отчуждение третьим лицам по каким бы то ни было сделкам.

Право общей долевой собственности на технические этажи и подвалы возникает в силу прямого указания закона, регистрация права собственности на отдельное помещение в многоквартирном жилом доме одновременно является регистрацией также и права общей долевой собственности на общее имущество в этом доме, в чьем бы фактическом владении оно ни находилось. Обязанность вступления во владение общим имуществом в качестве условия возникновения на него права общей долевой собственности законом не предусмотрена.

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Общим последствием недействительности сделок, предусмотренным пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, является возврат другой стороне всего полученного по сделке.

Реституционные требования о возврате денежных средств, переданных должнику по недействительной сделке, носят заявительный характер и могут быть предъявлены кредитором после вступления в силу судебного акта, которым соответствующая сделка была признана недействительной.

С учетом изложенного, требования управляющего о признании сделок должника недействительными и применении последствий их недействительности подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2013 по делу № А32-52898/2009 отменить.

Признать недействительной сделку по передаче от ЗАО «Южстальмонтаж» в собственность Макарова Андрея Александровича квартир № 1, № 2, № 3, № 4, № 21, № 22, № 23, № 24, нежилых помещений № 1-4 литера А (мансарда) и нежилых помещений № 1-18 литера под/А (подвал), расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Крымск, ул. Маршала Жукова, д. 46, литер «д», заключенную путем составления восьми договоров долевого участия в строительстве от 26.06.2008, акта приема-передачи объектов, завершенных строительством, от 11.10.2008 и государственной регистрации права собственности приобретателя 09.09.2011.

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу ЗАО «Южстальмонтаж» квартир № 1, № 2, № 3, № 4, № 21, № 22, № 23, № 24, нежилых помещений № 1-4 литера А (мансарда) и нежилых помещений № 1-18 литера под/А (подвал), расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Крымск, ул. Маршала Жукова, д. 46, литер «д».

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Н.В. Шимбарева

Судьи                                                                                             И.Г. Винокур

Д.В. Николаев