Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2014 по делу n А53-13956/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

исключительную возможность заключения на новый срок договоров аренды без проведения конкурсов и аукционов, в данном случае не имелось.

По окончанию срока аренды, для возобновления договоров торги проведены не были. Следовательно, арендные отношения между истцом и ответчиком не могли быть возобновлены на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и прекратили свое действие с 31.10.2012.

Изложенная правовая позиция соответствует сложившейся судебной практике (постановление ФАС Центрального округа от 22.12.2011 по делу № 14-5890/2011, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.12.2011 по делу № А78-4760/2010, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.11.2011 по делу № А33-6786/2011).

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

По смыслу названной нормы, являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект аренды в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 того же кодекса), ряд обязанностей, в частности, своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации) и, составив надлежащий документ, возвратить объект найма при прекращении договора аренды (статьи 622 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Придя к выводу о правомерности представленного истцом расчета размера арендной платы, суд первой инстанции указал следующее.

Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Согласно пункту 2 статьи 10 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, осуществляют субъекты Российской Федерации, в том числе в силу пункта 3 статьи 65 Кодекса устанавливают порядок определения размера арендной платы и порядок, условия и сроки ее внесения.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Кодекса. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 данного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11487/09, от 02.02.2010 № 12404/09, от 06.12.2011 № 9069/11, от 15.03.2012 № 15117/11 и от 17.04.2012 № 15837/11.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации размер неосновательного обогащения должен определяться по правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, цена может быть определена исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги в период такого пользования.

При таких обстоятельствах, судом правомерно отмечено, что отсутствие заключенного между сторонами договора аренды не освобождает ответчика от обязанности по внесению платежей за фактическое пользование спорными земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы, определяемой по правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

В данном деле необходимо учитывать, что ответчик принимал действия относительно заинтересованности использования спорного земельного участка после истечения срока действия договора аренды по итогам аукциона.

Так, на основании заявления индивидуального предпринимателя Генералова Д.Л. от 24.12.2012 № 13787 постановлением администрации города Шахты от 22.01.2013 № 319 "О внесении изменений в договор аренды от 03.11.2009 № 5084 земельного участка, расположенного оп адресу: г. Шахты, ул. Ионова, 215-г" внесены изменения в договор аренды от 03.11.2009 № 5084:

- договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка (с размером арендной платы, установленным в соответствии с протоколом о результатах аукциона) заменено на "договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка",

- пункт 1.1 договора дополнен словами "для продолжения строительства",

- разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020301:89, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ростовская область, г. Шахты, ул. Ионова, 215-г согласно кадастрового паспорта от 25.12.2012 - "земельные участки объектов торговли",

- пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: "на участке имеется объект незавершенного строительства лит. "АА", степень готовности 35% (технический паспорт Шахтинского отделения Ростовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 04.09.2012),

- пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: "срок аренды участка устанавливается с 30.10.2009 по 30.10.2015",

- размер арендной платы за земельный участок устанавливается в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением администрации Ростовской области от 28.04.2008 № 212 были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 09.07.2009 кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020301:89 составляет 18 656 562 рублей 24 копейки.

Тем самым, по волеизъявлению предпринимателя, изменены как вид разрешенного использования земельного участка с "для строительства" на "земельные участки объектов торговли", так и порядок исчисления арендной платы - исходя из кадастровой стоимости.

Отсутствие подписанного соглашения в данном случае не влияет на правомерность доводов истца относительно расчета аренды.

Подписание дополнительного соглашения к договору зависит от волеизъявления сторон. При этом сохранение положений относительно размер аренды по отношению к ответчику ставит его необоснованно более выгодное положение по отношению к иным потенциальным арендаторам. Собственник (уполномоченное лицо) вправе рассчитывать на получение прибыли (арендной платы) в том размере, в котором они могут рассчитывать при добросовестном отношении сторон к договору и закону.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

По смыслу пунктов 8, 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 следует, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы на землю как вида регулируемой цены существует два способа изменения ее размера: на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (пункт 8 Правил № 582) и в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка (пункт 9 Правил № 582). Из пункта 9 Правил № 582 следует, что в тех случаях, когда арендная плата устанавливается (и, соответственно, изменяется) исходя из кадастровой стоимости (ее изменении), индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции не проводится.

В отсутствие договора аренды или иного правового основания для использования земельного участка, ответчик не освобождается от обязанности вносить плату за фактическое пользование земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы, определяемой по правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть в порядке, установленном органами государственной власти и органами местного самоуправления.

Расчет арендной платы пользования земельным участком по договору аренды произведен в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 № 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", в соответствии с решением Шахтинской городской Думы от 26.07.2012 № 285 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "город Шахты".

Тем самым, исчисление арендной платы соответствует действующему законодательству и определение как произведение кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы (п. 17 приложения № 2 решения Шахтинской городской Думы от 26.07.2012 № 285), с учетом ежегодной индексации, согласно Федеральным законам.

Судом первой инстанции обоснованно отмечено, что квалификация долга за период с 01.09.2012 по 30.10.2012 (окончание срок договора аренды), так и с 31.10.2012 по 31.05.2013 как арендной платы, при том, что с 31.10.2012 истец фактически отыскивает неосновательное обогащение, не влияет на расчет исковых требований с учетом регулируемой категории арендных платежей. При этом, исчисление арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка с 22.01.2013 (издание постановления администрации г. Шахты от 22.01.2013 № 319) не привело к необоснованному увеличению начисленной платы за пользование земельным участком) ввиду арифметически выгодных условий для ответчика.

Поскольку ответчиком в материалы дела не представлены доказательства оплаты образовавшейся задолженности по арендной плате в полном объеме, судом правомерно удовлетворены заявленные истцом требования о  взыскании задолженности за период с 01.09.2012 по 31.05.2013 в размере 656 115 рублей 61 копейки.

Не своевременная оплата задолженности, послужила основанием для обращения истца с требованием о взыскании с ответчика пени за период с 20.09.2012 по 28.05.2013 в размере 10 304 рубля 22 копейки.

Пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора в случае нарушения срока внесения арендной платы, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) предусмотренными законом или договором, которую должник обязан уплатить в случае неисполнение или ненадлежащего исполнения обязательств.

Ввиду того, что с 31.10.2012 между сторонами прекратились договорные отношения в рамках договора аренды от 03.11.2009 № 5084, оснований начислений пени на период после 31.10.2012 является необоснованным.

В пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других