Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2010 n 15АП-3088/2010 по делу n А53-22065/2009 По делу о взыскании убытков, возникших в результате неисполнения обязательства по передаче в муниципальную собственность площади жилья, определенной в соответствии с условиями конкурса на строительство многоквартирного жилого дома и заключенного на его основе инвестиционного контракта, и неустойки.Суд первой инстанции Арбитражный суд Ростовской области

отселения граждан размер жилищного (нежилого) фонда, подлежащего передаче в муниципальную собственность, определяется как разница между 10% от общей площади жилых помещений в объекте и площадью жилья, предоставленной застройщиком в счет отселения граждан со строительной площадки.
Данные положения были отражены администрацией и ЗАО "Ростов-Донстрой" в инвестиционном контракте N 1 от 10.12.2004, заключенном на основании протокола заседания конкурсной комиссии по предоставлению права застройки земельных участков от 20.09.2004. Согласно указанному инвестиционному контракту базовое соотношение раздела имущества по итогам реализации в 2004 - 2008 годах инвестиционного проекта определено следующим образом: администрации подлежат передаче жилые помещения в объекте в размере, рассчитанном как разница между 10% общей площади жилых помещений объекта и площадью жилья, предоставленного для отселения граждан, являющихся собственниками или проживающих в жилых домах, расположенных на строительной площадке, по условиям постановления мэра гор. Ростова-на-Дону N 800 от 18.04.2003, а также жилые помещения общей площадью 60,5 кв. м (сверх условий постановления от 18.04.2003 N 800) в соответствии с итогами конкурса. При этом условия и порядок передачи жилья в муниципальную собственность и резервирования должны были определяться отдельными договорами, заключаемыми администрацией и обществом (л.д. 20 - 22, т.д. 1).
В соответствии с пунктами 3.4 - 3.5 постановления мэра города Ростова-на-Дону от 18.04.2003 N 800 передача в муниципальную собственность жилищного и (или) нежилого фонда осуществляются на основании соответствующих договоров, примерные формы которых утверждаются постановлением мэра города. Договоры о передаче жилищного (нежилого) фонда в муниципальную собственность, исполнении иных условий предоставления земельного участка для строительства заключаются между администрацией города и застройщиком при предоставлении земельного участка по результатам конкурса на право застройки земельного участка при подготовке проекта правового акта мэра города о предоставлении земельного участка для строительства победителю конкурса.
С учетом данного требования 12.04.2006 администрацией и обществом подписан договор об исполнении заказчиком условия о передаче жилья в муниципальную собственность при строительстве жилого дома, согласно которому ЗАО "Ростов-Донстрой" передает администрации в муниципальную собственность квартиры в жилом доме по ул. Мечникова, 45а-49 в размере 10% от общей площади указанного дома + 60,5 кв. м, в счет исполнения условий правового акта администрации о предоставлении земельного участка для строительства указанного жилого дома (условия конкурса) в части передачи в муниципальную собственность жилья при строительстве указанного жилого дома (пункт 1.1 договора). Передача квартир должны была состояться в 2-месячный срок с момента утверждения акта ввода жилого дома в эксплуатацию по акту приема-передачи эксплуатирующей организации, определенной истцом; в указанный срок ответчик должен был представить в учреждение юстиции документы, необходимые для регистрации права муниципальной собственности на квартиры.
Вступление данного договора в силу стороны обусловили вступлением в силу правового акта администрации города (договора аренды или купли-продажи земельного участка) о предоставлении участка для строительства жилого дома.
Согласно пункту 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании места размещения объекта, которым утверждается акт выбора земельного участка, является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
На основании данной нормы постановлением мэра гор. Ростова-на-Дону от 19.01.2005 N 48 по результатам конкурса на право застройки (протокол от 20.09.2004) утвержден акт N 29/8223 от 12.03.2004 выбора земельного участка для предварительного согласования реконструкции части жилого квартала по ул. Мечникова с выделением 1 очереди строительства многоэтажного жилого дома; ЗАО "Ростов-Донстрой" предварительно согласовано место размещения многоэтажного жилого дома (1-я очередь реконструкции квартала по ул. Мечникова, 45а-49) на земельном участке площадью 0,1350 га по ул. Мечникова, в границах согласно прилагаемой выкопировке из плана города (л.д. 10, т.д. 1).
18.12.2006 мэром гор. Ростова-на-Дону принято постановление N 1452, которым ЗАО "Ростов-Донстрой" из состава городских земель в аренду сроком на три года предоставлен земельный участок, площадью 0,1350 га, с кадастровым номером 61:44:08 20 10:0266 для строительства жилого дома с встроенными помещениями офисов и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой (первая очередь реконструкции квартала по ул. Мечникова), департаменту имущественно-земельных отношений предписано обеспечить заключение с ЗАО "Ростов-Донстрой" договора аренды указанного земельного участка (л.д. 34 - 35, т.д. 2).
05.07.2007 департамент имущественно-земельных отношений гор. Ростова-на-Дону и ЗАО "Ростов-Донстрой" заключили договор аренды N 29939 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:08 20 10:0269, находящегося по ул. Мечникова, дом 45"а"-49 в гор. Ростове-на-Дону, для использования в целях организации производства работ по строительству жилого дома с встроенными помещениями офисов и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой (первая очередь реконструкции квартала по ул. Мечникова), общей площадью 132 кв. м, на срок с 06.03.2007 по 18.12.2009. По акту приема-передачи от 05.07.2007 земельный участок передан ЗАО "Ростов-Донстрой" (л.д. 46 - 48, т.д. 1). Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы 20.07.2007.
24.12.2008 ЗАО "Ростов-Донстрой" выдано разрешение N RU61310000-6400 на ввод в эксплуатацию 10-ти этажного 30-квартирного жилого дома с офисами и подземной автостоянкой - 1-я очередь реконструкции квартала по ул. Мечникова 45а-49, расположенного в гор. Ростове-на-Дону по ул. Мечникова, 49а (л.д. 95 - 96, т.д. 2).
В реестре дольщиков, заключивших договоры по указанному объекту с ЗАО "Ростов-Донстрой", администрация не значится (л.д. 97 - 108, т.д. 2).
14 - 16 января 2009 года по актам приема передачи квартиры в жилом доме по ул. Мечникова, д. 45А-49 были переданы ответчиком в собственность дольщикам (л.д. 74 - 109, т.д. 1).
Претензией от 02.04.2009 N 4/295 администрация уведомила ЗАО "Ростов-Донстрой" о неисполнении последним обязательств по договору от 12.04.2006, предъявив требование о передаче администрации квартир общей площадью 253,45 кв. м из расчета общей площади жилых помещений равной 1929,50 кв. м (1929,50 / 10 + 60,5 = 253,45 кв. м).
Неисполнение данного требования явилось основанием обращения с настоящим иском.
Правомерность прямого участия муниципальных образований в имущественном обороте посредством инвестиционной деятельности в целях достижения положительного социального эффекта в силу положений главы 5 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1 и 19 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", статей 1 и 2 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" подтверждена Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2009 N 13356/08.
Квалифицируя спорный договор от 12.04.2006, суд первой инстанции обоснованно выявил его смешанную природу, включающую элементы предварительного договора, договора простого товарищества и инвестиционного обязательства.
При этом апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что истец вправе дважды потребовать передачи в собственность жилья как по инвестиционному контракту N 1 от 10.12.2004, так и по договору от 12.04.2006. Данный вывод ответчика не соответствует материалам дела и сделан без учета обстоятельств заключения договора от 12.04.2006.
Договор от 12.04.2006 об исполнении заказчиком условия о передаче жилья в муниципальную собственность при строительстве жилого дома является результатом сложного фактического состава по предоставлению ЗАО "Ростов-Донстрой" земельного участка для коммерческих целей жилищного строительства и конкретизирует порядок исполнения обязательства ответчика по передаче в муниципальную собственность площади жилья, определенной в соответствии с условиями конкурса и заключенного на его основе инвестиционного контракта от 10.12.2004. Договор от 12.04.2006 не может быть оценен в отрыве от предшествующих его заключению отношений сторон, носящих организационный характер, поскольку в таком случае спорный договор лишается своего основания.
Поскольку инвестиционный контракт от 10.12.2004 и договор от 12.04.2006 не предполагают объединения вкладов сторон, ведения общих дел, совместного несения прибыли и убытков, а также образования общей долевой собственности на внесенное в качестве вкладов имущество и результаты совместной деятельности, данные договоры не являются общецелевыми, построенными по модели простого товарищества.
Из анализа процедуры и условий предоставления земельного участка в аренду следует, что, распоряжаясь данным участком, администрация правомерно рассчитывала на встречное имущественное предоставление, выражающееся не только в получении арендной платы в рамках непосредственно договора аренды от 05.07.2007 N 29939, но и в передаче в муниципальную собственность определенного количества жилой площади, соответствующей условиям инвестиционного контракта от 10.12.2004 и протоколу конкурса от 20.09.2004, который, с учетом нормы пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеет силу договора.
Передача в муниципальную собственность спорных 253,45 кв. м жилой площади во вновь возведенном жилом доме являлось условием предоставления ЗАО "Ростов-Донстрой" права застройки земельного участка по ул. Мечникова, 49а, не тождественного арендному праву пользования, и представляла форму возмещения муниципальному образованию город Ростов-на-Дону прекращения права муниципальной собственности на данный земельный участок, поскольку в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации указанный земельный участок с момента регистрации права собственности на отдельные квартиры становится объектом общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме.
Апелляционный суд не усматривает признаков ничтожности или оспоримости договора от 12.04.2006, поскольку заявитель жалобы не приводит конкретных норм права, которым бы противоречил данный договор на момент его заключения; ссылка ответчика на то обстоятельство, что на момент вступления договора в силу постановление мэра гор. Ростова-на-Дону от 18.04.2003 N 800 было отменено, не порочит действительность договора от 12.04.2006, поскольку указанное заявителем обстоятельство относится не к моменту совершения сделки, а к моменту наступления отлагательного условия (издание постановления мэра от 18.12.2006 N 1452 о предоставлении ответчику земельного участка).
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 14.04.2009 N 17468/08, статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает общее основание недействительности сделок, не соответствующих требованиям закона или иных правовых актов, при этом согласно статье 3 названного Кодекса под законами, содержащими нормы гражданского права, понимаются сам Кодекс и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы, а под иными правовыми актами - указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации. Другие нормативные акты: акты министерств и иных федеральных органов исполнительной власти (инструкции, приказы, положения и т.п.), а также акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления - к законам и иным правовым актам не отнесены.
Между тем, ответчик не привел конкретных норм федеральных законов, указов Президента Российской Федерации или постановлений Правительства Российской Федерации, которым бы противоречил договор от 12.04.2006.
Вступление в силу 10.01.2005 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", дополнившего Земельный кодекс Российской Федерации статьями 30.1, 30.2, 38.1, 38.2, регламентирующими порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, и отмена постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 11.04.2006 N 350 постановления от 18.04.2003 N 800, не влекут недействительности договора от 12.04.2006, поскольку заключение этого соглашения представляло собой исполнение пункта 3.1 инвестиционного контракта N 1 от 10.12.2004.
Апелляционный суд отклоняет как основанный на неправильном толковании норм права довод апелляционной жалобы о незаключенности спорного договора от 12.04.2006, поскольку в нем, по мнению ответчика, отсутствовало точное указание предмета будущей сделки по передаче в муниципальную собственность жилой площади.
По условиям договора от 12.04.2006 номенклатура квартир (количество квартир и комнат в них, расположение в осях или номера, этаж, общая и жилая проектная площадь), подлежащих передаче в муниципальную собственность, должна была поступить администрации в течение 30 дней с момента получения разрешения на строительство (пункты 2.1.1 - 2.1.4 договора от 12.04.2006). Однако ответчик доказательств исполнения данного обязательства не представил. Из анализа данного условия следует, что определение конкретных квартир относилось к стадии исполнения договора от 12.04.2006 и не предполагалось на момент его заключения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В пункте 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.
Как указал в Постановлении от 14.07.2009 N 402/09 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, использование юридической конструкции предварительного
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2010 n 15АП-2697/2010 по делу n А32-53061/2009 По делу о признании недействительными требования таможенного органа об уплате таможенных платежей, решения о зачете денежного залога, незаконными действий, выраженных в отказе в применении первого метода определения таможенной стоимости товара, по корректировке таможенной стоимости по ГТД и обязании применить первый метод определения таможенной стоимости.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края  »
Читайте также