Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2014 по делу n А32-25048/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

истцом в материалы дела расчёт пени судом проверен и признан верным, в связи с чем, исковые требования в части взыскания пени за период с 12.07.2010 по 30.09.2013 в размере 68 159,23 руб. правомерно удовлетворены судом.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды от 15 июня 2009 года № 4000001715 площадью 1000 кв. метров, кадастровый номер 23:40:0411006:35, расположенного в районе 3 км Сухумского шоссе в г. Геленджике

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Назначение данной нормы состоит в предоставлении арендатору возможности устранения нарушения договора до применения к нему санкции в виде расторжения договора.

Пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 1.1 договора земельный участок предоставлен ответчику для размещения автомобильной заправочной станции.

В соответствии с п. 3.2.4. договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования Участком и досрочном расторжении в установленном порядке Договора при следующих существенных нарушениях условий договора:

- использования земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в п. 1.1 Договора;

- нарушения Арендатором условий, указанных в разделе 10 Договора и невыполнении Арендатором обязанностей, указанных в п. 4.1, 4.3 Договора;

- невнесения арендной платы за землю в течение одного квартала;

- использования земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

Из материалов дела видно, что 7 февраля 2013 года письмом управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик №51-517/13-01-22 арендатору было предложено в добровольном порядке погасить сложившуюся задолженность по договору, что не было исполнено последним.

Соглашение от 13.02.2013 о расторжении договора аренды земельного участка было направленно ответчику, однако, согласно вернувшемуся конверту ответчик отказался от получения данного соглашения ("Отказ адресата от получения").

В данном случае требование об исполнении обязательства и соглашение о расторжении договора отправлены истцом по известному адресу общества, другие адреса в деле отсутствуют, следовательно, истцом в данном случае приняты все возможные и надлежащие меры для получения ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения, поэтому претензионный порядок истцом соблюден.

Указанная правовая позиция согласуется с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Поскольку причины, послужившие основанием для расторжения договора аренды земельного участка, ответчиком не устранены, доказательств, подтверждающих соблюдение обязанности по своевременному внесению арендных платежей, а также целевое использование участка в материалы дела не представлено, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что заявленные требования о расторжении договора аренды подлежат удовлетворению.

Ссылка заявителя жалобы на то, что расторжение договора приведет к убыткам общества, поскольку земельный участок освоен ответчиком, не может быть признана судом состоятельной, при том, что ответчик не привел доказательств, что он принимал меры к надлежащему исполнению обязательств по оплате арендной платы.

Доводы заявителя жалобы о неправомерности применения при расчете размера арендной платы коэффициента 2,2 % от кадастровой стоимости, в то время как должен быть применен коэффициент 1,5% от кадастровой стоимости, так как земельный участок относиться к категории «прочие», а изменение арендной платы не может превышать 30%, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции в силу следующего.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий.

Таким образом, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При исчислении годового размера арендной платы с 1 января 2012 года по договору аренды земельного участка истец руководствовался следующей формулой:

АП = Кс х С, где

АП - сумма ежегодной арендной платы за земельный участок, руб.;

С - ставка арендной платы, % (2,2);

Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб. (17 304 200 руб.).

АП = 17304200 руб. х 2,2% = 380 692,40 руб.

Расчет размера годовой арендной платы произведен в соответствии с постановлением главы администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 20.05.2011 г. № 1126 "Об утверждении Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик" (в редакции постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 15.12.2011 г. № 3241).

Годовой размер арендной платы с 1 января 2013 года по договору аренды земельного участка рассчитывался истцом на основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 20 мая 2011 года № 1126 "Об утверждении Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик" (в редакции постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 17.12.2012 г. № 3858).

Уровень инфляции на 2013 год согласно Федеральному закону от 03.12.2012 № 216-ФЗ "О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов" установлен в размере 5,5%.

АП = (Кс х С) + Ки, где

АП - сумма ежегодной арендной платы за земельный участок, руб.;

С - ставка арендной платы, % (2,2);

Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб. (17 304 200 руб.);

Ки - уровень инфляции на 2013 год.

АП = (17 304 200 руб. х 2,2%) + 5,5% = 401 630.48 руб.

Кроме  того, согласно пункту 1 подпункту 4.3 ставок арендной платы от кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденных постановлением администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 20 мая 2011 года № 1126 "Об утверждении Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик" (в редакции постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 17.12.2012 г. № 3858), для земельных участков автозаправочных и газонаполнительных станции предусмотрен коэффициент 2.2.

Следовательно, применение истцом при исчислении размера арендной платы коэффициента 2,2 % от кадастровой стоимости земельного участка является обоснованными, соответствует Постановлению администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 20 мая 2011 года № 1126 "Об утверждении Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик".

Доводы заявителя жалобы о том, что изменение размера арендной платы противоречит указанному постановлению от 20 мая 2011 года № 1126, поскольку изменение размера годовой арендной платы в большую или меньшую сторону не может превышать 30%  на очередной год, не нашли своего подтверждения, поскольку,  в данном случае указанное условие не подлежало применению, так как сумма арендной платы на 2013 год по сравнению с суммой арендной платы на 2012 года увеличилась менее чем на 30%.

Доводы ответчика о том, что им произведена оплата задолженности по платежному поручению от 30.10.2013 г. № 204 на сумму 750 000 руб., как уплаченную по арендной плате по договору № 1300001715 за 2012 г., 2013 г., обоснованно отклонены судом первой инстанции, так как согласно справке от Финансового управления Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик суммы оплаченные ЗАО "ИСК Сибвосток" по п/п № 204 от 30 октября 2013 года в размере 750 000 (семьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек и по п/п № 205 от 30 октября 2013 года в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек не поступали в бюджет муниципального образования город-курорт Геленджик. Учитывая, что местом исполнения денежного обязательства в силу статьи 316 Гражданского кодекса Российской Федерации является место нахождения кредитора (его расчетного счета) денежное обязательство считается исполненным с момента поступления суммы обязательства на расчетный счет кредитора.

Ответчиком выписка по счету, доказательства зачисления средств не представлено.

Требование истца об аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации договора аренды несельскохозяйственного назначения от 15 июня 2009 года № 4000001715 площадью 1000 кв. метров, кадастровый номер 23:40:0411006:35, расположенного в районе 3 км Сухумского шоссе в г. Геленджике правомерно оставлено судом без удовлетворения в силу следующего.

По общему правилу, содержащемуся в статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации.

На основании пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов закреплена статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

По смыслу статьей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствии соответствующего правонарушения (постановление Президиума ВАС РФ от 28.04.2009 № 15148/08).

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года " О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества,