Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2008 по делу n А32-8602/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-8602/2007-36/266

08 февраля 2008 г.                                                                              15АП-599/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 февраля 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.

судей Захаровой Л.А., Ломидзе О.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.

при участии:

от истца: представитель Нахаева Байрта Анатольевна – доверенность от 12.12.2007 №01-10 сроком до 12.12.2008 года,

от ответчика: представитель Шапошников Виктор Тимофеевич – 17.01.2008 сроком на один год,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Краснодарсельмаш"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 31 октября 2007 г. по делу № А32-8602/2007-36/266,

принятое в составе судьи Карпенко Т.Ю.,

по иску открытого акционерного общества "Краснодарсельмаш"

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью ПК "СТАНК"

о применении последствий недействительности части сделки,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество «Краснодарсельмаш» (далее – ОАО «Краснодарсельмаш») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Производственная компания «СТАНК» (далее – ООО ПК «Станк») о применении последствий недействительности части договора купли-продажи недвижимости от 10.11.2005 г. – признании недействительным переход к ООО ПК «Станк» прав и обязанностей ОАО «Краснодарсельмаш» по договору аренды земельного участка №4300006732(637) от 28.04.2000 г. на земельный участок площадью 19450 кв.м., расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Сормовская, 3; применении последствий недействительности части договора купли-продажи недвижимости от 27.12.2005 г. – признании недействительным переход к ООО ПК «Станк» прав и обязанностей ОАО «Краснодарсельмаш» по договору аренды земельного участка №4300006732(637) от 28.04.2000 г. на земельный участок площадью 7840 кв.м., расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Сормовская, 3; применении последствий недействительности части договора купли-продажи недвижимости от 01.02.2006 г. – признании недействительным переход к ООО ПК «Станк» прав и обязанностей ОАО «Краснодарсельмаш» по договору аренды земельного участка №4300006732(637) от 28.04.2000 г. на земельный участок площадью 2460 кв.м., расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Сормовская, 3.

Исковые требования мотивированы следующим:

1. ОАО «Краснодарсельмаш» (продавец) заключило с ООО ПК «Станк» (покупатель) оспариваемые договоры купли-продажи нежилых помещений, зданий и сооружений; в договорах купли-продажи указаны размеры земельных участков передаваемых покупателю для использования зданий и сооружений. Однако, по мнению продавца, размер земельных участков определен в нарушение п. 2 ст. 35, п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ: размеры земельных участков несоразмерны площади объектов недвижимости, поскольку предельный размер площадей земельных участков не определялся.

2. Оспариваемые договоры купли-продажи являются смешанными, поскольку содержат условия о перенайме части земельного участка, и, в соответствии с требованиями 24 главы ГК РФ, подлежат государственной регистрации. Поскольку государственная регистрация договоров не произведена – они являются ничтожными.

3. В соответствии с п. 4.1.8. договора аренды земельного участка для передачи прав и обязанностей по договору необходимо получение письменного согласия арендодателя, однако такого согласия не получено.

4. В оспариваемых договорах купли-продажи предусмотрено обязательство покупателя по оплате только зданий и сооружений; за передаваемые земельные участки продавец плату не получал, чем нарушается эквивалентно-возмездный характер оспариваемых договоров.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31 октября 2007 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Решение мотивировано тем, что право пользования земельным участком перешло к покупателю - ООО ПК «Станк», на основании норм закона, независимо от воли сторон, поэтому оспариваемые части договоров купли-продажи не нарушают прав и законных интересов истца. Иных оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки, судом первой инстанции не установлено.

Не согласившись с судебным актом, ОАО «Краснодарсельмаш» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить. В апелляционной жалобе истец повторил доводы, изложенные в исковом заявлении, а также отметил, что суд первой инстанции указал в решении на переход к ответчику права пользования всем земельным участком, а не его частью необходимой для использования недвижимости.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик указал следующее:

- оспариваемые сделки являются оспоримыми, а истец по настоящему делу не назван законодателем в качестве заинтересованного лица, управомоченного заявлять требование о признании недействительными указанных сделок;

- право пользования соответствующей частью земельного участка перешло к покупателю на основании норм закона, а не договора, при этом в соответствии с ч. 3 ст. 552 ГК РФ согласие собственника земельного участка не требуется. В соответствии со ст. 22 ЗК РФ в данном случае достаточно уведомить собственника земельного участка, что было произведено в марте 2006 года.

В судебном заседании представитель истца изложил содержание апелляционной жалобы, представитель ответчика - отзыва на апелляционную жалобу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ОАО «Краснодарсельмаш» (продавец) и ООО ПК «Станк» (покупатель) были заключены договоры купли-продажи нежилых помещений, зданий и сооружений, в которых также определена площадь земельных участков, передаваемых продавцом покупателю для использования отчуждаемых зданий и сооружений:

- по договору от 10.11.2005 - нежилые помещения №95-108, 113-118 литер В, нежилые помещения №172/1 литер В2, нежилые помещения № 4-6 литер п/В, антресоль № 101-106, всего общей площадью 8754,4 кв.м., расположенные на земельном участке площадью 19450 кв.м. (т. 1 л.д. 18-21). Договор имеет приложение в виде текстового описания и схемы границ земельного участка, передаваемого для использования отчуждаемого недвижимого имущества (т. 1 л.д. 65-66);

- по договору от 27.12.2005 – нежилое здание «Прачечная спецодежды» литер Г общей площадью 110,2 кв.м., нежилое здание спецпожаротушения литер Г31 общей площадью 141,9 кв.м., нежилое помещение «Красного уголка» литер Г29 общей площадью 41,2 кв.м., нежилое здание склада сборно-разборного литер Щ общей площадью 1619,6 кв.м., всего общей площадью 1930,7 кв.м., в соответствии с п. 6.2. покупатель приобретает право пользования земельным участком общей площадью 7840 кв.м. (т. 1 л.д. 24-26). Договор имеет приложение в виде текстового описания и схемы границ земельного участка, передаваемого для использования отчуждаемого недвижимого имущества (т. 1 л.д. 61-62);

- по договору от 01.02.2006 – ходовой железнодорожный путь № 4 от пера стрелочного перевода ЦСП № 425 до упора, протяженностью 507,32 погонных метра, в соответствии с п. 6.2. договора покупатель приобретает право пользования земельным участком общей площадью 2460 кв.м. (т. 1 л.д. 29-31). Договор имеет приложение в виде текстового описания и схемы границ земельного участка, передаваемого для использования отчуждаемого недвижимого имущества (т. 1 л.д. 72-73)

К указанным договорам купли-продажи составлены акты приема-передачи, в которых указана ориентировочная площадь земельного участка, на которой располагаются продаваемые здания и сооружения (т. 1 л.д. 22, 27, 32,).

Переход права собственности на отчуждаемые здания и сооружения прошел государственную регистрацию, в связи с чем ООО ПК «Станк» были выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности от 30.12.2005 серия 23-АА №583277, от 30.12.2005 серия 23-АА №583276, от 30.12.2005 серия 23-АА №583275, от 30.12.2005 серия 23-АА №583274, от 30.11.2005 серия 23-АА №529043, от 27.04.2006 серия 23АА №777290 (т. 1 л.д. 56-59, 63, 70).

Отчуждаемые объекты недвижимости расположены на земельном участке, находящемся во владении ОАО «Краснодарсельмаш» (продавца) на праве аренды - договор аренды земельного участка от 28.04.2000 № 4300006732 (т. 1 л.д. 34-41).

В соответствии с п. 1, 3 ст. 552 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договоров купли-продажи, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования; при этом покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Данная норма корреспондирует п. 1 ст. 35 ЗК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса, в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В оспариваемых договорах купли-продажи стороны согласовали площади и границы частей земельных участков, необходимых для использования отчуждаемой недвижимости, что, в соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК РФ, ст. 1, 14 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», не приводит к формированию новых земельных участков как объектов гражданских прав и их отчуждению.

Указание в договоре купли-продажи зданий и сооружений границ и площади земельного участка, необходимого для использования отчуждаемой недвижимости, само по себе не препятствует в дальнейшем продавцу и покупателю доказывать необходимость предоставления прав пользования на иной размер земельного участка. Бремя доказывания в этом случае возлагается на сторону, оспаривающую согласованный размер земельного участка.

Однако суду первой и апелляционной инстанций истцом не представлено доказательств того, что согласованные границы земельного участка не соответствуют нормам отвода земель для конкретных видов деятельности.

Статья 9 АПК РФ закрепляет принцип состязательности арбитражного процесса, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Действующее законодательство не предоставляют суду право по собственной инициативе собирать доказательства за одну из сторон. Истцом же процессуальных ходатайств об оказании помощи в собирании доказательств в суде апелляционной инстанции не заявлялось. Содержание статьи 9, 65 АПК РФ представителю истца разъяснено в судебном заседании.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не может быть удовлетворена.

Не может быть признан обоснованным довод истца о том, что указанные условия договора безусловно связывают сторон при формировании земельного участка, необходимого для эксплуатации отчужденных зданий и сооружений.

В соответствии с положениями ст. 420 ГК РФ условия договора обязательны для исполнения его участниками. В соответствии со ст. 168, 180 ГК РФ, если условие договора противоречит закону или иным правовым, и закон не устанавливает иных правовых последствий, то данное условие признается ничтожным и не способно породить правовых последствий, не связывает стороны договора. Истец по настоящему делу не доказал каким именно правилам землепользования и застройки противоречат оспариваемые условия договора. Однако в силу ст. 166 ГК РФ ничтожные условия не порождают правовых последствий независимо от судебного признания их таковыми. Поэтому, если при межевании и кадастровом учете выделяемого земельного участка истцом или ответчиком будет доказано несоответствие границ земельного участка, определенных в договоре, правилам землепользования и застройки – уполномоченные органы обязаны руководствоваться правилами землепользования и застройки, а не условиями договора.

Судом апелляционной инстанции также отвергается как не основанный на материалах дела довод истца о необходимости получения согласия собственника земельного участка. В соответствии с п.3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

По мнению истца, отчуждение недвижимости в данном случае противоречит п. 4.1.8. договора аренды от 28.04.2000 № 4300006732 (т. 1 л.д. 34-41), которым предусмотрена необходимость получения письменного согласия арендодателя в случае передачи прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу. Однако в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации. Договор аренды от 28.04.2000 № 4300006732, заключенный на срок 49 лет, зарегистрирован 14.07.2000 года. В данной редакции договора п. 4.1.8. отсутствовал.

Указанный договор был дополнен пунктом 4.1.8. в соответствии с соглашением от 04.07.2002 года о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 28.04.2000 № 637 (т. 1 л.д. 42). Данное соглашение в соответствии со ст. 452 ГК РФ подлежит государственной регистрации и приобретает силу с момента такой регистрации. Однако государственная регистрация соглашения не производилась. Следовательно, договором аренды от 28.04.2000 № 4300006732 не установлено специальных правил относительно порядка отчуждения зданий и сооружений