Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2014 по делу n А32-31293/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-31293/2013

07 мая 2014 года                                                                                 15АП-5627/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 мая 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующей судьи  Пономаревой И.В.

судей Ванина В.В., Ереминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от ответчика: представитель Попов М.Г., удостоверение, по доверенности от 27.12.2013;

от истца: представитель Андреев Ю.И., паспорт, по доверенности от 30.05.2013; представитель Розовик А.Н., паспорт, по доверенности от 04.02.2013.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31 января 2014 года по делу № А32-31293/2013

по иску индивидуального предпринимателя Миргородского Виктора Владимировича (ОГРНИП 310230828600022)

к ответчику: Администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799)

о признании  незаконным отказа администрации муниципального образования город Краснодар от исполнения договора аренды в одностороннем порядке; об обязании администрации муниципального образования города Краснодар исполнять договор аренды земельного участка; о признании п. 7.4 договора аренды земельного участка недействительным,

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

Миргородский Виктор Владимирович (далее – истец, ИП Миргородский В.В., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации муниципального образования город Краснодар (далее – ответчик, администрация) о признании незаконным отказа администрации муниципального образования город Краснодар от исполнения договора аренды земельного участка № 4300017350 от 03.05.2011, общей площадью 1792 кв.м., расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул. Рашпилевской, 181/1, кадастровый номер 23:43:0205049:88 (далее – спорный земельный участок), в одностороннем порядке; обязании администрации муниципального образования города Краснодар исполнять договор аренды земельного участка № 4300017350 от 03.05.2011. общей площадью 1792 кв.м., расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул. Рашпилевской, 181/1, кадастровый номер 23:43:0205049:88; признании пункта 7.4 договора аренды земельного участка № 4300017350 от 03.05.2011 заключенного между Миргородским Виктором Владимировичем и администрацией муниципального образования город Краснодар недействительным.

Решением суда признан недействительным (ничтожным) пункт 7.4 договора аренды № 4300017350 от 03.05.2011 земельного участка кадастровый номер 23:43:0205049:88, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Рашпилевская, 181/1, заключенного между администрацией муниципального образования г. Краснодар и Миргородским В.В. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. Взыскано с администрации муниципального образования г. Краснодар в пользу Миргородского В.В. 4000 рублей возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, в иске отказать. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ИП Миргородскому В.В. о расторжением договора аренды земельного участка от 03.05.2011 № 4300017350 в рамках дела №А32-35596/2013. Арбитражным судом Краснодарского края в рамках дела № А32-31293/2013 ходатайство об объединении арбитражных дел с номерами А32-31293/2013 и А32-35596/2013 рассмотрено и отклонено, что в последующем породило два судебных акта, противоречащих друг другу - решение арбитражного суда Краснодарского края по делу № A32-31293/2013 от 31.01.2014 по иску Миргородского В.В. и решение арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2014 по делу № А32-35596/2013 по иску администрации муниципального образования город Краснодар о расторжении договора аренды. Согласно резолютивной части решения арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-35596/2013 от 20.02.2014 администрации муниципального образования город Краснодар отказано в иске о расторжении спорного договора аренды. Резолютивная часть обжалуемого решения по делу № А32-31293/2013 по иску Миргородского В.В. датируется 31.01.2014. Решением арбитражного суда Краснодарского края от 31.01.2014 по делу № А32-31293/2013 из договора аренды земельного участка № 4300017350 от 03.05.2011 убран пункт, согласно которому администрация муниципального образования город Краснодар была вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды.  Резолютивной частью решения арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2014 по делу А32-35596/2013 администрации муниципального образования город Краснодар отказано в расторжении спорного договора аренды земельного участка, расположенного по ул. Рашпилевской, 181/1 в городе Краснодаре. Неиспользование арендатором земельного участка площадью 1 792 кв.м, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Рашпилевской, 180/1, по его прямому назначению для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой в течение срока, предусмотренного условиями договора является основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора (п. 3.2.4), администрация муниципального образования город Краснодар находит существенным нарушением договора аренды указанного участка от 03.05.2011 № 4300017350.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представители истца возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Представленный письменный отзыв судом апелляционной инстанции рассмотрен и приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Постановлением администрации от 26.04.2011 № 2791 «О разделе земельного участка по ул. Рашпилевской, 181 в Западном внутригородском округе города Краснодара» ООО «Ставис-СВС» предоставлен в аренду земельный участок, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул. Рашпилевской, 181/1, кадастровый номер 23:43:02050449:88 для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой.

Во исполнение указанного постановления между администрацией и ООО «Ставис-СВС» заключен договор аренды земельного участка от 03.05.2011 № 4300017350, сроком действия с 24.06.2011 по 28.10.2019, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 08.11.2011 № 23-23-01/556/2011-343.

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 4300017350 от 30.05.2012, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 25.06.2012 № 23-23-01/457/2012-087, арендатором по договору аренды земельного участка от 03.05.2011 № 4300017350 стал Миргородский В.В.

Письмом от 04.09.2013 № 10726/01 администрация со ссылкой использование участка (его части) не по целевому назначению и виду разрешенного использования уведомила арендатора Миргородского В.В. об отказе от исполнения договора аренды земельного участка № 4300017350 от 03.05.2011, и предложила его расторгнуть, приложив к письму подписанные администрацией соглашения о расторжении договора.

В соответствии с п. 1.3 договора аренды земельного участка № 4300017350 от 03.05.2011 участок предоставлен для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой.

Согласно п.7.4 договора аренды земельного участка № 4300017350 от 03.05.2011 арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по основаниям, указанным в подпункте 3.2.5 договора, о чем арендатору направляется уведомление (заказным письмом с уведомлением о вручении).

Пунктом 3.2.5 договора аренды земельного участка № 4300017350 от 03.05.2011 предусмотрено, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям:

- использование участка (его) части не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанного в подпункте 1.1. договора;

- использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;

- не исполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 3.2.3, 4.1.2, 4.1.4, 4.1.5, 4.1.6, 4.1.7, 4.1.11,4.1.12, 4.1.13, 4.1.14, договора.

Согласно позиции истца пункт 7.4 договора аренды в соответствии со ст. 168 ГК РФ, п.9 ст.22 Земельного Кодекса РФ является ничтожным, не порождающим никаких правовых последствий.

Рассмотрев требование предпринимателя о признании недействительным пункта 7.4 договора аренды земельного участка № 4300017350 от 03.05.2011, заключенного между Миргородским Виктором Владимировичем и администрацией муниципального образования город Краснодар, суд первой пришел к обоснованному выводу о том, что указанное требование подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

Как следует из части 1 статьи 2 Земельного кодекса РФ, земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы Земельного кодекса РФ имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы земельного права.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Указанный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда в постановлении от 23.12.2008 № 8985/08.

Поскольку предметом аренды является земельный участок, предоставленный Миргородскому В.В. для целей строительства, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды, установленные пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ.

Согласно статье 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1). Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением (подпункт 1 пункта 2).

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более, чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Договор аренды земельного участка № 4300017350 от 03.05.2011 заключен на срок более