Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2014 по делу n А32-6890/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

23:43:0206082:87, 23:43:0206082:88, 23:43:0206082:89, отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2014 решение оставлено без изменения.

В силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При рассмотрении дела № А32-1563/2013 участвовали ООО «Энка ТЦ», администрация Краснодарского края, ООО «Нефтестройиндустрия-Юг», Департамент имущественных отношений Краснодарского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, следовательно, выводы по делу № А32-1563/2013 имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

В постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по названному делу указано, что договор аренды земельного участка № 276 от 01.03.2001, заключенный между администрацией г. Краснодара и ООО «Южная холдинговая компания» (с учетом соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от 03.10.2005) расторгнут по соглашению от 02.08.2010 № 583.

ООО «Энка ТЦ» не предпринимало действий по оформлению в установленном порядке права аренды на земельный участок, на котором расположены приобретенные объекты недвижимости, с момента заключения договора купли-продажи нежилых помещений и до раздела земельного участка или оплачивало в установленном порядке арендную плату. 

После расторжения договора аренды от 01.03.2001 № 276 запись об обременении спорного земельного участка в виде аренды из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним исключена.

Следовательно, на момент принятия Департаментом решения о разделе земельного участка с кадастровым номером 23:43:02060825:12 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовали зарегистрированные обременения в отношении спорного земельного участка.

Поскольку действия по разделу исходного земельного участка признаны соответствующими земельному законодательству при рассмотрении дела № А32-1563/2013, оснований для признания договора аренды спорного земельного участка на основании того, что участок образован в результате незаконных действий, отсутствуют.

Иных оснований недействительности спорного договора заявитель жалобы не приводит.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11.

Кроме того, одним из условий для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защиты владения, то есть установление фактического владельца спорным имуществом влияет на вывод о возможности восстановления права истца в рамках избранного им способа защиты.

Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0206082:88 ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" построены и введены в эксплуатацию многоэтажные жилые дома литеры 1, 2, 3. Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар выданы разрешения на ввод объектов в эксплуатацию от 28.03.2012 N RU23306000-1843, RU-23306000-1844, RU-23306000-1845. Квартиры в указанных многоэтажных домах переданы участникам долевого строительства по актам приема-передачи.

В период с 19.07.2013 по 24.08.2012 участниками долевого строительства (ООО "ГрандЭкспертИнженеринг", Высоких И.Б., Федуловым М.Н. – т. 1 л.д. 135-137) зарегистрировано право собственности на квартиры в домах литеры 1, 2, 3.

В статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а арендодатель утрачивает право на распоряжение им. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11 по делу № А55-17896/2010.

В материалах дела имеются доказательства регистрации права собственности различных лиц на объекты долевого строительства в многоквартирных жилых домах литеры 1, 2, 3, в силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирных домах, а право аренды ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" на земельный участок, расположенный под указанными жилыми домами, прекратилось (т. 1 л.д. 135-137).

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 14.10.2011 № RU23306000-1941-р в отношении многоэтажного жилого дома по ул. Кожевенная, 32 в г. Краснодаре (литер 4).

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом (литера 4) с учетом положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" находится в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика. Факт обременения земельного участка залоговыми правами подтверждается названной выше выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.04.2013 № 01/119/2013-501.

В данном случае истец не обосновал, каким образом констатация отсутствия у ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" права аренды сама по себе может восстановить его права при сохранении фактического владения за собственниками помещений в жилых домах. Защита иском о признании обременения отсутствующим, в ситуации сохранения фактического владения земельным участком за собственниками помещений в жилых домах недопустима.

При таких обстоятельствах требование истца о признании отсутствующим права аренды ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" на спорный земельный участок правомерно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.

Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2014 по делу № А32-6890/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                             Еремина О.А.

Судьи                                                                                                               Величко М.Г.

                                                                                                                  Чотчаев Б.Т.