Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2010 n 15АП-12472/2009 по делу n А53-20563/2009 По делу о взыскании задолженности по договору аренды муниципальных нежилых помещений, пени, расторжении договора аренды и обязании вернуть нежилые помещения.Суд первой инстанции Арбитражный суд Ростовской области

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 апреля 2010 г. N 15АП-12472/2009
Дело N А53-20563/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 апреля 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Ломидзе О.Г., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи
Решетниковым Р.А.
при участии: от ИП Вардумян Г.С. - Коптева В.В. по доверенности от 07.10.2009,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Вардумяна Гагика Сарибековича
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.11.2009 по делу N А53-20563/2009,
принятое в составе судьи Петуховой Л.Г.
по иску Комитета по управлению имуществом администрации Зерноградского района, г. Зерноград
к индивидуальному предпринимателю Вардумяну Гагику Сарибековичу, г. Зерноград
о взыскании 603827 руб. 30 коп., расторжении договора, обязании вернуть помещение,
и по встречному иску индивидуального предпринимателя Вардумяна Гагика Сарибековича, г. Зерноград
к Комитету по управлению имуществом администрации Зерноградского района, г. Зерноград
о взыскании неосновательного обогащения в размере 141071 руб. 44 коп.,
установил:
Комитет по управлению имуществом администрации Зерноградского района Ростовской области (далее КУИ Зерноградского района) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Вардумяну Гагику Сарибековичу (далее ИП Вардумян Г.С.) о взыскании 656131 руб. 05 коп., из которых задолженность по договору аренды нежилых помещений муниципальной собственности от 10.11.2003 N 3-03/76 за период с 01.08.2008 по 30.09.2009 в размере 342587 руб. 20 коп., пени из расчета 0,3% за каждый день просрочки за период с 10.02.2007 по 30.09.2009 в размере 313543 руб. 85 коп., о расторжении договора аренды нежилых помещений муниципальной собственности от 10.11.2003 N 3-03/76, об обязании вернуть нежилые помещения, общей площадью 169,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Зерноград, ул. Мира, 18 (с учетом принятого судом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).
Определением суда от 08.10.2009 принят встречный иск ИП Вардумяна Г.К. о взыскании с КУИ Зерноградского района неосновательного обогащения в размере 78449 руб. 69 коп., возникшего вследствие излишней уплаты истцом арендной платы за период с января 2007 г. по октябрь 2009 г. по договору N 3-03/76 от 10.11.2003 аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Зерноград, ул. Мира, 18, общей площадью 158, 1 кв. м (с учетом принятого судом уточнения исковых требований л.д. 56 - 58, 74 - 76, 107 - 108, 138, 146 т. 1).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.11.2009 г. с ИП Вардумяна Г.С. в пользу КУИ Зерноградского района взыскана задолженность по договору аренды от 10.11.2003 N 3-03/76 в размере 372587 руб. 20 коп., из которых задолженность по арендной плате за период с 01.01.2007 по 30.09.2009 в размере 342587 руб. 20 коп. и пени за период просрочки с 10.02.2007 по 30.09.2009 в размере 30000 руб. 00 коп. Расторгнут договор аренды от 10.11.2003 N 3-03/76, заключенный между КУИ Зерноградского района и ИП Вардумяном Г.С. ИП Вардумян Г.С. обязан возвратить КУИ Зерноградского района нежилые помещения, общей площадью 169,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Зерноград, ул. Мира, 18. В остальной части иска и в удовлетворении встречного иска отказано.
ИП Вардумян Г.С. обжаловал решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.11.2009 г. в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просил решение отменить, в иске КУИ Зерноградского района отказать, встречный иск ИП Вардумяна Г.С. удовлетворить. Жалоба мотивирована тем, что дополнительным соглашением стороны изменили договор в части площади передаваемого в аренду помещения и размера арендной платы, которое не зарегистрировано в установленном порядке, и, в силу п. 1 ст. 452, п. 1 ст. 453, п. 3 ст. 433 ГК РФ, считается незаключенным. Предъявление истцом арендных платежей исходя из увеличенной площади помещения и измененного размера арендной платы неправомерно.
В отзыве на апелляционную жалобу КУИ Зерноградского района указал, что стоимость аренды муниципального имущества относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом установленных уполномоченным органом порядка, ставок, основаниях перерасчета арендной платы. Размер арендной платы, определенный соглашениями и приложением к договору N 3-03/76 соответствует порядку определения размера арендной платы за нежилые помещения, установленному постановлениями Главы Зерноградского района, Администрации Ростовской области, полученная истцом во исполнение договора арендная плата не является неосновательным обогащением.
В судебном заседании представитель ИП Вардумяна Г.С. апелляционную жалобу поддержал, просил отменить решение суда, в иске отказать, встречный иск удовлетворить.
В соответствии со ст. ст. 156, 266 АПК РФ дело в порядке апелляционного производства рассмотрено в отсутствие представителя КУИ Зерноградского района, надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного разбирательства (уведомление от 15.02.2010 N 40544).
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Между Комитетом по управлению имуществом администрации Зерноградского района Ростовской области (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Вардумяном Гагиком Сарибековичем (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности от 10.11.2003 N 3-03/76.
По условиям договора ответчику предоставлено в арендное пользование нежилое помещение, общей площадью 158,1 кв. м, для использования в производственных целях, расположенное по адресу: г. Зерноград, ул. Мира, 18.
Помещение передано арендатору, по акту приема-передачи, подписанному сторонами 10.11.2003. Право муниципальной собственности на объект аренды подтверждается свидетельством о регистрации права серии 61 АА N 401745.
В соответствии с пунктом 1.2 договора срок аренды установлен с 10.11.2003 по 09.11.2023. Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость Ростовской области произведена государственная регистрация договора аренды, что подтверждается регистрационной записью от 23.11.2004 N 61/01/12-20/2004-116.
В соответствии с ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
Размер арендной платы определен в пункте 3.1 договора аренды на основании отчета от 15.07.2003 N 004120/468-3 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества и на основании протокола аукциона от 14.10.2003 N 24, и в момент заключения договора аренды годовая арендная плата за нежилые помещения составляла в размере 40400 руб. (ежемесячно 3366 руб. 67 коп.).
Согласно пункту 3.2 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа следующего месяца, а за декабрь - не позднее 15 ноября текущего года путем перечисления на счет арендодателя.
Пунктом 2.2 договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе изменять в одностороннем порядке размер арендной платы при изменении базовой стоимости 1 кв. м органами государственной власти, предупредив об этом арендатора не менее чем за месяц. В соответствии с пунктом 3.4 арендная плата может быть пересмотрена арендодателем самостоятельно в случаях изменения установленных нормативно-правовых актов. Изменение арендной платы вводится с момента изменения нормативно-правовых актов.
К договору аренды нежилых помещений муниципальной собственности от 10.11.2003 N 3-03/76 сторонами были подписаны следующие дополнительные соглашения:
- на основании постановления Губернатора Ростовской области от 02.11.2004 N 426 "Об определении размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Ростовской области" и постановления Главы Зерноградского муниципального образования "Зерноградский район" от 02.12.2004 N 1445 "Об определении размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности муниципального образования "Зерноградский район" от 27.12.2004, по условиям которого арендуемая площадь составила 169,1 кв. м, годовая арендная плата на период с 01.01.2005 - 86380 руб., срок оплаты был изменен - до пятого числа текущего месяца;
- на основании постановления Главы Зерноградского района от 12.12.2006 N 789 "Об определении величины арендной платы за пользование имуществом муниципальной собственности на 2007 год" и письма финансового отдела администрации от 28.12.2006 N 03-09/1174, по условиям которого арендуемая площадь составила 169,1 кв. м, годовая арендная плата на период с 01.01.2007 по 31.12.2007 составила 109485 руб. 49 коп. (ежемесячно 9123 руб. 80 коп.), срок оплаты - до пятого числа текущего месяца;
- на основании постановления Главы Зерноградского района от 30.07.2007 N 554 "Об определении величины арендной платы за пользование имуществом муниципальной собственности на 2008 год" и письма финансового отдела администрации от 18.12.2007 N 03-09/751, по условиям которого арендуемая площадь составила 169,1 кв. м, годовая арендная плата на период с 01.01.2008 по 31.12.2008 составила 124552 руб. 30 коп. (ежемесячно 10379 руб. 36 коп.), срок оплаты - до пятого числа текущего месяца;
- на основании постановления Главы Зерноградского района от 24.01.2008 N 83 "О внесении изменений в постановление Главы Зерноградского района от 30.07.2007 N 554 "Об определении величины арендной платы за пользование имуществом муниципальной собственности на 2008 год" и отчета независимого оценщика - ООО "Южная экспертная компания" от 30.08.2008 N 004120/256/1-3/8, во исполнение постановления Администрации Ростовской области от 29.12.2007 N 545 "О внесении изменений в постановление Администрации Ростовской области от 02.11.2004 N 426" по условиям которого арендуемая площадь составила 169,1 кв. м, месячный размер арендной платы на 2009 год составил 33177 руб. 42 коп. срок оплаты - до пятого числа текущего месяца.
Довод ответчика о том, что условие о новом размере арендных платежей не согласовано, основан на неверном толковании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и противоречит пункту 2.2 договора аренды.
Изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов и базовых ставок не относится к изменениям условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды (правовая позиция изложена в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 г. N 11487/09).
Оценив условия договора аренды нежилых помещений муниципальной собственности от 10.11.2003 N 3-03/76, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что корректировка размера арендной платы на основании централизованного изменения величины базовой стоимости одного квадратного метра нежилого помещения, представляет собой порядок исполнения условия п. 2.2 договора о размере арендной платы.
Таким образом, подписание дополнительных соглашений к договору аренды фактически является исполнением арендодателем своих обязательств по уведомлению арендатора об изменении размера арендной платы в связи с изменением базовой стоимости 1 кв. м органами государственной власти.
Факт пользования помещениями расположенными по адресу: г. Зерноград, ул. Мира, 18, общей площадью 169,1 кв. м с момента заключения соглашения от 27.12.2004 г. ИП Вардумян Г.С. не оспорен и подтвержден его представителем в судебном заседании суда апелляционной инстанции, пояснившим, что арендованная площадь увеличена на площадь подсобного помещения. Правовых оснований для отказа во взыскании с арендатора стоимости фактического пользования помещением площадью 10 кв. м исходя из стоимости обычно взимаемой арендной платы за пользование муниципальным имуществом, не имеется (п. 1 ст. 424, п. 2 ст. 1105 ГК РФ).
За период с 01.08.2008 по 30.09.2009 образовалась задолженность по арендной плате в размере 342587 руб. 20 коп.
В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Поскольку отношения сторон регулируются заключенным между ними договором, переплата арендных платежей судом не установлена, нормы о неосновательном обогащении (глава 60 Гражданского кодекса Российской Федерации) не подлежат применению, в удовлетворении встречного иска о взыскании с КУИ Зерноградского района в пользу ИП Вардумяна Г.С. 78449 руб. 69 коп. отказано обоснованно.
Комитетом по управлению имуществом администрации Зерноградского района Ростовской области принимались меры по урегулированию спора, что подтверждается претензиями, представленными в материалы дела, от 24.02.2009 N 110, от 02.03.2009 N 128, от 20.04.2009 N 232, от 20.04.2009 N 233, с уведомлениями о вручении их Вардумяну Г.С.
Доказательства уплаты ИП Вардумяном Г.С. задолженности по арендной плате в материалы дела в размере 342587 руб. 20 коп. за период с 01.08.2008 по 30.09.2009, не представлены.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
По условиям пункта 5.2 договора аренды нежилых помещений муниципальной собственности от 10.11.2003 N 3-03/76 договор аренды подлежит расторжению, а арендатор в недельный срок должен освободить помещение в предусмотренных договором случаях, в том числе, в случае невнесения арендной платы в течение трех месяцев после срока оплаты. Договор аренды может быть прекращен по согласованию сторон, а также расторгнут по решению арбитражного
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2010 n 15АП-12435/2009 по делу n А32-22480/2008 По делу о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка и пени.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края  »
Читайте также