Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2014 по делу n А32-37882/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

№ 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – информационное письмо от 05.11.2009 № 134) указано, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке.

При этом, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 5 информационного письма от 05.11.2009 № 134, воспрепятствование арендодателем (собственником имущества) реализации арендатором (субъектом малого и среднего предпринимательства) права на приобретение имущества (недобросовестность действий уполномоченного органа) не допускается.

На момент обращения заявителя в администрацию с заявлением от 02.09.2013 о приватизации арендуемого имущества, по правилам, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, спорное имущество находилось во временном владении и пользовании ООО «ТМТ – Сервис» в течение более двух лет, с 16.03.2009.

 При определении срока арендных правоотношений между сторонами (периода законного владения обществом спорным нежилым помещением) суд первой инстанции правомерно руководствовался разъяснениями Конституционного Суда Российской Федерации, изложенными в определении от 05.07.2001 № 154-О, учитывая отсутствие государственной регистрации права собственности муниципального образования город-курорт Новороссийск в отношении испрашиваемого имущества.

Право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданско-правового договора. Государственная регистрация договора аренды, равно как и государственная регистрация права аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация – как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности. При том, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту. Заинтересованное лицо может представлять доказательства, свидетельствующие о невозможности произвести государственную регистрацию договора, а также о том, какие действия были им совершены для этих целей, или доказательства, свидетельствующие о недобросовестном поведении собственника.

Общество в подтверждение своих доводов указывает, что договор аренды и дополнительные соглашения к нему не могли быть зарегистрированы, поскольку администрация бездействовала в отношении государственной регистрации права муниципальной собственности на арендуемые им помещения по договору аренды от 16.03.2009.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.12.2013 № 21/307/2013-125 право собственности муниципального образования город-курорт Новороссийск зарегистрировано в установленном порядке 11.12.2013 номер регистрации 23-23-21/2506/013-770, то есть после обращения общества с ограниченной ответственностью «ТМТ-Сервис» в арбитражный суд с заявлением об оспаривании незаконного отказа в реализации  преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений (том 1, л.д. 88).

Таким образом, бездействие органов государственной власти и органа местного самоуправления, выразившееся в уклонении от государственной регистрации права, возникшего после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по существу воспрепятствовали реализации заявителем права на приобретение арендуемого муниципального имущества, предоставленного ему Законом № 159-ФЗ.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды, обусловленное отсутствием зарегистрированного права муниципальной собственности на нежилые помещения, не должно отменять предусмотренных Законом № 159-ФЗ прав арендатора, добросовестно выполнявшего свои обязанности по надлежащему содержанию и своевременному внесению платы за арендуемое имущество.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 27.05.2011 № А63-5294/2010, а также в Определении Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 27.12.2011 № ВАС-11764/11 по делу № А63-5294/10.

Администрация в ходе рассмотрения настоящего дела не оспаривала факт непрерывного владения и пользования обществом спорными нежилыми помещениями в течение указанного выше периода. Возражения заинтересованного лица связаны с тем, что договор аренды от 16.03.2009 заключен после вступления в законную силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, которым предусмотрен порядок приватизации имущества, находящегося во владении арендатора непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона, то есть до 25.07.2008.

Между тем, изложенный довод не может являться основанием для отмены решения суда по настоящему делу, поскольку заявитель обратился в управление имущественных и земельных отношений города Новороссийска с заявлением от 02.09.2013 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества, после вступления в силу Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

Подпунктом «а» пункта 2 статьи Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ в статью 3 Закона № 159-ФЗ внесены изменения, согласно которым имущество должно находиться в аренде в соответствии с договором или договорами непрерывно в течение двух лет и более по состоянию на 1 июля 2013 года.

Учитывая изложенное,  суд первой инстанции, исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и установив добросовестное исполнение обязанностей (поведение) ООО «ТМТ – Сервис», а также соответствие заявителя критериям, установленным в статье 3 Закона № 159-ФЗ, пришел к правильному выводу о незаконности действий администрации. По правилам части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушенное право общества подлежит восстановлению органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Довод заинтересованного лица о необходимости прекращения производства по делу на основании пункта 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был предметом исследования в суде первой инстанции и обоснованно отклонен в связи с различием предмета требований, заявленных в рамках настоящего дела и дела №А32-19585/2013 (оспариваются два различных решения администрации).

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 15.02.2013 по делу № А32-4773/2012.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу об обоснованности заявленных требований. Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального и процессуального права заявителем. Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2014 по делу № А32-37882/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Н.Н. Мисник

Судьи                                                                                             М.В. Ильина

Т.Р. Фахретдинов