Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2009 по делу n А32-6711/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-6711/2008-10/112

17 февраля 2009 г.                                                                              15АП-7752/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2009 года

Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2009 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Х.Тимченко

судей В.В. Галова, М.Н. Малыхиной

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой М.В.

при участии:

от истца - администрации МО г. Краснодар: явка представителя в судебное заседание не обеспечена, о времени  и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены надлежаще (уведомление № 12826);

от ответчиков: от ООО «ТКП «Арат» - представитель Добрынин П.А., доверенность от 17.09.2008 г., паспорт: серия 03 05 № 99704, от ИП Кирович О.Н.- представитель Добрынин П.А., доверенность от 01.08.2008 г. № 23 АВ 500400, паспорт: серия 03 05 № 99704

от третьего лица – УФРС по Краснодарскому краю: явка представителя в судебное заседание не обеспечена, о времени  и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены надлежаще (уведомление № 12829),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации  муниципального образования город Краснодар

на решение  Арбитражного суда Краснодарского края

от 26 сентября  2009 года по делу № А32-6711/2008-10/112,

принятое в составе судьи Ильенко Е.И.

по исковому  заявлению администрации муниципального образования город Краснодар

к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью ТКП "Арат", Кирович Ольге Николаевне

при участии третьего лица: Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

об освобождении земельного участка и аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – истец или администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО ТКП «Арат» и ИП Кирович О.Н. (далее – ответчики) об:

- обязании ООО ТКП «Арат» освободить земельные участки площадью 283,14 кв. м. и 75,38 кв. м., распложенные в Центральном административном округе города Краснодара на территории Кооперативного рынка, кадастровый номер 23:43:03 03 66:100, привести их в первоначальное состояние, пригодное для дальнейшего использования и вернуть их арендодателю (администрации муниципального образования город Краснодар);

- обязании Кирович Ольги Николаевны освободить земельный участок общей площадью 46,0 кв.м., расположенный в Центральном административном округе города Краснодара на территории Кооперативного рынка, кадастровый номер 23:43:03 03 066:0028, путем сноса капитального нежилого строения (магазина), привести его в первоначальное состояние, пригодное для дальнейшего использования и вернуть его арендодателю (администрации муниципального образования город Краснодар);

- аннулировании записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права аренды на земельный участок общей площадью 404,52 кв.м., расположенный в Центральном административном округе города Краснодара на территории Кооперативного рынка, кадастровый номер 23:43:03 03 66:100.

Исковые  требования администрации  муниципального образования город Краснодар мотивированы тем, что истец  отказался от договора аренды земельного участка от 27.09.2000 г. № 4300007474, направив ООО ТКП «Арат» и ИП Кирович О.Н.  уведомления о прекращении договора аренды, и считает его прекращенным. Однако, невозвращение ответчиками земельного участка после прекращения договора аренды и послужило основанием для обращения администрации МО г.Краснодар с иском в суд.

В ходе рассмотрения иска в суде первой инстанции ООО «Вариант»  обратилось с ходатайством о привлечении его в качестве 3-го лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. Однако, поскольку ходатайство ООО «Вариант» не обоснованно, суд первой инстанции отклонил  указанное ходатайство.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2008 г.  к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечено Управление федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26 сентября  2008 г. в удовлетворении исковых требований администрации  муниципального образования город Краснодар отказано. Решение мотивировано тем, что изъятие земельных участков для муниципальных нужд осуществляется после предоставления по желанию лиц, у которых изымаются земельные участки, равноценных земельных участков, возмещения стоимости жилых, производственных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках, и возмещения в соответствии со ст.62 Земельного кодекса РФ в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды. Решение об изъятии земельного участка для муниципальных и государственных  нужд, а также доказательства проведения  соответствующей процедуры со стороны истца в материалы дела не представлено. Поэтому, поскольку ответчики являются законными владельцами объектов недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, предоставленного в аренду, требование о сносе строения без соответствующей компенсации является незаконным.

Администрация муниципального образования город Краснодар обжаловала решение  суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл.  34 АПК РФ и просила решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26 сентября  2009 года по делу № А32-6711/2008-10/112 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, заявленных администрацией, в полном объеме.  С вынесенным решением истец не согласен по следующим основаниям:

- договор аренды  земельного участка от 27.09.2000 г. № 4300007474 прекращен в силу  п.3 ст.450 Гражданского кодекса РФ, поэтому, согласно ст.272 Гражданского кодекса РФ,  собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования земельным участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние;

- в обжалуемом решении не отражены в полной мере мотивы, в соответствии с которыми арбитражный суд пришел к выводу о том, что заявленные истцом к ответчику требования необоснованны;

- чтобы отказать администрации МО г.Краснодар в удовлетворении требований об освобождении земельного участка, суд должен был установить стоимость  объекта недвижимости и в случае, если бы стоимость объекта недвижимости превышала бы стоимость отведенного под него земельного участка, суд, с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами мог признать  право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок. Данные требования закона судом при вынесении решения не были приняты во внимание.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО ТКП «Арат» и ИП Кирович О.Н. указали, что  администрацией муниципального образования г.Краснодар неверно сформулирован предмет материально-правовых требований, вследствие чего администрация необоснованно требует  обязать ответчиков привести спорные земельные участки в первоначальное положение. Требование администрации муниципального образования г.Краснодар об аннулировании записи о регистрации в ЕГРП права аренды на земельные участки необоснованно, так как фактически арендные правоотношения между истцом и ответчиками не прекращались. На основании этого, ООО ТКП «Арат» и ИП Кирович О.Н. просили решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2009 года по делу № А32-6711/2008-10/112 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования г.Краснодар –без удовлетворения.

Представители истца и третьего лица в судебное заседание не явились.

В судебном заседании  представитель ответчиков  доводы, изложенные в отзывах на апелляционную жалобу, поддержал, и просил  решение  Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2008 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу истца -  без удовлетворения.

Суд рассмотрел апелляционную жалобу по правилам ст.156 АПК РФ в отсутствие  надлежащим образом извещенных истца и третьего лица.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба администрации муниципального образования г.Краснодар не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией муниципального образования город Краснодар (арендодатель) и ООО ТКП «Арат» (арендатор) 27.09.2000 г. заключен договор аренды земельного участка № 4300007474, согласно условиям которого арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 404, 52 кв.м., расположенный в Центральном административном округе города Краснодара по ул. Гоголя, кадастровый номер 23:43:03 03066:100, для эксплуатации магазина и кафе на территории Кооперативного рынка. Согласно п. 7.2 настоящего договора срок договора аренды определён до 23.08.2005 (том дела 1, л.д.22-27).

По истечению срока действия договора стороны продолжили его исполнение, в связи с чем, в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды был возобновлён на прежних условиях на неопределённый срок.

На указанном земельном участке находятся нежилые помещения 1-го этажа №№ 7/3,7/6,7/8,12,12/1,15,24,25,26/1,29 здания литер О,о2,о3, общей площадью 238,2 кв.м., кадастровый номер 23-23-01/194/2008-405, принадлежащие ООО ТКП «Арат» на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права).

На основании договора купли-продажи от 01.04.2000 г., заключенного между ООО ТКП «Арат» и  ИП Кирович Ольгой Николаевной, от ООО ТКП «Арат» к Кирович Ольге Николаевне перешло право собственности на нежилое помещение первого этажа №8/1, 7 здания литер «О» общей площадью 46,0 кв. м. (том дела 1, л.д. 19-20). Указанное обстоятельство подтверждают также акт приема-передачи к договору (л.д.21) и свидетельство о государственной регистрации права (том дела 1, л.д. 43).

Суд первой инстанции правильно указал, что согласно статье 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник.

Из изложенного следует, что к Кирович О.Н. перешло право пользования земельным участком, расположенным под объектом недвижимости по ул. Гоголя г. Краснодара на тех же основаниях, что и ООО ТКП «Арат».

В связи с проведением Администрацией муниципального образования город

Краснодар реконструкции квартала в районе улиц Красноармейская - Карасунская – им. Гоголя – Коммунаров, где расположен земельный участок, предоставленный ответчикам по договору аренды от 27.09.2000 №4300007474, истец решил расторгнуть вышеуказанный договор аренды, о чём ответчикам были направлены уведомления №  11080/02-14 от 20.09.2007 г. и № 8627/05 от 25.07.2007 г. о прекращении договора аренды земельного участка. Истец считает, что с момента  получения ответчиками уведомлений (17.09.2007 г.  и 05.09.2007 г.) договор аренды  в силу  п.3 ст.450 ГК РФ прекращен, в связи с чем ответчики  обязаны   вернуть имущество  арендодателю  и привести участок в первоначальное состояние.

Администрация при обращении в арбитражный суд с настоящим иском в качестве правового основания иска также указала статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме каждая из сторон продленного на неопределенный срок договора аренды недвижимого имущества вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Однако, в рассматриваемом случае следует руководствоваться нормами Земельного кодекса Российской Федерации, которые в силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к земельным отношениям имеют приоритет перед нормами федеральных законов.

Специфика заключения договора аренды земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации заключается в установлении законодателем нормативного правила о неразрывной связи земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, реализованного, в частности, в запрете на отчуждение указанных объектов по отдельности (принцип единой судьбы – подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также в установлении исключительного права собственника объекта недвижимости на выкуп или заключение договора аренды земельного участка под объектом недвижимости и необходимого для его использования.

Администрацией заявлены требования об освобождении обществом и индивидуальным предпринимателем  земельного участка, расположенного под зданием магазина,  а также приведении земельного участка в пригодное для использования состояние.

В соответствии с частью 1 статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279 - 282 и 284 - 286 Кодекса. Требование об изъятии недвижимого