Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2009 по делу n А32-23567/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

            Поскольку право собственности Российской Федерации возникло в силу закона и не зависит от наличия государственной регистрации указанного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указанные земельные участки, расположенные по адресу:  Краснодарский край, г.Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, причал №  352, согласно ст.17 Земельного кодекса Российской Федерации относились к федеральной собственности на день заключения договоров аренды. При таких условиях орган местного самоуправления (администрация г.Сочи) не вправе был распоряжаться земельными участками.

            Право распоряжаться от имени Российской Федерации федеральным имуществом на территории Краснодарского края наделено территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Поскольку правом заключить договор аренды обладает собственник или уполномоченное лицо (ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации), договоры аренды земельного участка от 17.11.2000 г. № 2024 и от 17.11.2000 г. № 2025  следует квалифицировать как противозаконные сделки, а, следовательно, в силу предписания статей 166 и 168 Гражданского кодекса – ничтожную.

            Право государственной собственности возникает в данном случае на основании закона, независимо от регистрации этого права в реестре.

            Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Кодекса. Поскольку внешний контур округа горно-санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (особо охраняемой природной территории), земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий.

Спорные земельные участки, расположенные по адресу:  Краснодарский край, г.Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, причал №  352,  относятся  к первой и ко второй зоне санитарной охраны курорта Сочи, границы которых установлены в Приложении № 3 к  постановлению Совета Министров СССР от 30 марта 1948 года № 985 «Об установлении границ округов и зон санитарной охраны и о мероприятиях по улучшению санитарного состояния курортов Евпатория, Саки, Сочи-Мацеста и курортов южного берега Крыма» (постановление не отменялось и до утверждения нового положения на основании Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» оно подлежит применению для обеспечения непрерывности правового регулирования).

В апелляционной жалобе ООО «Урожай» ссылается на Федеральный закон от 03 декабря 2008 года № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях», вступивший в силу 19 декабря 2008 года.

Из части 11 статьи  1 указанного Закона следует, что земельные участки, не отнесенные к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации по основаниям, указанным в частях 8-10 указанной статьи, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона отнесены к муниципальной собственности муниципальных районов или городских округов.  Данному закону не придана обратная сила. Поэтому на день заключения договора аренды от 17.11.2000 г. № 2024 и от 17.11.2000 г. № 2025  и день вынесения решения суда первой инстанции  собственником спорных земельных участков являлась Российская Федерация, что исключало возможность распоряжения указанными земельными участками  администрацией города Сочи.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее недействительной судом. Ничтожные договоры аренды не породили у ООО «Урожай» права владения и пользования спорными земельными участками, а, следовательно, ответчик осуществляет строительство на земельных участках, не отведенных для этих целей в установленном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, а также без получения на это необходимых разрешений.

Частями 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

На строительство объекта ООО «Урожай» не получено надлежащих разрешений.

Отсутствие права на земельный участок и неполучение надлежащих разрешений на строительство объекта означает, что спорный объект является самовольной постройкой.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности» заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее - строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.

При таких обстоятельствах, администрация города Сочи и суд первой инстанции правомерно оценили возведение объекта без получения надлежащих разрешений как  самовольное строительство.

Довод ООО «Урожай» о том, что возможность получения такого разрешения не утрачена и что он уже обращался за таким разрешением в администрацию г.Сочи, но ему отказали в  выдаче разрешения, не влияет на правовую квалификацию постройки как самовольной. На момент разрешения дела арбитражным судом первой инстанции такого разрешения на строительство не имелось, а потому оснований для отказа в удовлетворении иска администрации г.Сочи к ООО «Урожай»  у суда первой инстанции не было.

Как установлено судом первой инстанции, спорные земельные участки, в отношении которых ООО «Урожай» были заключены договоры аренды, находятся в федеральной собственности и распоряжение ими на территории        Краснодарского края принадлежит Территориальному  управлению Федерального агентства  по управлению государственным имуществом.

Однако, согласно пункту 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относится, в частности, утверждение правил землепользования и застройки поселений и выдача разрешений на строительство. Согласно пункту 20 части 1 статьи 14 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об  общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к компетенции поселений отнесено осуществление земельного контроля за использованием земель поселений.

Согласно части 1 ст. 72 Земельного кодекса Российской Федерации муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.

Исходя из изложенного следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением размещения данных объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления. Поэтому у органов местного самоуправления (в данном случае у администрации г.Сочи) имеется публично-правовой интерес для предъявления иска о сносе самовольных построек.

Довод ООО «Урожай» об отказе в утверждении мирового соглашения является необоснованным. Заключенная администрацией г.Сочи сделка является недействительной в силу ничтожности, отсюда, утверждение мирового соглашения противоречит требованиям норм Арбитражного процессуального кодекса.

Правом распоряжаться от имени Российской Федерации федеральным имуществом на территории Краснодарского края наделено территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом, которое обладает всеми правами собственника (ст.608 Гражданского кодекса РФ) и, следовательно, предоставлением земельных участков в аренду, администрацией как ненадлежащим арендодателем  нарушены права ТУ ФАУГИ как собственника на распоряжение имуществом.

Указанный в апелляционной жалобе довод заявителя о неправильном  указании судом этажности подлежащего сносу строения (вместо 2-х этажей указано 3-х этажное строение), признается судом несостоятельным. Из материалов дела следует, что подлежит сносу строение  в целом  как самовольная постройка, возведенная в нарушение установленных законом правил. Кроме того, из представленной в материалы дела фотографии спорного строения суд не может сделать вывод о наличии в нем двух этажей, так как фотография объекта  сделана только с одной стороны здания (том дела 1, л.д. 31). К тому же, в  акте, составленном администрацией Адлерского района города-курорта Сочи  от 14.09.2007 г., указано на  осуществление строительства капитального 3-х этажного  строения.

Учитывая вышеизложенное, оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Краснодарского края от 28 ноября 2008 года  по делу № А32-23567/2007-47/281, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы за подачу апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя. При подаче апелляционной жалобы ООО «Урожай» уплатило государственную пошлину в размере 1000 рублей, что подтверждается  квитанцией  № 946114133 от 19.12.2008 г.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, (272 – только для определений) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от  28 ноября 2008 года  по делу № А32-23567/2007-47/281 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Урожай» - без удовлетворения.

 В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           О.Х. Тимченко

Судьи                                                                                             В.В. Галов

М.Н. Малыхина