Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2014 по делу n А53-23860/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

15 ноября текущего года с предоставлением в комитет расчетов арендной платы за землю.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Поскольку спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (30.10.2001), устанавливающего нормативный порядок регулирования платы за землю, суд приходит к выводу о правомерности произведенного истцом расчета арендной платы в соответствии с решением Городской Думы г. Таганрога №253 от 17.12.2010.

При этом ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Так, в соответствии с частью 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Поскольку истец обратился в суд с иском 05.11.2013, в соответствии с условиями пункта 2.4 договора аренды №02-1400 от 15.10.2002, суд приходи к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по взысканию задолженности по арендной плате за период с 28.07.2009 по 30.09.2010. За период с 01.10.2010 по 30.09.2013 срок исковой давности истцом не пропущен.

При этом согласно представленным расчетам ООО «Шельф» внесло последний платеж по договору 15.09.2009, сумма переплаты произведенной ООО «Шельф» составила 291940 рублей 22 копейки, которую данное лицо вправе потребовать к возврату. Однако указанная переплата не превышает размер арендной платы за пользование земельным участком за период с 28.07.2009 по 30.09.2010, следовательно, не создает для комитета неосновательное обогащение в виде получения двойной платы за пользование спорным земельным участком и от ответчика и от третьего лица за период в сроке исковой давности с 01.10.2010 по 30.09.2013.

Таким образом, размер задолженности, подлежащей взысканию с ответчика по договору аренды на основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период с 01.10.2010 по 30.09.2013 составил 832066 рублей 07 копеек.

Поскольку истцом заявлено о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признает неправильным произведенный истцом расчет процентов исходя из размера 1/300 действующей в момент просрочки исполнения обязательства ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Учитывая нормы статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации об истечении срока исковой давности по дополнительному требованию (проценты) с истечением срока исковой давности (задолженность), судом первой инстанции произведен верный перерасчет процентов за пользование чужими денежными средствами в сроке исковой давности в соответствии с датами просрочки исполнения обязательства, указанными истцом в расчете. В результате произведенного судом перерасчета размер процентов, подлежащих взысканию с ответчика за период в сроке исковой давности с 16.11.2010 по 09.10.2013, составил 97000 рублей 45 копеек.

Заявитель апелляционной жалобы оспаривает решение суда в части периода начисления арендной платы, относительно ее размера доводы в апелляционной жалобы отсутствуют. Вместе с тем, суд апелляционной инстанции полагает, что позиция предпринимателя о том, что начисление арендной платы следует производить с 20.06.2012 противоречит установленным судом первой инстанции обстоятельствам, а также положениям пункта 25 Постановления Пленума от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество право собственности предпринимателя на расположенное на спорном земельном участке здание (учреждение) общей площадью 344,8 кв.м., литер А, а2, этажность 1, общей площадью 344,8 кв.м. зарегистрировано 28.07.2009 (том 1 л.д. 17).

Согласно пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.10.2009 N 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского (статья 552 ГК РФ) и земельного (статья 35 Земельного кодекса РФ) законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Аналогичного правового подхода придерживался Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и впоследствии при принятии постановлений от 16.11.2010 N 8354/10 и от 05.07.2011 N 1721/11.

Таким образом, покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона, а не по основанию сделки с таким участком.

При этом сам договор аренды, заключенный с прежним собственником недвижимого имущества, в отсутствие доказательств прекращения его действия в установленном законом порядке считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок (пункт 2 статьи 610, пункт 2 статьи 621 ГК РФ). Покупатель объекта недвижимости вне зависимости от волеизъявления арендодателя принимает на себя права и обязанности арендатора земельных участков, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по их аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельных участков и новым собственником объекта, расположенного на этих земельных участках.

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество право собственности предпринимателя на расположенное на спорном земельном участке здание (учреждение) общей площадью 344,8 кв.м., литер А, а2, этажность 1, общей площадью 344,8 кв.м. зарегистрировано 28.07.2009.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 04 марта 2014 года по делу № А53-23860/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           И.В. Пономарева

Судьи                                                                                             Ю.И. Баранова

О.А. Еремина